[克而瑞]山東省三四線城市（七十七）：濰坊篇

??調(diào)研感受：

??弱市強縣，市區(qū)房價甚至低于周邊；

??上半年市場需求透支，下半年市場預期看衰；

??高新區(qū)市場最熱，地王頻出；

??工程進度過半才能拿預證，公積金貸款更容易；

??偏好小高層和洋房，認準“H”戶型；

??依賴分銷渠道，本土房企恒信依靠自渠做大做強。

??◎  作者 / 楊科偉、查明儀

??1 城市稟賦：“強縣弱市”格局
??壽光、諸城、青州和高密等
百強縣房價甚至超主城區(qū)

??濰坊市位于山東半島西部，市轄奎文、濰城、寒亭、坊子4個區(qū)，青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市，臨朐、昌樂2個縣，另有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濱海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、峽山生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)4個市屬開發(fā)區(qū)。

??2019年，壽光、諸城、青州和高密的地區(qū)生產(chǎn)總值均超500億元，其中壽光市作為全國最大的蔬菜集散中心，GDP居濰坊各縣市區(qū)第一，達768.1億元，而同期市轄四區(qū)的生產(chǎn)總值均低于300億元，呈現(xiàn)出“強縣弱市”的格局。

??因為在本區(qū)域內(nèi)就有較好的發(fā)展前景，加上傳統(tǒng)觀念里的故鄉(xiāng)情節(jié)，所以濰坊下轄各市縣的人，往往缺乏去往濰坊市區(qū)定居的欲望，而更愿意留在本地生活。其結(jié)果就是像諸城、壽光、青州等地的房價不低，而濰坊市區(qū)的房價也不高的現(xiàn)象，甚至有市縣的房價都已經(jīng)超過了濰坊市區(qū)。

??2 政策環(huán)境：商貸額度緊張放款2-3個月
大專以上人才購房補貼最高30萬元

??預售證審批和資金監(jiān)管較為嚴苛。一，除土地價款外，投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上，并且施工進度至少要達到二分之一才能拿預售證，而省內(nèi)其他城市大都達三分之一便可施工拿預售證。二，審批流程繁雜，即便是全款購房資金也要存放到政府監(jiān)管賬戶。

??商貸額度緊張，公積金放款較快。商貸放貸周期普遍為2-3個月，但小銀行今年已經(jīng)沒有放款額度。公積金貸款放款更快，周期小于1個月，且最多能貸32萬元。從利率來看，首套商貸利率升至5.35%-5.4%，二套商貸利率升至5.45-5.5%。

??為滿足城市發(fā)展需求，吸引更多的人才，濰坊也推出了人才補貼政策，博士可獲30萬購房補貼。2021年3月，市委組織部及市民政局、財政局、人社局、自然資源和規(guī)劃局、住建局、國資委等7部門印發(fā)了《濰坊市市區(qū)人才安居工程實施細則（試行）》，對購買首套住房的博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（預備技師）、大專畢業(yè)生（高級工）分別補貼30萬元、10萬元、7萬元、2萬元。

??3 當前樓市：2020年下半年成交反彈
2021年5月以來市場轉(zhuǎn)冷需求增長乏力

??近幾年濰坊商品房市場大致經(jīng)歷了三個階段，先升后穩(wěn)再轉(zhuǎn)冷。2016年下半年房價開始上漲，其中高新區(qū)漲幅最大，也迎來了一波購房潮。這種態(tài)勢持續(xù)到2018年底，2019年房價漲幅收窄，成交回歸常態(tài)，商品房成交規(guī)模甚至有所下降。2020年雖受疫情影響但后期有所反彈，整體維穩(wěn)。進入2021年，上半年房企積極開展營銷活動，基本透支了市場需求，再加上市場供應不斷釋放，5月以后市場轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒濃重，需求增長乏力。

??4 區(qū)域市場：高新區(qū)有產(chǎn)業(yè)支撐市場最熱
濰城區(qū)奧體板塊次之，寒亭、經(jīng)開發(fā)展滯后

??分區(qū)域來看，市區(qū)在售項目多，但項目去化速度差異較大，呈現(xiàn)組團化、集中化，大型開發(fā)商集中進行片區(qū)開發(fā)的現(xiàn)象。其中，高新區(qū)是目前濰坊市最熱的區(qū)域，由于政府東移，且區(qū)域內(nèi)有歌爾、濰柴等龍頭企業(yè)，使得經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，教育、商業(yè)配套也不斷完善，有旭輝銀盛泰、中海、中梁、世茂等企業(yè)在此開發(fā)項目。同時，由于發(fā)達的產(chǎn)業(yè)分布，該區(qū)域也是濰坊外來人口比較集中的區(qū)域。目前在售項目以改善型為主，戶型大多為三房四房，房價處全市價值高地，為8000-11000元/平方米。

