[克而瑞]百強(qiáng)房企單月增速放緩,中小物企追趕上市窗口期(6月)

2021-07-13 17:10:01

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-07-13
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??文/克而瑞研究中心

??內(nèi)容提要>>>

??? 百強(qiáng)房企單月環(huán)比增速不及往年同期

??? 投資力度有所下降,一二線城市熱度持續(xù)

??? 6月百家典型房企新增融資額環(huán)比上升12.7%

??? 房企年中沖刺活動(dòng)增多,折扣隨市場分化

??? 辛玉全任恒大監(jiān)事 、劉肖任萬科執(zhí)行副總裁

??? 中小物企追趕上市窗口期,融創(chuàng)文旅加速項(xiàng)目落地

??01 合約銷售

??百強(qiáng)房企單月環(huán)比增速不及往年同期

2

??核心觀點(diǎn)

??2021年6月,TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額12829.6億元,較2019年同期增長21.5%,略高于2020年6月。單月業(yè)績增速自一季度以來呈放緩趨勢,6月單月環(huán)比增長低于往年同期,僅14.6%。從今年以來的累計(jì)數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體的銷售操盤金額61499.1億元,同比增長36.7%,整體業(yè)績規(guī)模有所提升。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看,40家典型上市房企全部實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績同比增長。其中,19家單月業(yè)績同比增長,27家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長。具體來看,6月融創(chuàng)延續(xù)上月強(qiáng)勁勢頭,單月實(shí)現(xiàn)業(yè)績789.8億元,同比大漲44.7%。此外,綠城、招商、華潤等房企也表現(xiàn)突出,單月業(yè)績同環(huán)比增長顯著。但同時(shí),也有部分房企受大灣區(qū)市場疫情影響網(wǎng)簽備案放緩,或是業(yè)績沖刺過程中貨量供應(yīng)不足,整體去化情況不及預(yù)期,6月單月業(yè)績環(huán)比下降。

??預(yù)計(jì)7月房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?,屆時(shí)市場供應(yīng)會(huì)明顯回落,成交也將緩步下行。在“房住不炒”長效機(jī)制以及“三道紅線”壓力之下,規(guī)模房企投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓,未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長時(shí)代。新常態(tài)下,未來房企整體戰(zhàn)略需以謹(jǐn)慎經(jīng)營、防范風(fēng)險(xiǎn)、適應(yīng)市場變化為主。下半年仍需積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉(zhuǎn)效率、加速現(xiàn)金回流。

??02 企業(yè)拿地

??投資力度有所下降
一二線城市熱度持續(xù)

2

??核心觀點(diǎn)

??在集中供地背景下,30家典型房企經(jīng)過積極補(bǔ)倉后,6月份的投資力度有所下降,具體表現(xiàn)為“量升但價(jià)跌”。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為3416萬平方米,環(huán)比上升15%;新增土地成交價(jià)格為2230億元,環(huán)比下降34%;平均樓板價(jià)6529元/平方米,與上月相比下降了42%。均價(jià)下降主要是由于在5月份如北京、杭州、南京和深圳等集中供地后,總價(jià)高城市的數(shù)量減少。

??供地結(jié)構(gòu)性影響下,一二線城市拿地金額占比72%,區(qū)域方面中西部、長三角為本月投資主力。整體來看,30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中,一二線城市拿地金額占比達(dá)到72%,本輪集中供地的上海、武漢和鄭州位居前三。區(qū)域分布方面,30家典型房企投資額38%位于中西部,主要由于武漢和鄭州等中部城市集中供地;其次35%位于長三角,這與長三角核心城市較多,集中供地體量大不無關(guān)系。

??隨著集中供地第一輪結(jié)束,核心城市土地供應(yīng)暫告一段落,預(yù)計(jì)7月份將成為中小房企窗口期。目前22城均已完成首批集中供地,其中規(guī)模房企、國企央企優(yōu)勢顯著。但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變,頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí),同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力,在上半年積極補(bǔ)充貨值后,預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩。因此,對(duì)于中小房企而言,核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機(jī)遇期,尤其類似武漢這樣土拍調(diào)控相對(duì)寬松、拿地門檻較低的核心城市,是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的首選。

