[克而瑞]新政之下一線單身青年購房微洞察 ——購房難度重重升級(jí)，短通勤是核心訴求

??導(dǎo)讀

??在一線城市市場(chǎng)熱度快速升溫和政策調(diào)控不斷升級(jí)的環(huán)境擠壓下，購房者焦慮日益凸顯，尤其是一線單身青年購房群體，本文通過對(duì)新政以來仍奔波于購房的一線單身客戶深入訪談，挖掘一線城市單身青年購房需求和特征。

??◎  撰稿 / 克而瑞研究中心

??01 一線單身購房困擾

??購房難度plus1：二手房已高攀不起

??2020年疫情的突發(fā)打亂了全年二手房市場(chǎng)成交節(jié)奏，信貸寬松的環(huán)境和購房需求被動(dòng)延后等客觀原因致使一線城市二手房市場(chǎng)需求在年底紛紛集中釋放。

??以上海為例，二手房市場(chǎng)從2020年四季度開始量?jī)r(jià)齊升，2020年12月近4萬套的成交規(guī)模創(chuàng)下了2017年以來的單月高峰。

??二手房市場(chǎng)的火熱并沒有在去年年末戛然而止，盡管一線城市新政頻出，上海、廣州二手房市場(chǎng)的火熱從去年年末延續(xù)至今，二手房成交均價(jià)大幅上漲，本就預(yù)算不高的一線單身人群買房難上加難。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬，漲價(jià)過后目標(biāo)兩房變一房。

??“看看今年的房?jī)r(jià)，再想想去年這個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)，就覺得心絞痛。去年180-190萬就能拿下一房小戶型，220萬的預(yù)算完全足夠負(fù)擔(dān)小兩房?，F(xiàn)在同樣的預(yù)算只能買一房，而且業(yè)主還要坐地起價(jià)，價(jià)格一天一個(gè)樣，剛需買房充滿悲憤?！?nbsp;

??購房難度plus2：“信貸收緊嚴(yán)查首付精準(zhǔn)打擊剛需”

??市場(chǎng)熱度的快速升溫同時(shí)也引發(fā)了調(diào)控政策的不斷升級(jí)，自2021年1月21日上海購房新政“滬十條”發(fā)布以來，廣州、深圳兩大一線城市也緊隨其后，嚴(yán)格控制商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏、嚴(yán)格審查買房貸款人的資質(zhì)流水，要求購房人首付款的來源必須為家庭自有資金，對(duì)于父母等直系親屬的轉(zhuǎn)賬，也要提供流水證明。

??而一線單身青年買房，不如結(jié)婚夫妻是雙方家庭共同出資，完全靠一己之力，通常首付都需要靠親朋好友拼湊。面對(duì)銀行放款時(shí)間延長(zhǎng)，資質(zhì)審查越發(fā)繁雜嚴(yán)格的情況，在購房貸款上遭遇困境的一線城市單身買房青年們也發(fā)出了抱怨之聲。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬

??“這樣無限向上追溯核實(shí)流水太讓人無語了，有錢人直接全款買，都不需要貸款，這不就是精準(zhǔn)打擊剛需嘛?！?/p>

??案例2：廣州，男，深陷銀行首付認(rèn)定一刀切的困局中

??“我的錢都投資出去了，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)回來都不行。因?yàn)楝F(xiàn)在銀行不認(rèn)任何第三方轉(zhuǎn)進(jìn)來的錢，只認(rèn)直系親屬或者工資和獎(jiǎng)金收入。對(duì)于政策，銀行的操作古板一刀切，感覺付完定金才是麻煩的開始?！?/p>

??案例3：上海，女生，剛改，首房首貸

??“我身邊最近也有很多朋友買房，都是首付款差一口氣，需要找同學(xué)朋友周轉(zhuǎn)一下的（時(shí)間都不長(zhǎng)，幾個(gè)月吧），現(xiàn)在資金查得那么嚴(yán)格，買房難度增加，資金缺口陷入僵局，真的是無力吐槽?！?nbsp;

??購房難度plus3：上海單身青年熱門新盤“打新”無望

??在二手房?jī)r(jià)格快速上漲和新房限價(jià)的背景下，一二手價(jià)格倒掛催生了上海新盤搖號(hào)打新熱。2月6日，為抑制投資，保護(hù)剛需，上海正式落地實(shí)施新房搖號(hào)積分制。當(dāng)新房項(xiàng)目的認(rèn)購人數(shù)與所售房源數(shù)量之比超過規(guī)定比例時(shí)，就會(huì)觸發(fā)計(jì)分制，并由家庭積分的高低排序按照規(guī)定的比例入圍搖號(hào)。

??就打分規(guī)則而言，首先單身購房青年必然丟失家庭得分，已婚人士要比單身人士高出10分的家庭得分，其次在社保方面，單身購房青年多為初入社會(huì)不久的年輕人，社保年限比拼不占優(yōu)勢(shì)，動(dòng)態(tài)分亦處于下風(fēng)。上海單身購房青年感受到了來自于新政巨大的壓力。