??濰城區(qū)奧體板塊是從2020年開始發(fā)力的板塊，目前熱度僅次于高新區(qū)。該板塊以奧體中心為重點，規(guī)劃建設集體育休閑、文化娛樂、商務服務、生態(tài)宜居為一體的復合功能，吸引了綠地、保利、金科、萬科等規(guī)模房企相繼進駐。但目前濰城區(qū)整體配套尚未成熟，房價6300-8000元/平方米。

??此外，奎文區(qū)老城區(qū)雖市政面貌差，但生活便利，目前高層均價8500元/平方米，洋房11000-13000元/平方米。坊子區(qū)高層均價7000元/平方米，洋房7500元/平方米，套總價70萬-80萬已是剛需戶型天花板，120萬就能覆蓋區(qū)域內(nèi)幾乎所有項目。寒亭區(qū)、經(jīng)開區(qū)配套差、發(fā)展滯后，房價6500-7000元/平方米。

??5 土地市場：無序供地致庫存高企市場預期看衰
房企拿地首選奎文、高新

??早期政府無序供地，導致供遠大于求，庫存高企。濰城區(qū)和寒亭區(qū)去化周期較長，最高可達約24個月。2021年下半年供應將放量，導致客戶分流，市場預期看衰。

??從拿地方式來看，之前拿地靠勾地，即政府負責招商引資，房企要配建商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等?，F(xiàn)在土地市場則以招拍掛為主，房企重點關(guān)注市場熱度較高，配套更為成熟的奎文區(qū)和高新區(qū)。2020年以來，高地價地多集中在這兩個區(qū)。據(jù)CRIC統(tǒng)計，成交均價排名前十的地塊均在高新區(qū)和奎文區(qū)，樓板價超3000元/平方米。2021年1月，高新區(qū)單價地王刷新至5819元/平方米。

??6 需求結(jié)構(gòu)：小高層、洋房去化優(yōu)于高層
偏好“H”戶型起步120平三房

??本地人不缺房，購房主要為了改善居住環(huán)境，所以偏好容積率更低的小高層和洋房，而大高層相對難去化。因為房價低，并且房貸收緊導致置換有難度，所以購房更傾向于大戶型。三居戶型大都120平方米起步，且市面上170平方米、190平方米的大平層，還有4層平墅都有客群。市區(qū)及郊縣客戶購房挑剔，在意得房率，排斥連廊，喜歡“H”戶型，不喜歡動靜分離戶型。

??7 房企競爭：本土房企業(yè)績居前恒信一家獨大
品牌房企大都2019年后進駐

??本土房企恒信以二手房業(yè)務起家，在濰坊有多個項目，且有自己的門店，業(yè)績一家獨大。除恒信之外，本土房企高創(chuàng)、眾成、翔凱均占據(jù)較大的市場份額，且在拿地端有優(yōu)勢。品牌房企中，恒大最早在2012年8月首進濰坊，通過宣傳恒大足球打開當?shù)厥袌?，更多品牌房企進入時間大都在2019年以后。

??8 項目營銷：依賴分銷成交占比超60%
首開低價搶客、本土房企善打價格戰(zhàn)

??嚴重依賴渠道分銷，除了本土房企恒信有自己的分銷渠道和中介門店，其余項目均與貝殼合作。2020年，萬科首進濰坊，落子濰城區(qū)，依靠前期品牌造勢，案場到訪量大，因此分銷成交占比略低，為30%，傭金1.5%。其余項目分銷成交占比普遍60%-80%，傭金2%-3%，倘若簽A代，分銷成交占比100%，傭金4%-5%，此外貝殼還強制性要求次月必須結(jié)傭。

??部分房企低價跑量，對周邊項目去化造成影響。比如寒亭區(qū)恒大濱河左岸，在集團全國性的營銷活動下，精裝開盤價5200元/平方米，遠低于區(qū)域內(nèi)毛坯6500元/平方米的價格，引流效果顯著，開盤即清盤。此外，部分本土房企由于拿地價格低，普遍做低價營銷，比如坊子區(qū)中梁龍璽臺，均價就高于周邊本土房企項目約2000元/平方米。在這樣的環(huán)境下，品牌房企多數(shù)搞頂?shù)讟翘貎r房營銷，優(yōu)惠約3%。

??9 前景展望：下半年供應放量市場預期看衰
即使高新區(qū)也存去化壓力

??展望未來，濰坊市場整體預期看衰。一方面，市場整體供大于求，部分區(qū)域去化周期接近2年，下半年供應放量還將放大這樣的趨勢；另一方面，2021年5月以來市場轉(zhuǎn)冷，營銷活動持續(xù)但成交量并未有反彈跡象，說明購房者觀望情緒濃厚，預計短時間內(nèi)難以改善。

