2021-03-09 16:01:06
地產(chǎn)股走勢與經(jīng)營業(yè)績背離,優(yōu)化市值管理很關(guān)鍵
??一、地產(chǎn)股表現(xiàn)
??近一個(gè)月地產(chǎn)股的波動(dòng)性較為明顯。以上證地產(chǎn)指數(shù)為例,其作為上海證券交易所編制的指數(shù),衡量了地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況及其股價(jià)整體變動(dòng)狀況。數(shù)據(jù)顯示,2月25日,地產(chǎn)股大漲,上證地產(chǎn)指數(shù)為6665點(diǎn),為2020年12月7日以來的最高點(diǎn)。此次地產(chǎn)股大漲被解讀為“地產(chǎn)股過去被嚴(yán)重低估”。但是第二日即2月26日,地產(chǎn)股又出現(xiàn)了大跌。這使得投資者對于地產(chǎn)股的走勢非常困惑。另外,此類下跌態(tài)勢并沒停止。數(shù)據(jù)顯示,截止到3月9日,3月份地產(chǎn)指數(shù)呈現(xiàn)了持續(xù)下跌的態(tài)勢,其中3月9日上證地產(chǎn)指數(shù)為6297點(diǎn),已基本跌回2月24日的水平。
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近期地產(chǎn)股走勢和地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)了背離,值得行業(yè)關(guān)注。今年2月份,全國房地產(chǎn)交易市場實(shí)際上出現(xiàn)了“淡季不淡”的效應(yīng),很多城市銷售數(shù)據(jù)明顯好于同期,也好于預(yù)期。相關(guān)房企的經(jīng)營數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年1-2月房企銷售TOP一百排行榜,1-2月百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額18533億元,同比增速為105%。從具體企業(yè)看,一些大型房企銷售業(yè)績大增,無論是對比2020年還是2019年都有類似的表現(xiàn)。其中,今年前2月,碧桂園權(quán)益口徑銷售額為869億元,同比2019、2020年分別增長了16%、61%。而包括萬科、恒大等企業(yè)也有類似的表現(xiàn)。換而言之,當(dāng)前房企銷售業(yè)績和地產(chǎn)股走勢是有偏差的,這也是企業(yè)經(jīng)營層和資本市場都頗為費(fèi)解的一件事。
??二、專家觀點(diǎn)
??地產(chǎn)股走勢和企業(yè)經(jīng)營狀況有背離,成為行業(yè)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。換而言之,企業(yè)優(yōu)異的經(jīng)營數(shù)據(jù),并不能傳導(dǎo)到企業(yè)股價(jià)和市值中,這顯然也會影響外部投資者對企業(yè)投資價(jià)值的判斷。在經(jīng)營穩(wěn)健的基礎(chǔ)上,積極做好市值管理成為關(guān)鍵。上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會科學(xué)院市值管理中心成立的“上市房企市值管理研究”課題組,對此類問題展開了系統(tǒng)的分析和研究,據(jù)此形成了相應(yīng)的觀點(diǎn)和建議。
??觀點(diǎn)1:應(yīng)加快建立市值管理體系
??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示,從實(shí)操的角度看,市值管理工作做到位,那么就有助于好公司和好股票的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代,外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境都出現(xiàn)了很多新變化,其對于房企尤其是上市房企來說,帶來了很多新問題和新挑戰(zhàn)。當(dāng)前上市房企市值管理體系還不健全,影響了企業(yè)的日常管理和戰(zhàn)略安排。加快建立此類管理體系,并積極形成相關(guān)測評和量化分析,將有助于發(fā)現(xiàn)和挑選地產(chǎn)領(lǐng)域的好公司和好股票,也能夠促使上市房企更好地發(fā)展。
??觀點(diǎn)2:應(yīng)將市值管理績效納入企業(yè)考核中
??上海社會科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示,市值管理服務(wù)的瓶頸是上市公司日益增長的市值增長需求與市值管理服務(wù)缺乏常態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、影響力及手段之間的矛盾。從上市企業(yè)管理的角度看,應(yīng)該把市值管理績效納入到考核體系中。如果市值管理不納入公司戰(zhàn)略、不成為董事會重要的工作內(nèi)容、不納入考核,市值管理就是概念與脈沖式的工作而已。以國企為例,當(dāng)前各大城市建設(shè)任務(wù)重,建設(shè)資金的來源就是國有股的減持,要減持得好,就要穩(wěn)妥、精準(zhǔn)、高效做好市值管理工作,將市值管理績效納入考核將是國資管理的必然趨勢。
??觀點(diǎn)3:基于指標(biāo)體系研究市值管理