??03

??企業(yè)融資

??6月百家典型房企新增融資額環(huán)比上升12.7%

2

??核心觀點(diǎn)

??融資總量:2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元,環(huán)比上升12.7%,同比下降39.7%。其中,境內(nèi)債權(quán)融資553.86億元,環(huán)比上升20.0%,同比下降36.2%;境外債權(quán)融資313.63億元,環(huán)比下降9.8%,同比下降31.3%;本月無企業(yè)進(jìn)行永續(xù)債的發(fā)行,股權(quán)再融資方面建發(fā)國際進(jìn)行了9.40億港元的增發(fā)配售。整體來看,在融資環(huán)境不放松下,房企融資限制仍然頗多,本月房企融資水平仍屬于較低水平。2021年上半年,房企累計(jì)融資總量為66534億元,環(huán)比下降22%,同比下降27%,房企融資壓力持續(xù)凸顯。

??融資成本:2021年截至6月100家典型房企新增債券類1融資成本5.59%,較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本達(dá)6.86%,下降0.97個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本4.40%,較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。單月來看,6月房企融資成本6.45%,環(huán)比上升1.12個(gè)百分點(diǎn),同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本8.37%,環(huán)比上升1.66個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)融資成本4.60%,環(huán)比大幅上升0.81個(gè)百分點(diǎn)。房企的境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間,其中部分排名31-50梯隊(duì)的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對(duì)較高,拉高了融資成本;而境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%,利率在10%以上的境外債環(huán)比增加了3筆。

2

??企業(yè)表現(xiàn):本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口,融資總量約88.98億元,主要發(fā)行了21.6億元的公司債,15億元的超短融資券以及20.79億元的公募REITs產(chǎn)品。從企業(yè)梯隊(duì)來看,2021年上半年平均額最大為TOP10房企,平均融資額172.5億元,4個(gè)梯隊(duì)的融資額均同比下降,TOP31-50梯隊(duì)同比降幅最大。成本來看,TOP51+梯隊(duì)房企融資成本較2020年上升0.14個(gè)百分點(diǎn),其他3個(gè)梯隊(duì)的融資成本均較2020年下降,其中TOP10房企的融資成本為4.29%,融資成本最低,也是下降幅度最大的梯隊(duì)。

2

??

??04 營銷策略

??房企年中沖刺活動(dòng)增多
折扣隨市場分化

2

??核心觀點(diǎn)

??6月房企營銷活動(dòng)較為頻繁,多數(shù)圍繞年中沖刺和“6·18”來展開,在不同的市場區(qū)域,房企折扣有著明顯的分化。6月而言,房企集中沖刺半年度業(yè)績,供應(yīng)有所放量,成交仍處高位但弱于預(yù)期,城市市場分化仍在繼續(xù),一線城市熱度回升,二三線城市似有走弱跡象。房企在營銷活動(dòng)的設(shè)置上頻繁,但不同市場區(qū)域間折扣力度也有不同,像廣西的桂林、柳州、欽州等城市最高折扣可以達(dá)到7折,而熱度較高的浙江衢州、金華、永康等地則幾乎無折扣讓利優(yōu)惠,呈現(xiàn)明顯的分化特征。

??房企深化內(nèi)容營銷,跨界聯(lián)名合作,緊跟潮流打造品牌。從營銷活動(dòng)來看,房企在營銷內(nèi)容上有了更多的積極嘗試,通過與其他品牌的跨界聯(lián)名,引發(fā)消費(fèi)者參與積極性,提升品牌親民度。像富力與國民神車“五菱宏光MINI”聯(lián)名舉辦改裝挑戰(zhàn)賽活動(dòng),陽光城各個(gè)大區(qū)分別與不同的消費(fèi)品牌舉行了聯(lián)名活動(dòng),拉近與消費(fèi)者距離。

??新渠道、新邏輯下,房企要用新內(nèi)容打造全新營銷價(jià)值觀??偨Y(jié)而言,數(shù)字化、線上化的發(fā)展為房企帶來了直播售房、天貓好房等營銷的新渠道;由坐銷到行銷,房企主動(dòng)觸達(dá)客戶,是現(xiàn)階段營銷的新邏輯;順應(yīng)潮流,重塑品牌,推出IP形象組合,緊跟時(shí)代潮流是營銷的新內(nèi)容。隨著年輕一代成長為消費(fèi)的主力,客戶需求從“有房住”到“住好房”轉(zhuǎn)變,房企營銷也要重塑營銷價(jià)值觀,順應(yīng)新客群和新需求展開,實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)品牌的歸屬感。

