[克而瑞]2021上半年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 城市篇

??導(dǎo) 讀 

??總量近三年新高、一二線(xiàn)此消彼長(zhǎng)，下半年增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??2021年上半年，樓市成交熱度延續(xù)，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模創(chuàng)近3年同期新高，1-2月小幅回調(diào)后，3-5月延續(xù)高位波動(dòng)。不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，分化持續(xù)加劇：一線(xiàn)和二線(xiàn)城市迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，一線(xiàn)因供應(yīng)縮量、調(diào)控加碼等原因，成交占比穩(wěn)中有降，二線(xiàn)同比漲多跌少，東南沿海城市諸如廈門(mén)、杭州、南京等漲幅居前；三四線(xiàn)成交持穩(wěn)，成交表現(xiàn)略超市場(chǎng)預(yù)期。

??未來(lái)，考量到信貸全面收緊，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼，“房住不炒”主基調(diào)不會(huì)改變，企業(yè)降負(fù)債和居民穩(wěn)杠桿將雙管齊下。基于此，我們認(rèn)為，2021年整體成交規(guī)模將與2020年持平或小幅回落，不同城市分化延續(xù)，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線(xiàn)城市。

??上半年總結(jié)

??01市場(chǎng)綜述：百城成交同比增5成，一、二線(xiàn)比重此消彼長(zhǎng)，三四線(xiàn)分化加劇

??2021年上半年樓市高熱態(tài)勢(shì)延續(xù)，受去年新冠疫情基數(shù)較低影響，百城前五月成交同大增55%，與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢(shì)來(lái)看，1月“淡季不淡”，成交量較去年12月小幅回調(diào)，2月恰逢春節(jié)假期，成交持續(xù)回落，進(jìn)而迎來(lái)“金三銀四”高光時(shí)刻，5月成交熱度延續(xù)，百城成交量保持在5100萬(wàn)平方米以上的高位波動(dòng)。究其原因，一方面宅地出讓“雙集中”，東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期，恐慌性購(gòu)房加劇；另一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)，“資產(chǎn)荒”下居民購(gòu)房增值保值預(yù)期更甚。

??總體來(lái)看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調(diào)，調(diào)控政策有收有放，也使得不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈：

??一線(xiàn)城市高位回落，成交占比穩(wěn)步下行。主要是供應(yīng)受限和政策調(diào)控的雙重影響，以上海為例，2月“零供應(yīng)”，而上半年調(diào)控政策卻7次加碼，“滬十條”、“滬七條”、法拍房限購(gòu)、新房認(rèn)購(gòu)積分搖號(hào)、批量供應(yīng)商品房等，供應(yīng)縮量，調(diào)控壓制，都對(duì)成交產(chǎn)生不利影響。

??二線(xiàn)城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，城市內(nèi)部分化加劇，漲多跌少，廈門(mén)、武漢、杭州、南京、濟(jì)南等前5月成交同比翻番，廈門(mén)、杭州、南京市場(chǎng)“高熱不退”，武漢主要是受去年疫情基數(shù)較低影響；僅南寧、沈陽(yáng)、鄭州、南昌等四個(gè)弱二線(xiàn)城市同比持降。

??三四線(xiàn)城市，整體成交表現(xiàn)持穩(wěn)，占比變化不大。據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來(lái)補(bǔ)漲行情，主要還是地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期，加之供應(yīng)縮量，使得短期內(nèi)市場(chǎng)大熱，不過(guò)對(duì)內(nèi)陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)下行壓力依舊巨大，首付分期、降價(jià)折扣、分銷(xiāo)渠道齊上馬依舊難以拉動(dòng)成交。

??02新增供應(yīng)：前5月同比增23%且三四線(xiàn)居首，6月一線(xiàn)城市供貨節(jié)奏加快（本節(jié)有刪減）

??全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市全年新增供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)23%，相較2019年同期增長(zhǎng)4%。分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市整體供應(yīng)上漲25%，廣州、北京放量顯著；二線(xiàn)城市漲跌參半總體同比上漲18%，南京、武漢等熱點(diǎn)城市供貨量明顯增加，而大連、南昌等供應(yīng)“腰斬”；7成以上三四線(xiàn)城市供應(yīng)放量，整體供應(yīng)同比上揚(yáng)28%，較之2019年持平，梧州、肇慶等同比腰斬，但無(wú)錫、昆山等強(qiáng)三線(xiàn)城市供應(yīng)同比仍增長(zhǎng)翻倍。

