[仲量聯(lián)行]北京零售地產(chǎn)市場逐步回暖，市場各方如何抓住機遇？

　　2021年3月31日，北京——據(jù)政府官方數(shù)據(jù)，全國36個大中城市“就地過年”人數(shù)比往年增加了4800多萬，北京市在京過年人數(shù)也比往年增加700余萬，全市多個商圈在春節(jié)期間都迎來銷售額和客流的雙增長。如今，隨著消費市場逐步回暖，越來越多的零售商也開始調(diào)整開店策略，尋求擴張機會。

??基于此，仲量聯(lián)行研究部收集了北京全市范圍內(nèi)近50個重點優(yōu)質(zhì)購物中心今年第一季度最新的市場數(shù)據(jù)，深入解析市場中活躍的租賃需求，助力市場各方把握機遇，乘風(fēng)前行。

??餐飲行業(yè)成零售物業(yè)市場需求的中流砥柱

??今年第一季度，餐飲品牌在整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的新開店面積占比超35%，其中約85%為正式餐廳品類。100-250平方米的面積為餐飲業(yè)態(tài)中主力需求，租戶多為具有特色的連鎖餐飲品牌，其中火鍋、烤肉類品牌最為活躍。隨著餐飲零售商重新回到市場，當(dāng)前購物中心餐飲門店的招商壓力已大大緩解。

??高端餐飲品牌紛紛進(jìn)入北京市場，如近期在國貿(mào)商城開設(shè)的全國首家Vogue Café，三里屯太古里開設(shè)的北京首家GagaGarden。此類品牌多需求大面積鋪位，同時對環(huán)境要求較高，開店首選多為中高端購物中心。目前市場中的較大餐飲面積的租賃需求主要也來自于此類高端品牌。

??咖啡茶飲品牌，在資本的推動下繼續(xù)迅速擴張，加速布局北京市場。據(jù)報道，Tim Hortons中國在年初剛完成新一輪融資，計劃2021年在全國開設(shè)200家新店。同時熱門茶飲品牌奈雪的茶已率先上市，預(yù)計未來兩年全國開設(shè)650家門店。當(dāng)前此類品牌的主力消費群體為90后和00后年輕消費者，購物中心在首層引進(jìn)熱門咖啡茶飲類品牌，能夠在吸引年輕消費張的同時也提高購物中心整體品牌檔次。

??疫情給快時尚行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊，整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖，快時尚品牌也紛紛調(diào)整開店策略，重新布局線下市場。

??政策利好，新能源車企飛速擴張

??自北京市場2020年6月份新增兩萬個新能源牌照后，新能源汽車行業(yè)開始強勢增長。與特斯拉的開店策略類似，新能源車企最初開店的首選都是形象較好，定位相對高端的購物中心和商場。不同于4S店的售賣方式，新能源汽車品牌多在購物中心開設(shè)展廳或體驗店，面積在100-300平方米，也有上千平方米的旗艦店。在快時尚品牌大量撤鋪縮減線下門店的背景下，新能源汽車展廳成為購物中心的新晉主力店，為購物中心的日常運營帶來新的活力：

• 可以提高購物中心的整體形象；

• “新能源”概念能夠吸引更多顧客，提高購物中心整體客流；

• 承租能力較高，同類鋪位的租金收益更大；

• 展廳需求面積較大，可以迅速填補購物中心首層的大面積空鋪。

??在開店的區(qū)域分布上，行業(yè)領(lǐng)跑品牌，如國產(chǎn)品牌蔚來、小鵬、國外品牌特斯拉，更偏愛位于市區(qū)的熱門商圈。郊區(qū)市場則多為更加大眾化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相對較低，所需面積多在50-100平方米之間。隨著新能源行業(yè)不斷擴張，知名新能源汽車品牌也在逐步擴大市場占有率，呈現(xiàn)向郊區(qū)市場擴張的趨勢。

??新能源汽車在北京的門店分布圖

??美妝行業(yè)積極布局線下市場

??美妝集合店在資本的推動下已經(jīng)在北京全市購物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新開多家門店，包括位于悠唐購物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此類品牌多開設(shè)在人氣火爆的購物中心或商圈，其沉浸式的店面設(shè)計，豐富的商品陳列和較低的定價迅速地吸引了大批的00后年輕消費者。美妝集合店面積需求大，可在短時間內(nèi)為業(yè)主去化空置面積，穩(wěn)定項目表現(xiàn)。

??在疫情后，很多購物中心進(jìn)行升級調(diào)改，引入國際一線美妝護(hù)膚品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妝品牌，包括Gucci美妝和亞洲首家蘭蔻旗艦店。同時，位于大興區(qū)的薈聚中心也在調(diào)改中引入多個美妝品牌，如Pola、Clarins等。購物中心通過這類行為提升商場首層的整體形象，同時美妝類租戶承租能力較高，也可提高整體租金收益。

??運動品牌加速擴張

??目前距離北京冬奧會正式開幕已不到一年時間，全民運動熱情日益高漲，這也帶動了運動品牌尤其是戶外運動類品牌的發(fā)展。安踏旗下的運動品牌迪桑特、始祖鳥、科隆等戶外運動品牌陸續(xù)開設(shè)多家門店，滑雪品牌Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，運動品牌ON也將在這里開設(shè)旗艦店。

??另一方面，運動品牌也在積極拓展旗下兒童線，安踏集團(tuán)已于2020年開設(shè)多家兒童線門店，如Fila Kids、Anta Kids等，成為當(dāng)前兒童業(yè)態(tài)主要的租賃需求。

??快時尚品牌紛紛自救，調(diào)整策略

??疫情給快時尚行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊，整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖，快時尚品牌也紛紛調(diào)整開店策略，重新布局線下市場。

??疫情的沖擊導(dǎo)致運營困難加劇，已有多家快時尚品牌宣布退出中國市場或者大幅削減線下門店。這類品牌通常為購物中心的主力店，需求面積較大，品牌的退租撤鋪已給業(yè)主帶來不小空置壓力和招商難度。

??一些時尚度較高的品牌也正在進(jìn)一步拓展電商渠道，同時線下關(guān)閉經(jīng)營表現(xiàn)不佳的門店，加大對重點門店翻新升級來提升購物體驗，展示品牌形象。同時，性價比較高的品牌則集中開設(shè)在一、二線城市定位中低檔或社區(qū)型購物中心，加速向三、四線城市下沉。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“由于疫情影響，2020年市場承壓下行，市場參與者都形成底線思維，表現(xiàn)趨于謹(jǐn)慎。而如今，2021年僅過去三個月，我們已看到各類品牌租賃需求活躍度顯著提升，市場情緒向好，各方也都需要更準(zhǔn)確地把握市場趨勢，積極為疫后全面復(fù)蘇做好準(zhǔn)備，解鎖未來機遇。”