??上海師范大學(xué)商學(xué)院教授崔光燦認(rèn)為,應(yīng)積極研究中國房地產(chǎn)上市公司市值與企業(yè)發(fā)展基本面的關(guān)系,從“好公司”與“好股票”協(xié)調(diào)發(fā)展視角,建立客觀科學(xué)的評價(jià)體系,尤其是要關(guān)注市值與公司總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、盈利水平、營業(yè)收入、大股東性質(zhì)、企業(yè)增加值等指標(biāo)的關(guān)系。通過多級指標(biāo)構(gòu)建,建立市值與公司價(jià)值共同增長、溢價(jià)水平協(xié)調(diào)發(fā)展的指標(biāo)體系。通過此類研究,將真正尋找到中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的提升方向。政府與企業(yè)等多方也應(yīng)該強(qiáng)化相關(guān)意識,充分重視此類發(fā)展方向,做好三方面工作,即重視市值管理監(jiān)測,促進(jìn)上市公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展;強(qiáng)化市值管理措施,實(shí)現(xiàn)將好公司與好股票協(xié)同發(fā)展;引領(lǐng)市值管理實(shí)踐,促進(jìn)行業(yè)與資本市場協(xié)同發(fā)展。
??觀點(diǎn)4:科學(xué)測評客觀評價(jià)市值
??上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測評中心主任孫斌藝表示,應(yīng)該以測評方式來客觀評價(jià)企業(yè)市值,讓企業(yè)能夠了解內(nèi)部資源和內(nèi)容,這是工作的關(guān)鍵,也是當(dāng)前測評所需要關(guān)注的領(lǐng)域。結(jié)合多年房地產(chǎn)上市公司排行測評經(jīng)驗(yàn),對于上市房企市值管理的測評,應(yīng)該注意三個(gè)內(nèi)容。第一、從指標(biāo)的篩選角度看,除了預(yù)收賬款等房地產(chǎn)企業(yè)重要經(jīng)營指標(biāo)外,也可以嘗試考慮加入三道紅線的對應(yīng)指標(biāo)。第二、應(yīng)該在權(quán)重結(jié)構(gòu)的設(shè)置方面更加謹(jǐn)慎和科學(xué),讓測評工作更為專業(yè)。第三、要對入選的上市房企設(shè)定標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)基于此類標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)每年的年報(bào)進(jìn)行篩選復(fù)核,符合標(biāo)準(zhǔn)的加入,不符合的則剔除。
??觀點(diǎn)5:學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)和優(yōu)秀案例
??上海融客投資管理有限公司董事竺敏明表示,應(yīng)該從資本市場的角度選擇優(yōu)秀的房企作為標(biāo)桿,講好企業(yè)市值管理的故事。通過學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)例子,能夠給房企更多啟示,以形成更科學(xué)的市值管理和經(jīng)營,進(jìn)而為企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展形成更強(qiáng)的生產(chǎn)力。比如從開發(fā)業(yè)務(wù)的角度看,可以選擇萬科為研究對象,其擁有3892億市值,在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于30年領(lǐng)跑的企業(yè)。而從具體經(jīng)營角度看,去年年收入達(dá)到7000億元,且五個(gè)板塊發(fā)展總體穩(wěn)健,即住宅開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃住宅。此類企業(yè)的市值管理工作值得同行的學(xué)習(xí)和借鑒。除了傳統(tǒng)企業(yè)外,也可以關(guān)注一些復(fù)合增長率高、產(chǎn)業(yè)賦能基礎(chǔ)好、在城市更新領(lǐng)域深耕的企業(yè)。
??觀點(diǎn)6:跳出傳統(tǒng)視野審視房企
??上海社會科學(xué)院市值管理研究中心特約研究員朱方明表示,要從資本市場最深切關(guān)心的話題角度去關(guān)注市場管理內(nèi)容。從房地產(chǎn)行業(yè)的分類角度看,不應(yīng)局限于簡單的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等傳統(tǒng)分類方式,還應(yīng)結(jié)合新型房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài),如物流、文創(chuàng)等,這樣能夠吻合房地產(chǎn)時(shí)代的發(fā)展需求。同時(shí),從企業(yè)覆蓋度的角度看,還應(yīng)關(guān)注未上市、擬上市的大型房企。因?yàn)閺膶?shí)際過程來看,房地產(chǎn)上市公司整個(gè)營業(yè)額占行業(yè)的比例僅50%左右,房地產(chǎn)公司100強(qiáng)中也還有部分未上市房企。甚至后續(xù)可以關(guān)注新業(yè)態(tài)即細(xì)分業(yè)態(tài)的獨(dú)角獸,此類獨(dú)角獸企業(yè)往往是資本市場關(guān)注的熱點(diǎn),對于此類企業(yè)做排行,有助于吻合投資者的需求,真正發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。