??1.總量：2月回落、3-4月上行至年內(nèi)高位、5月微降，整體同比增23%

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年1-5月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積18930萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%，相較2019年同期增長(zhǎng)4%。

??從月度表現(xiàn)來(lái)看，年初市場(chǎng)受傳統(tǒng)春節(jié)影響供應(yīng)顯著縮量，2月供應(yīng)量1800萬(wàn)平方米，不過(guò)較之往年同期仍有較高增長(zhǎng)；至3月樓市“小陽(yáng)春”開(kāi)啟，項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)顯著上行，同比增幅穩(wěn)步上揚(yáng)，4月供應(yīng)量達(dá)5649萬(wàn)平方米，較之年初增長(zhǎng)翻倍。5月市場(chǎng)熱度褪去，市場(chǎng)高位回落進(jìn)入階段性疲軟，供應(yīng)端有所下行，5月單月供應(yīng)同比下降12%。

??2.能級(jí)：三四線(xiàn)累計(jì)同比增28%居首，一線(xiàn)增25%，二線(xiàn)漲跌參半

??分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市整體新增供應(yīng)面積1050萬(wàn)平方米，同比上升25%，但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來(lái)看，廣州供應(yīng)面積386萬(wàn)平方米一線(xiàn)中最高，同比去年及2019年分別增長(zhǎng)10%和9%增幅平穩(wěn)；北京供應(yīng)規(guī)模也超過(guò)300萬(wàn)平方米，同比大增44%，較之2019年也有27%增長(zhǎng)；上海供應(yīng)端略顯疲軟，同比去年增長(zhǎng)8%，但較之2019年同期下降2成；深圳同比增長(zhǎng)98%幾乎翻倍，但較2019年仍有13%回落。

??二線(xiàn)城市整體供應(yīng)面積8711萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，同比2019年增長(zhǎng)10%。具體來(lái)看，25個(gè)二線(xiàn)城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大，供應(yīng)同比分別增長(zhǎng)79%和173%，寧波、海口等供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)過(guò)半，較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應(yīng)明顯收窄，同比“腰斬”，大連、鄭州等同比也跌幅超過(guò)20%。

??三四線(xiàn)城市整體供應(yīng)面積9170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，較2019年持平。7成以上三四線(xiàn)城市供應(yīng)放量，梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應(yīng)同比去年及2019年均腰斬，東營(yíng)、上饒、崇左等降幅超4成；而核心三四線(xiàn)如無(wú)錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長(zhǎng)。

??3.新增供應(yīng)TOP10：武漢穩(wěn)居榜首，杭州、青島排名下降，南京首入榜單（略）

??4.6月業(yè)績(jī)沖刺，整體供貨節(jié)奏加快，一線(xiàn)上、深同環(huán)比齊增

??通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，可以看出：（1）年中房企為沖業(yè)績(jī)，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應(yīng)繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)16%；（2）一線(xiàn)城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比均超50%，北京、廣州供貨壓力不減；二線(xiàn)城市中，大連、長(zhǎng)春等供應(yīng)顯著升級(jí)，而武漢、合肥、?？诘裙?yīng)明顯縮水；其中徐州、無(wú)錫、佛山等三線(xiàn)城市普遍環(huán)降。

??03三、新房成交：市場(chǎng)持續(xù)高熱同比增55%，一線(xiàn)實(shí)現(xiàn)倍增，二三線(xiàn)漲多跌少（本節(jié)有刪減）

??2021年上半年，全國(guó)商品住宅月度成交面積呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)再穩(wěn)的走勢(shì)，年初市場(chǎng)經(jīng)歷春節(jié)成交表現(xiàn)“淡季不淡”，雖有所回落但較之往年仍處高位，3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩(wěn)。分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市整體實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，疫后4城首當(dāng)其沖帶頭復(fù)蘇，成交大幅放量；二三線(xiàn)城市成交普漲但城市分化加劇，杭州、南京、珠海等強(qiáng)二三線(xiàn)增幅可觀，反觀北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續(xù)不振。