??案例4：新上海人，男性，中高收入IT男

??“這個(gè)新的積分制度對(duì)新上海人也不太友好了，我周邊的同事跟我都差不多，剛剛落戶不久，大部分都是勉強(qiáng)接近60分，連遠(yuǎn)郊盤入圍都難。你讓我們這些新上海人買什么，新房分不夠，二手房這輪漲完價(jià)格高高在上，稅費(fèi)還很高，可選擇的實(shí)在太少了?！?nbsp;

??案例5：新上海人，男性，畢業(yè)剛落戶

??“像我們這種剛落戶的，動(dòng)態(tài)積分只有個(gè)位數(shù)，新房搖號(hào)基本無緣，所以也指望不了。我只能去撿漏漲得還不算太厲害的老破小?！?/p>

??02 一線單身購房特征

??1、千金難買我喜歡

??——“因?yàn)橐咕跋露Q心買這套房子”

??一線城市的單身購房者多是在城市打拼多年的群體，多次的租房經(jīng)驗(yàn)讓他們非常清楚自己對(duì)未來家的第一需求。因?yàn)槭菃紊?，他們并不需要為家庭其他成員顧慮和考量，在區(qū)域、交通、購物、環(huán)境等某一點(diǎn)的偏愛，就能成為買房的動(dòng)因。

??追求生活品質(zhì)和細(xì)節(jié)的他們，買房的關(guān)注點(diǎn)可能是樓下的星巴克，可能是直達(dá)公司的地鐵1號(hào)線，可能是附近商場(chǎng)的Lily、dazzle……，也可能是落地窗外的美麗夜景，只要有一點(diǎn)能打動(dòng)他們就可能買房。

??案例6：上海，女性，自由媒體人

??“一個(gè)人跑了兩個(gè)多月的中介門店，也一直在各大購房群混跡，獲取信息和經(jīng)驗(yàn)，最終因?yàn)榇巴夥比A璀璨的夜景，定下了現(xiàn)在買的這套房子，盡管價(jià)格不是最有優(yōu)勢(shì)的，交通也不算特別方便，小區(qū)環(huán)境跟我最開始設(shè)想的也有些差距，不過就是在那天晚上，那個(gè)夜景擊中了我，我當(dāng)時(shí)就覺得，畢業(yè)4年，搬了5次家，這就是我最終要安定下來的家！預(yù)算有限的情況下，沒有完美的房子，只有堅(jiān)定的選擇。我是一個(gè)特別愛在窗邊放空的人，等以后住進(jìn)去了，就算下班要多走兩步路，回到家在窗邊坐著，看著窗外那片夜景，感覺就被治愈了?！?/p>

??2、買房也能被種草

??——“從周金濤的一場(chǎng)路演開始種下買房的種子”

??“種草文化”盛行于年輕人的消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)于初入社會(huì)的年輕人來說，買房決策也很容易被身邊朋友和各路專家種草?？粗?jī)r(jià)的不斷上漲，早買早上車不斷從周邊朋友、專家的口中提到，在午餐同事的聊天中，在金融專家的路演上，在各種微信公眾號(hào)里，他們堅(jiān)信跟著權(quán)威專家不會(huì)錯(cuò)，同時(shí)他們也樂于向小伙伴傳播。一線單身人群往往缺乏對(duì)城市的歸屬感，他們更容易也更迫切聽從周邊信任之人的建議購房，以增加內(nèi)心的安全感。

??案例7：上海，女性，金融打工人

??“呃，我是從什么時(shí)候開始想要買房的呢？說來都是機(jī)緣巧合。我們公司曾經(jīng)邀請(qǐng)過周金濤上門路演，只知道他是周期天王，但是講了一堆康波理論就根本聽不太懂，本來去聽路演就想混個(gè)免費(fèi)自助餐吃。結(jié)果最后金濤博士突然大手一揮說，90后年輕人你們聽著，這輩子你們第一次發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)就是2019年，那個(gè)時(shí)候你們就去買房，現(xiàn)在努力工作拼命存錢。就因?yàn)槲蚁露Q心要在那年買上房，之后我省吃儉用，能不花就不花，要買東西都是打折買，存下錢就定投基金，存款飛速增長(zhǎng)。2019年我不僅自己實(shí)現(xiàn)小目標(biāo)，身邊的朋友們有能力的也都被我用“人生致富靠康波”勸上了車，成為有房一族?！?/p>

??03 一線單身購房需求

??1、戶型需求：一居室總價(jià)合理且已足夠自住，但會(huì)因旁人意見動(dòng)搖不定

??對(duì)于一線單身人群，快速的生活節(jié)奏和簡(jiǎn)單的家庭關(guān)系決定了個(gè)人大部分時(shí)間的居家生活空間都在自己臥室，一室足以滿足個(gè)人當(dāng)前的居住需求，并且購房還貸壓力也比較小，因此對(duì)戶型的需求偏向選擇一居室。

