[克而瑞]銷售規(guī)模繼續(xù)增長但增速回落，開工投資增速再收窄3PTS

??導(dǎo) 讀 

??總的來說新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2019年同期漲幅擴(kuò)大，前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??6月16日下午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-5月國民經(jīng)濟(jì)運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？偟膩碚f新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2019年同期漲幅擴(kuò)大，前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。但在新開工、土拍規(guī)模持續(xù)低位的影響下，開發(fā)投資額增速再度收窄3.3pts至18.3%。

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??銷售規(guī)模較2019年同期增19%
??前5月東部地區(qū)銷售面積近3億方同比增43%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月份增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月份增長36.2%。

??值得注意的是，對比2019年同期商品房銷售單月仍保持較高增速且有擴(kuò)大趨勢。對比2019年5月，商品房銷售面積和金額分別增長19.7%和34%，較4月漲幅分別擴(kuò)大了3pts和8.1pts。受2020年疫后首個銷售節(jié)點前值較高影響，商品房銷售面積和金額同比增速分別降至9.2%和17.5%，仍保持較大正增長。因此我們認(rèn)為5月全國商品房銷售表現(xiàn)仍然挺翹，規(guī)模及增速繼續(xù)向好發(fā)展。

??東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點的地位繼續(xù)保持。1—5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，規(guī)模兩倍于中部和西部地區(qū)。增速方面，前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。

??1—5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，同比增長42.5%；銷售額41511億元，增長61.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積18003萬平方米，增長41.3%；銷售額13760億元，增長55.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積17890萬平方米，增長24.9%；銷售額13497億元，增長31.0%。東北地區(qū)商品房銷售面積2106萬平方米，增長22.2%；銷售額1766億元，增長22.3%。東部地區(qū)如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國商品房銷售的重要發(fā)力點。

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??5月新開工面積超2億方但同比仍降6%
??前5月土拍規(guī)模轉(zhuǎn)負(fù)增長7.5%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房屋施工面積839962萬平方米，同比增長10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，漲幅收窄1.5pts。

??單月來看，房屋新開工面積20444萬平方米，雖規(guī)?；貧w2億平方米水平且環(huán)比增15%，但同比仍降6.1%，較2019年同期降3.7%，處于歷史低位。

??值得注意的是，受房屋新開工面積持續(xù)低位而竣工面積高增影響，施工面積累計增速連續(xù)3個月走低。房企對新開工意愿審慎外加竣工剛性節(jié)點作用下，施工面積同比累計增速由3月11.2%逐月下降至10.1%，雖對比往年而言增速仍處于高水平，但對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐大大減弱。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4396萬平方米，累計同比由4.8%下降15pts由正轉(zhuǎn)負(fù)下跌7.5%。集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積累計增速由年初高點快速走低并回歸負(fù)增長區(qū)間。相對應(yīng)的，前5月土地成交價款降幅收窄14.9pts至20.5%，成都、蘇州等核心城市土拍再創(chuàng)新高。

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??5月投資同比漲幅收窄3.3pts
??主因是土拍與施工增長乏力

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資54318億元，同比增長18.3%，較1-4月漲幅收窄3.3pts；比2019年1—5月增長17.9%。其中，4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14078萬元，環(huán)比增11.2%；同比增長9.8%，比2019年同期增長18.7%，漲幅分別收窄3.8pts和2.9pts。

??5月整體開發(fā)投資額呈現(xiàn)規(guī)模增長而增速走低的趨勢。規(guī)模增長主要是由于房屋新開工面積單月向上突破2億平方米帶動建安投資環(huán)比增長，以此作為規(guī)模增長主支撐。增速走低則是由于土地購置面積和施工面積出現(xiàn)了增長乏力現(xiàn)象，相比2020年、2019年同期增速均有明顯回落，由此反應(yīng)至投資同比、累計同比均有不同幅度的收窄。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度。但“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對后續(xù)開工、拿地均有不利影響。

??商品房銷售來看，隨著年中節(jié)點到來，5-6月全國商品房銷售規(guī)模有望適度回升，但區(qū)域分化現(xiàn)象的存在仍將拖累整體增速，預(yù)計后續(xù)銷售面積、金額累計增速將有所收窄。

??房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預(yù)計將迎來一輪較大回升，重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。

??隨著上半年土拍結(jié)束，過去一年內(nèi)成交的熱點地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對應(yīng)的建安投資額也有望回升至高位。

??土拓投資和建安投資兩方樂觀預(yù)期下，預(yù)計前者將接棒房屋施工為房地產(chǎn)開發(fā)投資額提供支撐，中期也將繼續(xù)維持開發(fā)投資兩位數(shù)以上的累計增速水平。但在融資、信貸收緊的大環(huán)境下投資增速趨穩(wěn)趨勢不變。