??1.總量：累計(jì)同比增55%，呈“先抑后揚(yáng)高位趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計(jì)23642萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)過(guò)半，較之2019年同期增長(zhǎng)27%。

??從月度走勢(shì)來(lái)看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，但總體表現(xiàn)淡季不淡。3月市場(chǎng)熱度回升，“小陽(yáng)春”行情供應(yīng)放量下成交顯著上揚(yáng)，直至5月末成交高位持穩(wěn)，月度成交規(guī)模穩(wěn)定在5100-5200萬(wàn)平方米區(qū)間，顯著高于2019年同期。

??2.能級(jí)：一線(xiàn)累計(jì)同比翻番，二三線(xiàn)漲幅超50%，城市分化加劇

??分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市全年商品住宅成交面積1681萬(wàn)平方米，同比上升97%，較之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海樓市熱度持續(xù)升溫，成交同比2019年增幅分別為63%和62%，北京、廣州也保持成交規(guī)模高增長(zhǎng)，累計(jì)同比增長(zhǎng)翻倍。

??二線(xiàn)城市商品住宅成交面積共計(jì)11431萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，同比2019年增長(zhǎng)25%。分城市來(lái)看，25個(gè)二線(xiàn)城市中僅沈陽(yáng)、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負(fù)增長(zhǎng)，南京、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交同比翻倍增長(zhǎng)，規(guī)模極為可觀，杭州、重慶更是突破1000萬(wàn)平方米。其余如昆明、長(zhǎng)春、西安等市成交同比2019年呈負(fù)增長(zhǎng)，跌幅在2-3成左右。

??三四線(xiàn)城市共計(jì)成交10530萬(wàn)平方米，同比增幅與二線(xiàn)相仿。近9成三四線(xiàn)城市全年成交高于去年；8成占比城市較之2019年成交增長(zhǎng)，其中江門(mén)、漳州、陽(yáng)江增長(zhǎng)200%以上最為顯著，石獅、日照、欽州等成交基數(shù)較低城市也實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強(qiáng)首府”吸客影響，成交表現(xiàn)更為不振。

??3.成交TOP10：杭州躍升榜首，徐州、青島上調(diào) ，長(zhǎng)沙、廣州入榜（略）

??4.6月成交熱度延續(xù)，同環(huán)比微增，一線(xiàn)北、上“高熱”，二三線(xiàn)分化

??通過(guò)對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，不難發(fā)現(xiàn)：（1）樓市整體表現(xiàn)高位小幅增長(zhǎng)，6月單月30個(gè)典型城市總成交面積達(dá)2918萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)7%，同比漲2%；（2）城市分化格局依舊，一線(xiàn)城市中北京、上海成交繼續(xù)走高，廣州、深圳成交狀況受調(diào)控限制有所回落；二三線(xiàn)城市中，重慶一枝獨(dú)秀，單月商品住宅成交面積469萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍。南京、武漢、寧波等市場(chǎng)熱度延續(xù)，大連、長(zhǎng)春等受益于供應(yīng)放量，成交顯著增長(zhǎng)，而徐州、西安等樓市過(guò)熱的城市成交明顯回調(diào)。

??04新房均價(jià)：70城房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅擴(kuò)大，東部強(qiáng)二三線(xiàn)房?jī)r(jià)普漲（本節(jié)有刪減）

??1.70城房?jī)r(jià)同比增幅擴(kuò)大至4.5%，半數(shù)以上城市漲幅大于5%（略）

??2.各能級(jí)城市房?jī)r(jià)環(huán)比普漲，一線(xiàn)經(jīng)政策調(diào)控漲幅短暫收窄（略）

??3.高價(jià)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，地市高熱下強(qiáng)二三線(xiàn)房?jī)r(jià)漲勢(shì)難抑

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2021年108個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在新一輪樓地市輪動(dòng)下漲勢(shì)難以抑制。

??當(dāng)前房?jī)r(jià)高點(diǎn)仍是位于江浙滬及沿海城市，較2020年大多有不同幅度上揚(yáng)。深圳和上海2021年上半年商品住宅全市成交均價(jià)雙雙達(dá)5萬(wàn)元/平方米以上。較為突出的，廣州全市均價(jià)同比漲20%，杭州和東莞全市均價(jià)環(huán)比漲近10%，南京環(huán)比漲幅更是達(dá)到15%。這一類(lèi)城市中此前成交的高價(jià)地于2021年紛紛入市獲得備案，進(jìn)而拉高了城市均價(jià)。而調(diào)控較嚴(yán)格的城市如上海、北京、廈門(mén)、三亞、珠海等將同環(huán)比漲幅控制在10%以?xún)?nèi)。

