[克而瑞]上海800億城市更新基金成立，房企如何分一杯羹？

??新成立規(guī)模約800億基金，上海城市更新加大引入社會(huì)資本力度。6月2日，為廣泛吸引社會(huì)力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進(jìn)城市可持續(xù)更新和發(fā)展，上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等合作機(jī)構(gòu)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立上海城市更新基金正式成立，總規(guī)模約800億元，為目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)?；鹩缮虾１就羾?guó)企與大型開(kāi)發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立，對(duì)上海城市更新將起到明顯的推動(dòng)作用。

??從舊區(qū)改造到城市有機(jī)更新，上海城市更新已走過(guò)三十年發(fā)展之路。作為國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，上海發(fā)展起步較早，早期興建的舊式里弄逼仄不堪，甚至缺失基本的廚衛(wèi)等居住功能，住房條件極差，市民居住矛盾突出。并且多數(shù)的老舊里弄都集中在中心城區(qū)，占據(jù)著核心土地資源，與新商務(wù)區(qū)的發(fā)展格格不入。因此早在1992年，上海就啟動(dòng)了“365危棚簡(jiǎn)屋”攻堅(jiān)，至今上海城市更新改造已走過(guò)30年發(fā)展之路，歷經(jīng)四個(gè)階段，從最初的危房棚改拆遷到現(xiàn)如今的堅(jiān)持“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”，相關(guān)政策逐步完善，發(fā)展模式逐步成熟。

??而作為房企而言，隨著上海逐步轉(zhuǎn)入存量更新為主的發(fā)展時(shí)代，公開(kāi)市場(chǎng)拿地競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈，不少房企開(kāi)始嘗試切入城市更新賽道納儲(chǔ)，根據(jù)我們收集到的信息，“十四五”期間將是上海城市更新最后的窗口期，主要參與者以本土國(guó)企、大型央企，以及一些具備優(yōu)良城市更新經(jīng)驗(yàn)的民企為主。

??從容量上來(lái)看，整個(gè)上?！笆奈濉逼陂g拆除重建面積可達(dá)280萬(wàn)平，十分可觀(guān)。根據(jù)2021年2月上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬(wàn)平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭(zhēng)2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類(lèi)舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋； 

??目前上海的城市更新工作以中心城區(qū)改造為主，計(jì)劃2022年完成110萬(wàn)平方米成片改造收官。據(jù)市政府發(fā)言人介紹，“十三五”期間，上海市中心城區(qū)共改造二級(jí)舊里以下房屋約281萬(wàn)平方米，超額完成原定240萬(wàn)平方米的約束性指標(biāo)，目標(biāo)完成率達(dá)到117%，其中2020年計(jì)劃完成55萬(wàn)平方米，實(shí)際完成75萬(wàn)平方米，目標(biāo)完成率高達(dá)136%。步入“十四五”之后，上海將保持高速節(jié)奏，目標(biāo)完2021年完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造70萬(wàn)平方米、3.4萬(wàn)戶(hù)；2022年完成40余萬(wàn)平方米、2.2萬(wàn)戶(hù)，基本實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)成片改造收官。另外，“十四五”期間，上海還計(jì)劃完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造約48.4萬(wàn)平方米、受益居民約1.7萬(wàn)戶(hù)。

       從市場(chǎng)的參與者來(lái)看，上海城市更新參與者眾多，其中國(guó)企開(kāi)發(fā)商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產(chǎn)等本土國(guó)企。目前而言上海城市更新市場(chǎng)的活躍主體以本土國(guó)企為主，其中上海地產(chǎn)在2019年就參與了全年舊城改造量的四成以上。2020年上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)公司掛牌成立，作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺(tái)，負(fù)責(zé)舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。自2020年成立以來(lái)，城市更新中心已經(jīng)參與舊改量占到全市舊改總量的60%以上。大型國(guó)企央企憑借資金優(yōu)勢(shì)，也積極參與上海的城市更新改造，2018年中海斥資近百億斬獲真如城市更新土地，2020年又與黃浦政府合作，擬斥資590億參與建國(guó)東路67-71街坊改造。而外來(lái)房企和港資也在不斷尋求參與上海城市更新的契機(jī)，尤其是像佳兆業(yè)、俊發(fā)等專(zhuān)注城市更新開(kāi)發(fā)的房企都在上海落子。