??05 人事變動(dòng)

??辛玉全任恒大監(jiān)事
劉肖任萬科執(zhí)行副總裁

2

??核心觀點(diǎn)

??6月,房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較上月增加,從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看,6月不少房企對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整,高層變動(dòng)頻率和數(shù)量同比下降,環(huán)比有所上升。

??6月17日,恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布監(jiān)事發(fā)生變動(dòng)的公告。公告稱,由于該公司內(nèi)部人事調(diào)整,吉興順不再任公司監(jiān)事,聘辛玉全為公司監(jiān)事。截止本公告出具日,該公司共兩名監(jiān)事,為朱大華及辛玉全。

??6月23日,萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于聘任劉肖先生擔(dān)任本公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官的公告。據(jù)了解,萬科企業(yè)股份有限公司宣佈第十九屆董事會(huì)第十次會(huì)議審議并批準(zhǔn)聘任劉肖為萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。劉肖的任期自董事會(huì)審議日起至第十九屆董事會(huì)任期屆滿為止。另悉,萬科執(zhí)行董事王海武不再兼任本公司執(zhí)行副總裁及首席運(yùn)營官,另有任用。

??06 戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??中小物企追趕上市窗口期
融創(chuàng)文旅加速項(xiàng)目落地

2

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)管理板塊,此外還涉足文旅地產(chǎn)、城市更新和醫(yī)美產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理方面,多家中小房企擬分拆旗下物管公司,在港遞交招股書。此外,融信服務(wù)、德信服務(wù)和朗詩生活服務(wù)已通過港交所聆訊,越秀服務(wù)和中駿商管則分別于6月底和7月初成功上市。文旅地產(chǎn)方面,融創(chuàng)與貴陽市政府簽約,擬建第14座文旅城,同時(shí)桂林和杭州的兩個(gè)文旅項(xiàng)目同日落地。城市更新方面,合生創(chuàng)展、龍光集團(tuán)分別成為廣州增城翟洞村、珠海界涌村舊改項(xiàng)目的合作方。醫(yī)美方面,奧園美谷擬掛牌出讓旗下三家公司股權(quán),收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù),聚焦醫(yī)美主業(yè)。

??上市門檻收緊,中小物企追趕最后窗口期。2021年6月,共5家房企旗下物管公司在港遞交招股書,計(jì)劃獨(dú)立分拆上市,此外還有3家通過港交所聆訊,上市在即。我們認(rèn)為,中小物企扎堆IPO,與最近港交所提升交易門檻有關(guān)。香港聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結(jié)稱,計(jì)劃于2022年1月1日起,將上市申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%,并修訂盈利分布規(guī)定。這對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)來說考驗(yàn)不小,所以預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多中小物管集中闖關(guān),趕在年底前遞表。此外,中駿商管和越秀服務(wù)已成功在港交所上市,兩者均提供商管服務(wù),2020年商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)收入占?分別為31%和20%,我們認(rèn)為,物管+商管“雙管齊下”,或?qū)⒊蔀榇蜷_投資者想象空間的一大利器。

??融創(chuàng)文旅一日兩地“上新”,文旅項(xiàng)目加速落地。6月10日,貴陽市花溪區(qū)人民政府、融創(chuàng)貴州公司舉行貴陽融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目投資合作簽約儀式。該協(xié)議的簽訂,意味著融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)在貴州全面布局的開端以及融創(chuàng)第14座文旅城的正式落地。6月26日,桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)、杭州灣融創(chuàng)水世界開業(yè),是融創(chuàng)文旅今年落地的第三個(gè)和第四個(gè)項(xiàng)目。據(jù)克而瑞2019年和2020年房企項(xiàng)目銷售TOP100排行榜,均有2-3個(gè)融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目位列TOP10,體現(xiàn)了融創(chuàng)文旅項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?,隨著文旅版圖逐步擴(kuò)大,能成為企業(yè)業(yè)績的一大助力。

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