??在同比漲幅上，部分中西部二線(xiàn)城市及高能級(jí)城市群三四線(xiàn)強(qiáng)市房?jī)r(jià)大幅上漲。與2020年上半年做同期比較來(lái)看，全市商品住宅成交均價(jià)漲幅最高的城市集中在浙江和福建等沿海省份的三四線(xiàn)城市。其中淮北同比漲幅最大達(dá)34%；衢州、紹興、麗水等城市房?jī)r(jià)受地價(jià)推動(dòng)出現(xiàn)了較大上漲，同比漲幅均超20%。值得注意的是，此前房?jī)r(jià)漲幅控制較好的廣州、長(zhǎng)沙、武漢、寧波、南京等城市由于限價(jià)基準(zhǔn)提升上半年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平緩，北京、上海受限價(jià)影響房?jī)r(jià)同比分別降1%和7%，但隨著高價(jià)樓盤(pán)的集中入市，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)較2020年下半年環(huán)比分別上漲6%、7%和8%。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普漲，受地價(jià)上揚(yáng)影響各核心城市房?jī)r(jià)較2020年均有不同幅度的上揚(yáng)，其中南京、寧波、長(zhǎng)沙因限價(jià)基準(zhǔn)上揚(yáng)同比環(huán)比均出現(xiàn)10%以上漲幅。鄭州隨著樓市回暖，此前降價(jià)樓盤(pán)陸續(xù)漲價(jià)推動(dòng)其房?jī)r(jià)同比漲11%。值得一提的是，南昌、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春受市場(chǎng)下行影響，2021年上半年全市均價(jià)較2020年下半年均有不同幅度下降。三四線(xiàn)城市持續(xù)分化，強(qiáng)市補(bǔ)漲現(xiàn)象突出。77個(gè)三四線(xiàn)城市中44城房?jī)r(jià)同比上漲，其中僅淮北、衢州、紹興、東莞等14城漲幅超10%。這一類(lèi)在地市、政策推動(dòng)下本地投資和改善性需求激增，供不應(yīng)求下房?jī)r(jià)快速補(bǔ)漲。市場(chǎng)分化現(xiàn)象繼續(xù)加劇，多數(shù)城市由于本身經(jīng)濟(jì)面不佳，疊加疫情沖擊下樓市一蹶不振，城市房?jī)r(jià)因而失去支撐。（各城數(shù)據(jù)見(jiàn)附表3）

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??05新房庫(kù)存：廣、狹義庫(kù)存高位波動(dòng)，去化周期降至11個(gè)月以下，一線(xiàn)降幅居首（本節(jié)有刪減）

??2021年上半年得益于市場(chǎng)熱度延續(xù)，供求持穩(wěn)，整體狹義庫(kù)存在2月跳減后延續(xù)高位波動(dòng)趨勢(shì)，處于5.7億平持穩(wěn)；去化周期則降至10.8個(gè)月。廣義庫(kù)存得益于2021年上半年核心一二線(xiàn)集中供地影響而延續(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)，截止5月末達(dá)38億平左右。

??1.狹義庫(kù)存：2月跳降后延續(xù)5.7億平高位震蕩，一線(xiàn)齊降、三四線(xiàn)漲跌參半

??2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫(kù)存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年5月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了56926萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)2%。“金三銀四”銷(xiāo)售旺季已過(guò)，5月房企推盤(pán)積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續(xù)，整體成交量與“銀四”基本持平：一線(xiàn)、三四線(xiàn)城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增，顯著好于去年同期?？傮w來(lái)看，成交量略高于供應(yīng)量，狹義庫(kù)存小幅微降。

??不同能級(jí)城市變動(dòng)情況不盡相同：一線(xiàn)城市同環(huán)比齊降；三四線(xiàn)城市庫(kù)存持穩(wěn)，變動(dòng)不大；二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，庫(kù)存環(huán)比小幅回落2%，同比增長(zhǎng)6%，增幅有收窄趨勢(shì)。