??從區(qū)域來看，高新區(qū)借助產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，相對能保持一定的市場熱度，但由于供過于求的市場大環(huán)境，仍存去化壓力，奎文區(qū)和濰城區(qū)也以去庫存為主。而坊子區(qū)和寒亭區(qū)目前配套相對落后，市場購買力與主城區(qū)有較大差距，區(qū)域競爭力較弱。

??典型項目一：旭輝銀盛泰博觀天成

▲旭輝銀盛泰博觀天成案場圖

??區(qū)位：高新區(qū) 物業(yè)類型：高層主力戶型：125平方米三房，142、170、190平方米四房首開時間：2020年8月售價：13000元/平方米

??項目點評：位于熱點區(qū)域高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有歌爾、濰柴等龍頭企業(yè)，為城市重點發(fā)展方向，生活相比奎文區(qū)老城區(qū)更為舒適。該項目由旭輝銀盛泰2019年拿下的地王打造而來，樓面價約3600元/平方米，主打精裝交付的高層產(chǎn)品，項目西南側(cè)配建商業(yè)辦公樓，已整售給三聯(lián)家電，東南側(cè)配建幼兒園。該項目置業(yè)群體主要為附近企業(yè)主和中高層領(lǐng)導等高凈值人群，地緣性客戶成交占比40%。分戶型來看，170平方米和190平方米的大平層去化較快，125平方米和142平方米的戶型周邊競品多，流速較慢。2021年2月和3月是銷售旺季，月銷超1億元。與貝殼合作，分銷成交占比約20%-35%，自渠成交比例20%-25%。

??典型項目二：中梁龍璽臺

▲中梁龍璽臺案場圖

??區(qū)位：坊子區(qū) 物業(yè)類型：高層、洋房主力戶型：98-124平方米三房首開時間：2020年6月售價：高層6900元/平方米，洋房7600元/平方米  

??項目點評：坊子區(qū)剛需項目偏多，區(qū)域內(nèi)客戶對價格敏感，套總價集中在70-80萬元，改善項目天花板120萬元。該項目2020年6月開盤，共規(guī)劃1087戶，包含12棟15-18層小高層，8棟8-11層洋房。2020年月均去化60-70套，2021年1-5月月均去化約80套，6月去化降至約40套。目前在售房源不多，預計10月清盤。從到訪量來看，工作日日均到訪6組，周末日均到訪15-20組，客戶轉(zhuǎn)化率6：1，2021年下半年客戶觀望情緒加重，轉(zhuǎn)化率降至15：1。置業(yè)群體主要為地緣性客戶，高首付客戶占比20%，貝殼分銷帶客占比80%。     

??典型項目三：新力帝泊灣

▲新力帝泊灣案場圖

??區(qū)位：寒亭區(qū)  物業(yè)類型：高層主力戶型：108平方米、116平方米三房，150、157平方米四房首開時間：2020年1月售價：6000元/平方米

??項目點評：寒亭區(qū)相對發(fā)展較慢，均價較低，該項目處高鐵北站板塊通亭街以北老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)均價約5000元/平方米。共規(guī)劃有約1100戶，分兩期開盤，20年1月首開均價6500元/平方米，目前主要二期在售，開盤均價5500元/平方米，由3棟18層小高層，和2棟25層的瞰景高層組成，去化達85%。周邊恒大項目精裝5500元/平方米且送車位，開盤即清盤，對區(qū)域內(nèi)其他項目造成了一定的沖擊。貝殼分銷成交占比65%-70%。置業(yè)群體主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占比50%。日均到訪7-10組，客戶轉(zhuǎn)化率約3：1，看房周期大約2-3天。

??典型項目四：金科禮悅東方

▲金科禮悅東方案場圖

??區(qū)位：濰城區(qū) 物業(yè)類型：高層、洋房 主力戶型：112、124平方米三房，125、140平方米四房首開時間：2020年6月售價：7500元/平方米     

??項目點評：位于濰城區(qū)奧體板塊，目前發(fā)展尚未成熟，但區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有奧體中心和魯臺會展中心，或?qū)⒊蔀槲磥淼某鞘忻Ｔ擁椖靠偨?0萬平方米，規(guī)劃有高層、洋房共25棟，總戶數(shù)約1780戶。坐擁雙學區(qū)和雙商圈，項目東北角公立智群學校，西北角私立光正實驗學校，西南角則有商業(yè)綜合體繽紛城和谷德錦。置業(yè)群體主要來自周圍縣市比如臨朐、昌樂和安丘，占比大約50%，其余主要為濰城區(qū)內(nèi)剛需剛改客戶。20年6月開盤，首開4棟樓，后加推3次，每次1棟樓，由于當?shù)乜蛻舯容^認可小高層，二期進行土地調(diào)規(guī)。項目月均流速40-50套，成交周期7-15天。