??案例1：廣州，女生，剛需首房首貸，購房預(yù)算220萬

??“我最近看上了一套豪宅盤小一房一廳戶型，該房總價(jià)250左右，戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，離上班還很近，咬咬牙我也能負(fù)擔(dān)。但父母覺得這類大一房受眾面小，以后沒有家庭會(huì)接盤，升值空間比較小，建議我謹(jǐn)慎考慮。”

??2、功能需求：南向陽臺(tái)最重要，它承載了個(gè)人對(duì)美好生活的憧憬

??在一線城市單身購房人群功能需求中，南向陽臺(tái)的出現(xiàn)頻率最高。單身人群家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，作為安身的家承載的功能也相對(duì)單一。多人口家庭往往重視足夠的收納空間、寬闊的待客客廳，孩子的活動(dòng)空間等，單身家庭幾乎都沒有這些顧慮。在個(gè)性化突出的今天，單身青年們更加需要一個(gè)“角落”來安放自己有趣的靈魂，一個(gè)南向的陽臺(tái)對(duì)他們尤為重要，陽臺(tái)的功能屬性從簡(jiǎn)單的晾曬已經(jīng)向休憩、觀景臺(tái)、收納、健身等多重場(chǎng)景功能延伸。

??案例8：北京，女，單身文藝小青年

??“我就喜歡全南有陽臺(tái)，平時(shí)在家就愛種些花花草草，臥室也不能太小，畢竟我很多時(shí)間也是宅在臥室里看看書，洗手間有窗沒窗都行，畢竟是在帝都，條件受限情況下總要妥協(xié)一些東西。

??3、關(guān)注因素一：短通勤是核心訴求

??一線單身青年的主要角色是“打工人”，而大城市“打工人”普遍存在通勤時(shí)間過長(zhǎng)的痛點(diǎn)。中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在《全國(guó)主要城市通勤時(shí)耗監(jiān)測(cè)報(bào)告》中指出：中國(guó)36個(gè)主要城市中，有超過1000萬打工人，單程通勤超過1小時(shí)。一線城市，單程超一小時(shí)的中心城區(qū)通勤人口比重達(dá)18%，極端的通勤時(shí)間甚至扼殺了年輕人生活的可能，每一天都在“上班”和“去上班”中度過。作為打工人，通勤時(shí)間的長(zhǎng)短決定著你每天能不能多睡一小會(huì)。更短時(shí)間的通勤時(shí)間成為打工人購房的核心訴求。

??案例8：北京，女，單身文藝小青年

??“我每天通勤往返上地，在我的預(yù)算范圍內(nèi)，回龍觀是比較理想的選擇，畢竟我是每天都起不來的人，縮減通勤時(shí)間是我當(dāng)前最迫切的需求?！?nbsp;

??案例9：上海，男，金融民工

??“我最剛需的需求是上班近，我在陸家嘴上班，我可以把要求放低到一個(gè)小時(shí)以內(nèi)，暫時(shí)沒有成家的打算，就是想給自己有個(gè)單身窩?！?/p>

??4、關(guān)注因素二：房齡要新，環(huán)境配套要好

??“房齡新”被眾多一線單身購房青年列為購房考量要素。面對(duì)差不多的預(yù)算，一線置業(yè)購買市區(qū)老破小還是郊區(qū)遠(yuǎn)大新？成為永遠(yuǎn)爭(zhēng)論不完的話題。對(duì)看重居住舒適度的單身青年來說，對(duì)老舊房子的抗性不僅來自于新老小區(qū)的強(qiáng)烈反差對(duì)比，更來自于他們對(duì)年輕化生活社群的主動(dòng)選擇。

??案例10：北京，男，公務(wù)員 

??“二手房已經(jīng)看了大半年了，眼看著房源越來越少和價(jià)格越來越高，我的預(yù)算本就不充足，還對(duì)看的二手房樓層、戶型、小區(qū)環(huán)境各種挑刺。有天在一個(gè)微信公眾號(hào)看到分析帝都房產(chǎn)市場(chǎng)的文章，上星期中介帶我去亦莊看了新樓盤，了解到亦莊有好規(guī)劃，最主要是，相比二手房的老小區(qū)在環(huán)境上好太多，看著心理都舒暢很多。兩相比較就更看不上舊小區(qū)了，于是搶了樓盤的一套樓層不錯(cuò)的洋房房源。終于買好了不用糾結(jié)了，就等著明年交房了。”

??04 結(jié)語

??在二手房快速上漲、信貸收緊嚴(yán)查首付以及熱門新房搖號(hào)無望的困境下，一線單身青年的買房之路已然由“hard模式”走向了“地獄模式”。

??盡管艱難，他（她）們依然有著自己的堅(jiān)守。“個(gè)人喜歡至上”和“種草文化”既是部分一線單身青年的消費(fèi)觀，也是他們的買房觀。

??在購房需求方面，由于單身的簡(jiǎn)單家庭結(jié)構(gòu)，一房戶型已足夠。南向陽臺(tái)作為休閑生活的延申，是他們最看重的功能區(qū)。而通勤時(shí)間短對(duì)一線單身青年的購房決策起到?jīng)Q定性作用。