??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，上海、廣州狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤(pán)節(jié)奏放緩，供應(yīng)降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫(kù)存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，庫(kù)存量環(huán)比持續(xù)回落，主要得益于居民購(gòu)房需求高漲，成交熱度有增無(wú)減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個(gè)一線(xiàn)城市之首。

??二線(xiàn)城市中，北部城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原5月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以?xún)?nèi)。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫(kù)存環(huán)比降幅達(dá)2成以上；寧波本月推盤(pán)大幅回落，使得狹義庫(kù)存環(huán)比跌幅也達(dá)到了22%。近6成共17城5月庫(kù)存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸菐?kù)存漲幅均在50%以上。以海口為例，市場(chǎng)供過(guò)于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達(dá)到了2.72，事實(shí)上，步入2021年以來(lái)?？诔山槐愠尸F(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢(shì)，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫(kù)存急速攀升。在庫(kù)存下降城市中，南昌、貴陽(yáng)、合肥跌幅顯著，均超35%。

??三四線(xiàn)城市狹義庫(kù)存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：來(lái)賓、嘉興臺(tái)州煙臺(tái)、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉(cāng)、洛陽(yáng)、臨沂、建德、欽州、揚(yáng)州等同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫(kù)存”效果顯著，5月庫(kù)存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??2.消化周期：5月下跌至10.8個(gè)月，東北二線(xiàn)和部分三線(xiàn)城市去化承壓 

??縱觀2021年上半年百城消化周期變動(dòng)趨勢(shì)，1-4月基本在12個(gè)月左右持穩(wěn)，5月得益于狹義庫(kù)存微降，成交熱度延續(xù)，與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個(gè)月微降至10.79個(gè)月，顯著低于2020年同期水平。

??不同能級(jí)城市去化周期均保持降勢(shì)：三四線(xiàn)降至11.99個(gè)月，略高于百城平均；一二線(xiàn)去化周期與百城基本重合，持穩(wěn)在10個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動(dòng)不大，顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)V州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，主要是受房企推盤(pán)節(jié)奏放緩，狹義庫(kù)存穩(wěn)步回落影響，加之居民購(gòu)房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情，去化周期穩(wěn)步降至8.67個(gè)月。

??30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、沈陽(yáng)、呼和浩特、太原4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調(diào)顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬沈陽(yáng)、哈爾濱等弱二線(xiàn)城市，消化周期均在30個(gè)月以上且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??三四線(xiàn)城市同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少，“去庫(kù)存”效果好于預(yù)期。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫(kù)存見(jiàn)底，以我們近期實(shí)地調(diào)研的湖州市場(chǎng)為例，市面上基本呈現(xiàn)出“無(wú)房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽(yáng)、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??3.廣義庫(kù)存：38億平方米持穩(wěn)高于去年同期，三四線(xiàn)同比增幅高于百城平均（略）

??
??06二手房：22城“先揚(yáng)后抑”，一線(xiàn)北上廣前5月成交“翻番”（本節(jié)有刪減）

??2021年初市場(chǎng)熱度延續(xù)，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場(chǎng)成交基數(shù)較低，一季度成交規(guī)模顯著升級(jí)，全國(guó)各省市成交面積累計(jì)同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門(mén)等核心城市放量增長(zhǎng)，“小陽(yáng)春”行情初現(xiàn)端倪。

??2021年上半年二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度市場(chǎng)熱度蔓延需求顯著放量，4月起市場(chǎng)回歸平淡，全國(guó)各省市成交面積累計(jì)同比收窄至7成。截至年中，前期過(guò)熱的北京、成都、杭州等城市平穩(wěn)下行但仍處高位，合肥、重慶、武漢等城市累計(jì)規(guī)模翻番。

??1.總量：一季度高位，二季度回落，5月成交累計(jì)同比增幅超7成

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年一季度1-5月二手房累計(jì)成交面積7610萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73%，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于往年同期。自去年下半年來(lái)樓市火熱從新房市場(chǎng)蔓延至二手房市場(chǎng)，2021年初市場(chǎng)熱度持續(xù)蔓延，疊加年后“小陽(yáng)春”行情支撐，成交需求持續(xù)釋放，最高點(diǎn)突破1600萬(wàn)平方米，至4月起熱度下降，市場(chǎng)逐步回歸冷靜期，不過(guò)整體市場(chǎng)成交體量較之過(guò)往同期仍處于較高水平，5月單月成交1435萬(wàn)平方米，相較去年同期正處“反彈期”的爆發(fā)增速仍有7%同比增幅，較之2019年也有8%增速。累計(jì)同比來(lái)看，2021年前5月同比2019年增長(zhǎng)3成。