??觀點(diǎn)7:注重指數(shù)的編制和應(yīng)用
??華東政法大學(xué)商學(xué)院教授徐大豐表示,應(yīng)注重指數(shù)的編制和應(yīng)用。從市值管理邏輯和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā),需要科學(xué)選取指數(shù)指標(biāo)。只有這樣,才能既合乎市值管理邏輯的嚴(yán)謹(jǐn)性,又體現(xiàn)測評榜單對資本市場、房企、投資者的信息傳遞功能。當(dāng)前市面上已有的榜單,普遍按照價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值實(shí)現(xiàn)等階段分類排行,相關(guān)工作和體系相互支撐。這樣能夠使得企業(yè)管理者清楚意識到自身市值管理的問題診結(jié)所在,并根據(jù)相應(yīng)階段管理的偏差做出調(diào)整和優(yōu)化。后續(xù)一些關(guān)鍵問題還有待積極研究,比如說市值成長性與市值發(fā)展性的區(qū)別是什么?對于此類問題的解決,將有助于搭建房地產(chǎn)上市公司的市值管理邏輯架構(gòu)。
??觀點(diǎn)8:注重工具的學(xué)習(xí)和應(yīng)用
??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為,對A股、港股上市房企的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì),可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)類方面,A股129家、H股160家,共計(jì)289家;中介服務(wù)類方面,A股3家、H股7家,共計(jì)10家;物業(yè)管理類方面,A股6家、H股45家,共計(jì)51家;裝修裝飾類方面,A股27家、H股0家,共計(jì)27家。對于此類企業(yè)來說,要做好市值管理工作,就需要注重工具的學(xué)習(xí)和運(yùn)用。從上市公司角度看,其市值管理的五大工具包括市值管理與投資者關(guān)系、市值管理與再融資、市值管理與股權(quán)激勵(lì)、市值管理與并購重組、市值管理與股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。而主要股東市值管理的五大工具,則包括市值維護(hù)類市值管理、股權(quán)融資類市值管理、大宗減持類市值管理、多股權(quán)類市值管理、戰(zhàn)略管理類市值管理。
??觀點(diǎn)9:關(guān)注市值和價(jià)值的差異
??上海融客投資管理有限公司高級業(yè)務(wù)經(jīng)理薛勇認(rèn)為,根據(jù)近段時(shí)間關(guān)于企業(yè)內(nèi)在價(jià)值和市值增長有關(guān)分析,發(fā)現(xiàn)市值增長與內(nèi)在價(jià)值增長呈現(xiàn)了差異,比如后期上市未經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的企業(yè)與經(jīng)歷周期的企業(yè)表現(xiàn)不同;A股與港股的溢價(jià)表現(xiàn)不同,且港股整體高于A股。此類差異,實(shí)際上就是企業(yè)市值和企業(yè)價(jià)值之間的差異,也是企業(yè)管理層、投資者等非??释私庠虻膬?nèi)容。研究了此類差異、不匹配或不合理現(xiàn)象,能夠真正促使房企做反思。通過查找問題和尋找原因,將真正優(yōu)化日常經(jīng)營和資本市場相關(guān)工作,最終促進(jìn)企業(yè)價(jià)值和市值的提升。
??三、結(jié)論與趨勢
??2021年政府兩會工作報(bào)告指出,貫徹新發(fā)展理念,構(gòu)建新發(fā)展格局,以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題。中國房地產(chǎn)企業(yè)如何在后開發(fā)時(shí)代做好經(jīng)營、培育價(jià)值,成為各類企業(yè)所關(guān)注的內(nèi)容。尤其是在三道紅線的政策約束下,上市房企需要具備新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展的思路,積極做好市值管理工作,讓企業(yè)經(jīng)營水平真正反映到企業(yè)市值上。
??市值管理成為上市房企提速和擴(kuò)大影響力的重要渠道。尤其是在房地產(chǎn)盈利空間減少、融資空間壓縮的情況下,積極做好市值管理工作、發(fā)現(xiàn)企業(yè)成長價(jià)值,是每家上市房企可持續(xù)發(fā)展所需要關(guān)注的。后續(xù)隨著租賃市場的改革、物業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新,預(yù)計(jì)會形成一批新的上市企業(yè)。此類企業(yè)更應(yīng)該在市值管理方面發(fā)力,真正培育出“好公司”和“好股票”。
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