[克而瑞]熱點(diǎn)二線城市 (十九)：南寧市

??調(diào)研感受

??■  2019年四季度開始轉(zhuǎn)冷，2020年以來量?jī)r(jià)齊跌、價(jià)格已近9折，區(qū)域、項(xiàng)目分化嚴(yán)重；

??■  強(qiáng)首府、大省會(huì)戰(zhàn)略持續(xù)虹吸省內(nèi)其他地市產(chǎn)業(yè)、人口等資源；

??■  青秀“富人”房?jī)r(jià)支撐，良慶五象“新貴”跑量擔(dān)當(dāng)，江南剛需聚集地；

??■  低收入高消費(fèi)制約首付和月供，戶型小型化90平三房“標(biāo)配”；

??■  創(chuàng)意100%得房率，普遍主打“超大三開間60CM下沉式綠化陽臺(tái)”全贈(zèng)送面積刷新認(rèn)知；

??■ 土地財(cái)政依賴度高，高地價(jià)嚴(yán)重透支未來區(qū)域價(jià)值，房企不得不為了拿地而拿地；

??■ “新區(qū)多、房多、人少”失衡突出，五象新區(qū)等入住率極低，高空置挫傷購房預(yù)期；

??■ 彰泰、榮和、云星等本土深耕型企業(yè)有口碑；碧恒等外來房企“玩不轉(zhuǎn)”；

??■ 短期內(nèi)透支需求仍有待恢復(fù)，量跌價(jià)平“橫盤”概率較大。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??南寧，作為廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市，面向東盟的核心城市，同時(shí)也是西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。全市下轄7個(gè)區(qū)、4個(gè)縣、1個(gè)市，總面積22112平方千米，建成區(qū)面積372平方千米。

??人口層面，2019年末常住人口734.48萬人，城區(qū)常住人口449.23萬人，城鎮(zhèn)化率63.7%，戶籍人口781.97萬人，常住戶籍人口比為0.94，仍屬于人口流出型城市。近幾年來，隨著廣西“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略提出，加之各地縣城市高鐵通車，南寧常住人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，“虹吸”效應(yīng)顯著， 2019年全市比上年增加9.07萬人，市轄區(qū)常住人口比上年增加7.47萬人。

??產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和收入層面，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，無產(chǎn)業(yè)支撐，就業(yè)崗位偏少，居民收入偏低是南寧缺乏人口吸引力的核心原因。具體來看，2019年全年地區(qū)生產(chǎn)總值4506.56億元，不及長(zhǎng)三角一些地級(jí)市；產(chǎn)業(yè)主要依托房地產(chǎn)拉動(dòng)，土地財(cái)政依賴度顯著，2019年-2020年土地財(cái)政收入比均突破60%，甚至還 “吸血”地市，柳州的柳鋼等產(chǎn)業(yè)被遷移至南寧。收入層面，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅37675元，月均3000元左右，極大制約購房能力。

??01
??市場(chǎng)變化2016-2019年高速增長(zhǎng)
??2020年顯著回調(diào)，2021年穩(wěn)步下行

??縱觀南寧樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2016-2019年處于高速增長(zhǎng)期，2017年房?jī)r(jià)破萬，2019年成交規(guī)模突破1000萬平方米，主要得益于五象新區(qū)規(guī)劃逐步落地，房地產(chǎn)發(fā)展提速，2015年大批房企進(jìn)駐，地價(jià)水漲船高，與房?jī)r(jià)交錯(cuò)上行。與此同時(shí)，廣西諸市高鐵通車帶動(dòng)沿線地市投資客涌入五象新區(qū)購房，以此拉動(dòng)南寧樓市量?jī)r(jià)齊升。

??2020年伴隨著新增供應(yīng)大量入市，整體供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，南寧樓市開始顯著回調(diào)，主要體現(xiàn)在成交量上，價(jià)格依托前“地王”支撐仍在慣性小幅上行。當(dāng)前項(xiàng)目開盤普遍高開低走，以價(jià)換量相對(duì)普遍，降幅在9折左右。

??聚焦到月度變化，步入2021年以來，市場(chǎng)處于“不慍不火”狀態(tài)，一季度累計(jì)成交量“比上不足，比下有余”，相較2019年成交高位下降8%，成交均價(jià)持穩(wěn)在1.3萬元/平方米。