??2.能級(jí)：一線(xiàn)成交超預(yù)期累計(jì)增幅達(dá)76%，二三線(xiàn)分化持續(xù)加劇（略）

??3.6月核心城市市場(chǎng)降溫，南京成交增幅達(dá)96%居首，深圳下行趨勢(shì)已定

??二季度末，各省市成交規(guī)模持續(xù)走低，經(jīng)歷“小陽(yáng)春”市場(chǎng)顯著放量，年中市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，月成交規(guī)模穩(wěn)步“三連降”。整體來(lái)看，6月全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為625萬(wàn)平方米，環(huán)比回落11%，同比仍有14%增幅。

??從日成交數(shù)據(jù)具體來(lái)看，9個(gè)核心城市環(huán)比漲跌參半，深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期下行，環(huán)比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現(xiàn)顯示漲多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大連、南京年內(nèi)二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)顯著，同比漲幅均超過(guò)50%，其中南京增長(zhǎng)96%規(guī)模翻番。

??下半年展望

??07供應(yīng)：新增總量預(yù)期穩(wěn)中有增，土地放量驅(qū)動(dòng)一二線(xiàn)推盤(pán)將維持高位

??2021年至今，整體市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)中有增，基于去年同期疫情影響基數(shù)較低，100個(gè)典型城市總供應(yīng)量與2020年相比增長(zhǎng)23%，實(shí)際與2019年同期相比微增4%，有小幅上揚(yáng)。預(yù)判2021年下半年，我們認(rèn)為，供應(yīng)量仍將保持穩(wěn)中有增，與去年同期持平或小幅增長(zhǎng)，但細(xì)究不同能級(jí)市場(chǎng)，各自將走出獨(dú)立行情，供應(yīng)量或產(chǎn)生較大分化，具體來(lái)看：

??一線(xiàn)城市新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將穩(wěn)中微增。主要是基于去年一線(xiàn)土地市場(chǎng)集中放量，成交面積大幅增長(zhǎng)達(dá)3成，潛在儲(chǔ)備充沛，加之一線(xiàn)成交熱度較高，上海銷(xiāo)售額位列全國(guó)第一，一定程度上也提升了房企推盤(pán)積極性。不過(guò)考量到今年初為調(diào)控市場(chǎng)嚴(yán)防樓市過(guò)熱，一線(xiàn)城市不斷政策加碼抑制市場(chǎng)，整體供應(yīng)增速預(yù)期以穩(wěn)為主。

??二線(xiàn)城市供應(yīng)量有望于去年持平或小幅增長(zhǎng)?？紤]到武漢、成都、青島等土地供應(yīng)量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩(wěn)或有所回落，疊加上半年杭州、徐州、長(zhǎng)沙、鄭州、蘇州等城市后來(lái)居上，漲幅上揚(yáng)，二線(xiàn)輪動(dòng)行情初現(xiàn)端倪，預(yù)計(jì)下半年各核心二線(xiàn)城市人口增速有望持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)升級(jí)，房企預(yù)計(jì)將增加供貨量，下半年整體供應(yīng)量有望小幅增長(zhǎng)。而針對(duì)濟(jì)南、長(zhǎng)春、南寧等成交低迷，庫(kù)存較大城市，供應(yīng)量也將回落。

??三四線(xiàn)城市供應(yīng)量或?qū)⑿》芈洌鞘虚g分化加劇。由于棚改收官，貨幣化安置提供的置業(yè)需求放緩，購(gòu)房者觀望情緒濃重，疊加整體三四線(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不濟(jì)，庫(kù)存積壓下房企推盤(pán)積極性不高。不同城市間的分化將持續(xù)升級(jí)，長(zhǎng)、珠三角相對(duì)發(fā)達(dá)的環(huán)都市圈城市，無(wú)錫、常州、東莞、莆田、石獅等上半年土地成交熱度持續(xù)升溫，城市成交量大幅增長(zhǎng)，預(yù)期下半年供應(yīng)還將有一波放量；而諸如防城港、崇左等相對(duì)經(jīng)濟(jì)面薄弱的西南部三四線(xiàn)城市而言，成交轉(zhuǎn)淡也將導(dǎo)致新增供應(yīng)放緩，成交下滑。

