[克而瑞]1月末狹廣義庫(kù)存雙降，一線跌幅尤顯著

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來測(cè)算。

??2021年1月，因年末集中放量原因，本月供求環(huán)比皆有回調(diào)，同時(shí)也帶動(dòng)了百城狹義和廣義庫(kù)存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，狹義庫(kù)存降至5.9億平，廣義庫(kù)存持穩(wěn)在37億平，去化周期穩(wěn)步回調(diào)至11.38個(gè)月。其中一線韌性較強(qiáng)，降幅在不同能級(jí)中居首，二三線漲跌參半，中部和北部城市仍是庫(kù)存積壓的主要區(qū)域。

??01

??狹義庫(kù)存：環(huán)比降2%至5.9億平，一線尤其上海更創(chuàng)近兩年新低

??2021年開年，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)走勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年1月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了58815萬平方米，經(jīng)歷了去年年末集中放量，1月供求環(huán)比皆有回調(diào)，供應(yīng)近乎“腰斬”，成交下降兩成左右，這也直接帶動(dòng)了狹義庫(kù)存環(huán)比小幅微降2%，不過同比延續(xù)上行趨勢(shì)，漲幅達(dá)8%，仍顯著高于去年同期水平。

??環(huán)比來看，除三四線城市庫(kù)存量較12月基本持平之外，一、二線分別下降了4%和3%，主要源于熱點(diǎn)城市諸如上海、深圳、寧波等在供應(yīng)縮量背景下，成交熱度不減，居民購(gòu)房熱情依舊較高。同比來看，二線漲幅居首，達(dá)到12%；一線和三四線不分伯仲，漲幅基本在5%左右，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控。

??一線城市中，上海的去庫(kù)存表現(xiàn)最為亮眼，即便調(diào)控升級(jí)也難抑居民購(gòu)房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來庫(kù)存量逐月波動(dòng)下行，至2021年1月末降至636萬平方米，同比降幅達(dá)21%，供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。廣州、深圳本月庫(kù)存環(huán)比皆有回調(diào)，主要得益于年末成交熱度延續(xù)，同比持增，漲幅基本在10%左右。

??二線城市中，太原、沈陽、青島1月末狹義庫(kù)存量均超2400萬平方米，處二線城市前列。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。近7成共20城1月庫(kù)存同比上漲，杭州、武漢等庫(kù)存上升且漲幅均在40%以上。杭州主要因近幾個(gè)月供應(yīng)持續(xù)放量使得短期內(nèi)庫(kù)存有了顯著跳增，武漢作為新冠疫情的“重災(zāi)區(qū)”，2020年以來整體成交相對(duì)慘淡，供應(yīng)放量下，庫(kù)存急速攀升。在10個(gè)庫(kù)存下降的城市中，寧波、?？?、貴陽跌幅顯著，均超30%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加?。簱P(yáng)州漲幅最大，較2020年1月近乎翻番，日照、柳州、防城港、臨沂、衡陽、梧州次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為鹽城、淮北、寧德、建德、衢州、河源等城，跌幅均在25%以上。

??圖1-3 2021年1月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表1-1 百城2021年1月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??02

??庫(kù)存消化周期：降至11.4個(gè)月，一線連續(xù)加速下跌至8.3個(gè)月

??因成交熱度延續(xù)，2021年1月末商品住宅去化周期也由去年12月末的11.53個(gè)月下降至11.38個(gè)月，略低于去年同期水平，總體呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來看，一線因良好成交熱度，去化周期保持下行，降至8.34個(gè)月，低于百城平均；二三線去化周期基本持穩(wěn)在11-12個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來看，一線城市去化周期最短且同環(huán)比保持降勢(shì)，除北京高達(dá)15個(gè)月以外，上海、廣州、深圳均小于10個(gè)月，基本不存在庫(kù)存積壓。