??02
??區(qū)域市場(chǎng)青秀“富人”房?jī)r(jià)支撐
??良慶“新貴”跑量擔(dān)當(dāng)
??五象新區(qū)異軍突起

??南寧不同區(qū)域呈現(xiàn)出顯著的分化特征：房?jī)r(jià)層面來看，青秀區(qū)屬于典型“富人區(qū)”，目前仍是南寧價(jià)格高地，2020年商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了15926元/平方米，其他區(qū)域價(jià)差不大，基本在1-1.3萬元/平方米不等。成交規(guī)模層面來看，良慶區(qū)可謂跑量擔(dān)當(dāng)，2020年商品住宅成交面積達(dá)311萬平方米，占南寧總成交規(guī)模的1/3,屬成交主力片區(qū)。第二梯隊(duì)為青秀區(qū)和江南區(qū)，整體成交規(guī)模也介于150-200萬平方米之間。

??值得關(guān)注的屬南寧五象新區(qū)板塊，地跨良慶區(qū)、邕寧區(qū)，作為自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，于2006年正式啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)歷了10多年發(fā)展，目前已初具規(guī)模，成為了南寧樓市成交量?jī)r(jià)高地，也是我們此次調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域。

??03
??政策環(huán)境“雙合同”取消，信貸略收緊
??“強(qiáng)首府”、低門檻落戶引人才

??南寧當(dāng)前政策環(huán)境相對(duì)寬松，外地人購房無限制。2020年受疫情影響，樓市下行，政府取消“雙合同”，將精裝款和毛坯款納入同一合同，使得首付門檻明顯降低。

??目前南寧首套房且無按揭貸款的，首付比例為20％；購房人名下有一套房有貸款，首付比例為40％；在貸款利率方面，首套房貸款利率為6%；二套房上浮為6.2-6.3%，不過2021年3月以來信貸有收緊征兆，整體放款周期有所延長(zhǎng)，以龍光天宸為例，放款周期由去年的1-2個(gè)月延長(zhǎng)至4-5個(gè)月。

??值得關(guān)注的是，自治區(qū)政府2019年年底推出“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了“限最高地價(jià)、競(jìng)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)”的競(jìng)價(jià)方式，將節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)以有償?shù)姆绞秸{(diào)整到城鎮(zhèn)使用。與此同時(shí)，為達(dá)到2025年600萬人，2035年1000萬人的常住人口目標(biāo)，2020年4-6月南寧政府陸續(xù)出臺(tái)人才新政，一方面推出“史上最低門檻落戶”政策，全面放開城鎮(zhèn)落戶條件，投靠親友可落戶，新落戶大學(xué)生“來去自由”，為有意在本市就業(yè)但尚未就業(yè)人員提供集體戶口等。另一方面人才獎(jiǎng)勵(lì)至高可到100萬元，享受購房補(bǔ)貼。

??04
??項(xiàng)目去化江南區(qū)依托舊改跑量
??良慶五象南優(yōu)于邕寧五象東
??分銷渠道導(dǎo)客普遍

??項(xiàng)目去化層面來看，良慶區(qū)五象板塊依舊是成交熱點(diǎn)，2021年一季度成交面積TOP20項(xiàng)目有近半數(shù)來自此片區(qū)，五象湖板塊路橋·壯美山湖位列榜首，一季度套數(shù)破千，攬金21億元。同樣五象南作為新興板塊，建工城、金科城、萬科金域國際等也有不錯(cuò)的成交表現(xiàn)。

??依據(jù)實(shí)地調(diào)研來看，因五象新區(qū)涉及良慶區(qū)和邕寧區(qū)兩大行政區(qū)域，邕寧區(qū)的五象東板塊發(fā)展不及良慶區(qū)五象南，遠(yuǎn)期規(guī)劃利好難兌現(xiàn)，項(xiàng)目扎堆分布，價(jià)格戰(zhàn)如火如荼，高層價(jià)格在1.2-1.4萬元/平方米，月均流速30-50套不等。

??江南區(qū)，人口密度高，居住氛圍濃厚。近些年舊改發(fā)力，屬于典型的剛需剛改片區(qū)，龍光玖譽(yù)城、華潤(rùn)江南中心、奧園瀚德棠悅府為區(qū)域標(biāo)桿，以奧園瀚德棠悅府為例，主要依托江南萬達(dá)商圈、地鐵配套等高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)熱銷，2021年一季度月均去化在80套左右。

??目前來看，市場(chǎng)下行壓力下，房企普遍會(huì)選擇與分銷、渠道合作帶客，單樓盤基本會(huì)選擇與2-4家合作，帶客效果尚可，成交占比基本可達(dá)到5-8成。