??對(duì)于房企而言，想要入局上海城市更新賽道，需要明確以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

??在參與方式上，現(xiàn)階段房企參與上海城市更新的主要途徑是與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府接洽成立合資公司。上海對(duì)于社會(huì)資本參與城市更新一直持開(kāi)放態(tài)度，早在2001年，就提出過(guò)以“政府扶持、市場(chǎng)導(dǎo)向、企業(yè)運(yùn)作”的手段大力推進(jìn)舊區(qū)和舊房改造，當(dāng)時(shí)采取的是毛地出讓制度，即將未拆遷的舊改土地以現(xiàn)狀出讓?zhuān)砷_(kāi)發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)拆遷安置等費(fèi)用，后來(lái)由于政策變動(dòng)等原因，該模式逐步退出歷史舞臺(tái)。目前上海城市更新采取 “政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”政策，即簡(jiǎn)政放權(quán)給區(qū)政府，由區(qū)政府組織公開(kāi)遴選市場(chǎng)主體實(shí)施更新改造，一般情況下，選定改造主體后由區(qū)政府和城市更新主體共同成立合資公司實(shí)施。

??在具體實(shí)施上，現(xiàn)階段土地征收多由政府負(fù)責(zé)，采取協(xié)議出讓和招拍掛并舉的模式。目前上海城市更新需先通過(guò)兩輪征詢(xún)，第一輪是以問(wèn)卷形式看居民是否愿意改造，第二輪是與居民溝通安置補(bǔ)償條件，均達(dá)成通過(guò)率后方可開(kāi)始征收，目前這一工作基本由政府成立的征收部門(mén)處理，征收成功之后再出讓給企業(yè)。目前上海采取協(xié)議出讓與招拍掛并舉的出讓方式，像祥生2003年就開(kāi)始參與的虹口四平路改造項(xiàng)目，以及仁恒150億拿下的2002年出讓改造權(quán)的蔣家浜項(xiàng)目均為協(xié)議出讓。像萬(wàn)科拿下的寶山楊行舊改項(xiàng)目，俊發(fā)在青浦的徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目以及中海普陀真如紅旗村舊改項(xiàng)目等，都采用的是招拍掛出讓的方式。

??另外需要注意的是，現(xiàn)階段上海的城市更新項(xiàng)目普遍改造資金壓力大，且涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)和綜合開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合能力提出較高要求。歷經(jīng)30年發(fā)展，現(xiàn)階段上海仍然留存的城市更新項(xiàng)目多為居于城市核心區(qū)域，改造成本高，拆遷安置難度大，以及多年仍未成功拆遷的難度大的項(xiàng)目，動(dòng)輒就是百億投入。其次，上海舊改范圍中多包含歷史建筑，開(kāi)發(fā)商在負(fù)責(zé)興建的同時(shí)往往還要負(fù)責(zé)對(duì)這些歷史風(fēng)貌建筑的修繕和維護(hù)，而且由于地處核心區(qū)，這些土地多需要開(kāi)發(fā)為商住辦的綜合型地塊，對(duì)企業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)能力提出了比較高的要求。

??整體而言，目前上海政府對(duì)城市更新采取大力扶持的態(tài)度，在政策上和實(shí)施上都有比較大的支持。800億城市更新基金的成立將幫助推進(jìn)上海市舊改的順利推進(jìn)，參與合作的開(kāi)發(fā)商上海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利、中交、招商以及險(xiǎn)資國(guó)壽投資、中國(guó)太保、中保投資均有望通過(guò)這一基金在上海城市更新市場(chǎng)分一杯羹。

??而對(duì)于其他房企而言，目前上海城市更新已經(jīng)進(jìn)入最后的窗口期，我們建議資金實(shí)力較強(qiáng)，綜合開(kāi)發(fā)能力突出的房企可以與中心城區(qū)政府洽談合作，像綠城在5月底剛與黃浦區(qū)簽訂合作協(xié)議，加強(qiáng)舊改領(lǐng)域發(fā)展，也可以關(guān)注一些早期遺留的“毛地”通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或者協(xié)議出讓的方式參與；而部分能力有限或者城市更新經(jīng)驗(yàn)薄弱的房企，同樣可以從周邊區(qū)域和零星舊改項(xiàng)目尋找一些機(jī)會(huì)，參與上海更新改造。