??30個(gè)二線城市中僅有太原、沈陽、大連、呼和浩特、長(zhǎng)春5個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過20個(gè)月，多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，因12月成交顯著放量，商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少，同比則漲跌參半，一方面貴陽、?？凇B門、合肥、石家莊等城較去年同期出現(xiàn)顯著下滑，另一方面杭州、沈陽、南寧、蘭州、呼和浩特等漲幅均超50%，值得關(guān)注的當(dāng)屬沈陽、呼和浩特等北部?jī)?nèi)陸城市，消化周期超20個(gè)月且較2020年同期有顯著拉長(zhǎng)趨勢(shì)，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大。

??三四線城市環(huán)比漲跌參半，同比跌多漲少，“去庫(kù)存”效果好于預(yù)期。整體來看，宜昌、泰州、三明、常德、寧德、鹽城、揚(yáng)州、東莞、徐州、晉江、蕪湖、淮北、常州等城市1月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。而日照、北海、永泰、煙臺(tái)等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，而且去化周期同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??表2-1 百城2021年1月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??03

??廣義庫(kù)存：持穩(wěn)37億平環(huán)比微降，東北、華北等區(qū)域城市總量及增幅居前

??受狹義庫(kù)存走低影響，本月百城廣義庫(kù)存也保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，2021年1月末達(dá)367621萬平方米，環(huán)比微降0.4%，同比上漲7%。不同能級(jí)城市分化加?。阂痪€同環(huán)比齊降，降幅均為3%，主要得益于良好的成交表現(xiàn)。其他各能級(jí)城市廣義庫(kù)存環(huán)比與上月持平，同比漲幅基本在6%-8%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并不算太大。

??一線城市中廣州廣義庫(kù)存量最大，2021年1月末已達(dá)5884萬平方米，且同環(huán)比皆保持小幅微增態(tài)勢(shì)。而上海、深圳廣義庫(kù)存同環(huán)比均有不同程度的下降，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州12月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、太原、蚌埠、佛山、寶雞、岳陽次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??相較于2020年同期，多數(shù)城市廣義庫(kù)存量同比變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、保定、張家口等為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超30%，原因無外乎以下兩點(diǎn)：一是地方政府財(cái)政依賴度較高，今年加快供地導(dǎo)致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡。相較而言，重慶、西安、南寧、成都等中部城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落，跌幅均超20%，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??表3-2 百城2021年1月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年開年樓市迎來“開門紅”，雖然供求環(huán)比皆有回調(diào)，但市場(chǎng)熱度延續(xù)，成交跌幅不及供應(yīng)也使得整體狹義和廣義庫(kù)存均維持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，去化周期也降至11.38個(gè)月。分能級(jí)來看，一線市場(chǎng)整體韌性較強(qiáng)，無論是狹義庫(kù)存、廣義庫(kù)存還是去化周期，環(huán)比跌幅均在不同能級(jí)中居首，二三線城市分化持續(xù)加劇，沈陽、青島、大連、長(zhǎng)春等北部城市依舊是“庫(kù)存高企”，整體風(fēng)險(xiǎn)較大，相較而言，東南沿海城市諸如鹽城、淮北、寧德等東南沿海城市成交熱度較高，狹義庫(kù)存和去化周期均穩(wěn)步回落。

??預(yù)判下月，我們認(rèn)為，狹義庫(kù)存總體持穩(wěn)，降幅有限。一方面，2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，房企推盤節(jié)奏有所放緩；另一方面，今年中央號(hào)召“就地過年”，一定程度上也將抑制返鄉(xiāng)置業(yè)需求的集中釋放，供求較1月還將穩(wěn)步回調(diào)。部分城市分化也將持續(xù)加劇，對(duì)于核心一二線城市諸如上海、深圳、杭州而言，即便出臺(tái)嚴(yán)苛的調(diào)控政策，也難抑居民成交熱情，除非供應(yīng)放量，否則庫(kù)存還將延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，而對(duì)于中部和北部弱二線以及缺乏基本面支撐的三四線城市，整體庫(kù)存壓力依舊較大，或?qū)⒅匦虏饺霂?kù)存上行周期。