??05
??客群結(jié)構(gòu)2020年后投機(jī)客退場(chǎng)
??江南剛需以地緣性客群為主
??五象新區(qū)高端改善

??2016-2019年南寧樓市成交量?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，主要是由于五象新區(qū)規(guī)劃利好、廣西地級(jí)市高鐵通車等拉動(dòng)沿線城市投資客紛紛涌入南寧，同時(shí)刺激本地剛需改善釋放。2020年疫后投資客離場(chǎng)，南寧樓市步入下行周期，客群結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯變化，以我們主力調(diào)研的江南、良慶、邕寧等片區(qū)來看，目前仍以地緣性客群為主，尤其是江南區(qū)，舊改放量，奧園瀚德堂悅府江南區(qū)客戶占比可達(dá)60%。

??值得關(guān)注的是，地跨良慶、邕寧的五象新區(qū)地緣性客群相對(duì)較少，主要承接青秀老區(qū)高端改善和投資客群，對(duì)于剛需客吸附力相對(duì)有限。譬如彰泰江景灣、藍(lán)光芙蓉山悅、大唐院子等項(xiàng)目地緣性客群占比均不足20%。一方面源于地價(jià)驅(qū)動(dòng)下在售項(xiàng)目均價(jià)較高，剛需“望而卻步”；另一方面，五象新區(qū)各類配套設(shè)施不及江南、青秀等老片區(qū)完善，居住氛圍并不濃厚。

??06
??置業(yè)偏好戶型小型化，90平小三房“標(biāo)配”
??下沉式陽臺(tái)偷面積普遍

??目前南寧樓市呈現(xiàn)出“房多人少”，容積率高，密度大的特征，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)也呈現(xiàn)出小型化特征，無論剛需、改善，80-90平小三房基本屬于“標(biāo)配”。

??同時(shí)為了增強(qiáng)戶型性價(jià)比，南寧也提出了綠化陽臺(tái)的概念，毛坯交付時(shí)陽臺(tái)下沉60公分，報(bào)建時(shí)陽臺(tái)面積全贈(zèng)送，交付再墊高，弊端為房間與客廳之間有橫梁阻隔，居住舒適度降低。此外，多房間設(shè)飄窗、陽臺(tái)等偷面積方式也屢見不鮮，140平戶型贈(zèng)送面積可達(dá)30平左右。

??同時(shí)，因南寧日光充足，戶型設(shè)計(jì)以品字形兩梯三戶、工字型兩梯四戶點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)居多，建筑成本，穩(wěn)定度高于板樓，不過因密度較大，居住私密性和舒適度大打折扣。

??從南寧客群的接受度來看，對(duì)于點(diǎn)狀住宅接受度高于板樓，同時(shí)高端客群對(duì)于江景房、低密度小區(qū)認(rèn)可度相對(duì)較高，同時(shí)不喜歡西曬戶型，同樓層西邊戶定價(jià)往往大幅低于東邊戶，價(jià)差在500-800元/平方米不等。

??07
??購買能力省會(huì)“虹吸”有限
??疫情加劇收入分化
??剛需單價(jià)天花板1.1萬元/平

??目前來看，新冠疫情加劇南寧居民收入分化：剛需更窮，高房?jī)r(jià)望塵莫及；改善觀望，高端盤集中入市，選擇面更多。同時(shí)經(jīng)歷了前期需求集中釋放，地價(jià)裹挾房?jī)r(jià)跳增，短期內(nèi)仍存在需求透支現(xiàn)象，居民購買力有一定的“見頂”征兆：剛需單價(jià)天花板在1.1萬元/平，改善單價(jià)天花板在1.4萬元/平，因本地居民收入偏低（普通居民3000-4000元/月，公職人員5000-6000元/月），又缺乏民富基礎(chǔ)，居民首付和月供壓力都比較大。

??值得關(guān)注的是，南寧對(duì)外來人才吸附力相對(duì)有限，短期內(nèi)市場(chǎng)火熱與投資客息息相關(guān)，并不能轉(zhuǎn)化為實(shí)際的居住需求。雖然出臺(tái)了各類補(bǔ)貼，但目前主要吸附的還是廣西省內(nèi)人群，廣西僅一所211大學(xué)，教育資源也不及武漢、西安等豐富，高校畢業(yè)生很難留在本地就業(yè)；加之與廣東毗鄰，經(jīng)濟(jì)、收入的巨大差異使得多數(shù)人愿意流向廣東而非留在省會(huì)。