??08成交：一線(xiàn)政策“高壓”下趨穩(wěn)、二線(xiàn)分化上行、三四線(xiàn)穩(wěn)步下降

??基于供應(yīng)穩(wěn)中有增的分析邏輯，隨著供應(yīng)放量，預(yù)計(jì)2021年下半年成交有望持續(xù)小幅增長(zhǎng)或與持穩(wěn)，而三四線(xiàn)城市因需求透支疊加購(gòu)買(mǎi)力下降，短期內(nèi)成交或?qū)⒈３只芈溱厔?shì)。

??一線(xiàn)城市成交量穩(wěn)中微升。從當(dāng)前一線(xiàn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市熱度已趨近峰值，基于市場(chǎng)“房住不炒”主基調(diào)邏輯不變，一線(xiàn)調(diào)控日益趨嚴(yán)，僅上半年上海政策調(diào)控經(jīng)歷7次加碼，新盤(pán)成交難度直線(xiàn)升級(jí)，居民購(gòu)房情緒略顯降溫，下半年需求或?qū)⒅鸩结尫?，預(yù)計(jì)下半年一線(xiàn)城市成交量同比增幅將有10%以?xún)?nèi)小幅上揚(yáng)。

??二線(xiàn)城市成交量將穩(wěn)中有增，全年成交量同比增幅趨勢(shì)與一線(xiàn)相仿。自疫后二線(xiàn)市場(chǎng)分化加劇，各城走出獨(dú)立行情。一方面武漢、杭州、南京等基本面良好、人口增速穩(wěn)定的二線(xiàn)城市，需求端穩(wěn)步增長(zhǎng)，成交量有望持續(xù)走高。其次，如長(zhǎng)沙、福州、濟(jì)南等省會(huì)城市正處樓市成交輪動(dòng)上升期，后續(xù)成交量或有突破。此外，部分城市如南寧、沈陽(yáng)、鄭州等城市前期供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存堆積項(xiàng)目去化壓力較大，即使政策相對(duì)寬松，但成交表現(xiàn)難有提升。

??三四線(xiàn)城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，整體成交量將有所回落?；谂锔娜ツ暌鸦臼瘴?，貨幣化安置比重減少，疊加疫后部分基本面薄弱的三四線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不支，成交量有可能大幅下滑；另一部分有產(chǎn)業(yè)支撐、受核心城市輻射效應(yīng)顯著的三四線(xiàn)強(qiáng)市如嘉興、湖州等市，雖然目前居民購(gòu)房熱情較高，但受限于市面上供應(yīng)短缺，成交持續(xù)放量可能性不大。

??09庫(kù)存：狹義存量穩(wěn)中有降，房企新開(kāi)工意愿增強(qiáng)致廣義庫(kù)存高位回落

??預(yù)判2021年下半年，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)。不過(guò)城市間分化將持續(xù)加劇：

??一線(xiàn)城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降。主要是基于一方面去年以來(lái)一線(xiàn)土地成交量大幅上升，房企重回一二線(xiàn)戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應(yīng)是大概率事件；另一方面，即便下半年信貸收緊，成交增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，一線(xiàn)城市仍是“人+錢(qián)”的集中地，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)旺盛，供求齊增也會(huì)帶動(dòng)庫(kù)存量持穩(wěn)或微降。

??而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期將高位回落，主要是基于狹義庫(kù)存微降，房企開(kāi)工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線(xiàn)”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，加之年初核心一二線(xiàn)集中供地下，已經(jīng)消耗了部分資金，下半年拿地預(yù)期將更加謹(jǐn)慎；另一方面，從開(kāi)工意愿來(lái)看，5月新開(kāi)工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢(shì)，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進(jìn)度，此舉也將刺激開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工積極性。

??附表1：2021年1-5月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2021年1-5月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2021年1-5月108個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2021年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

??附表5：2021年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）