??08
??土地市場(chǎng)政府土地財(cái)政依賴度高
??青秀區(qū)、五象新區(qū)核心地塊地價(jià)破萬

??南寧土地財(cái)政依賴度較高，2019年-2020年土地財(cái)政收入比均突破60%，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，政府主要收入來源于賣地，因而供地積極性相對(duì)較高。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，2014年以來南寧涉宅用地成交量?jī)r(jià)一直處于逐年遞增狀態(tài)，即便是在市場(chǎng)下行的2020年，房企拿地?zé)崆橐琅f不減，涉宅用地成交規(guī)模達(dá)1636萬平方米，地價(jià)小幅回調(diào)至3339元/平方米。

??聚焦到單個(gè)地塊層面，2020年以來成交樓面價(jià)破8000元/平方米（不考慮配建因素，實(shí)際樓面價(jià)更高）的地塊已達(dá)11宗，主要集中在青秀區(qū)、五象新區(qū)核心區(qū)域，龍光、中鐵建、建發(fā)投資態(tài)度積極，以中鐵建為例，拿下的青秀區(qū)鳳嶺南開泰路東側(cè)、靈龜路北側(cè)GC2020-057地塊，樓面價(jià)高達(dá)14850元/平方米，溢價(jià)率為147.5%。

??09
??房企競(jìng)爭(zhēng)彰泰、榮和、云星等本土企業(yè)有口碑
??碧恒等外來房企“玩不轉(zhuǎn)”

??從當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)格局來看，本土與外來房企“不相伯仲”,在2020年南寧房企權(quán)益銷售金額TOP10榜單中“雙分天下”，一方面，龍光、萬科、保利置業(yè)等外來企業(yè)市場(chǎng)占有率相對(duì)較高，位列前三甲，而榮和、彰泰、云星等深耕型本土房企憑借交付項(xiàng)目的高品質(zhì)在南寧本地?fù)碛休^好的口碑。

??相較而言，碧桂園、恒大、新城等外來房企“玩不轉(zhuǎn)”，無論從戶型設(shè)計(jì)還是到產(chǎn)品銷售均存在“水土不服”的現(xiàn)象，加之近年來精裝維權(quán)等新聞刷屏，本地購房者對(duì)這類品牌房企并不感冒，相反更加信任開發(fā)了多個(gè)樓盤，目前已有交付小區(qū)的本土企業(yè)。值得關(guān)注的當(dāng)屬融創(chuàng)，近期依托收并購彰泰等廣西本土房企來實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，市場(chǎng)占有率提升。

??10
??總結(jié)展望短期內(nèi)透支需求仍有待恢復(fù)
??量跌價(jià)平“橫盤”概率較大

??南寧樓市經(jīng)歷了2020年市場(chǎng)下行，目前已經(jīng)處于“不慍不火”階段，各片區(qū)分化顯著：江南區(qū)剛需項(xiàng)目依然可以跑量，相較而言，五象新區(qū)因規(guī)劃面積較大，政府又過度依賴土地財(cái)政，短期內(nèi)區(qū)域價(jià)值嚴(yán)重透支，五象東等遠(yuǎn)期規(guī)劃利好的板塊項(xiàng)目扎堆，去化依舊艱難。

??預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，樓市以穩(wěn)為主，地價(jià)支撐下，短期內(nèi)量跌價(jià)平“橫盤”概率依舊較大。主要是基于一方面“房多人少”，2016-2019年市場(chǎng)火熱緣起于投資客炒作帶動(dòng)恐慌性購房入場(chǎng)，這波需求釋放完畢之后，短期內(nèi)難再爆發(fā)。另一方面，政府財(cái)政依托賣地，地價(jià)居高不下使得高端盤價(jià)格相對(duì)“堅(jiān)挺”，從而對(duì)南寧房?jī)r(jià)形成了良好的支撐。

??值得關(guān)注的是，目前南寧購買力也存在“見頂”征兆，尤其是剛需購房者，收入受疫情影響較大，單價(jià)天花板基本在1.1萬元/平，故而房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，無論是剛需還是改善定位，基本會(huì)設(shè)計(jì)80-90平小三房戶型，同時(shí)以下沉式陽臺(tái)、贈(zèng)送飄窗等方式擴(kuò)充戶型實(shí)際使用面積，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。