[克而瑞]9月樓市成交跌幅擴(kuò)大，二輪土拍平淡收?qǐng)?/h1>

2021-10-08 15:33:31

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??9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅擴(kuò)至25%，青島、桂林等再現(xiàn)售價(jià)近乎腰斬的“工抵房”，之前的熱點(diǎn)城市惠州更是出現(xiàn)了零首付、購(gòu)房返現(xiàn)等營(yíng)銷(xiāo)手段。土地市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)冷，第二批集中土拍普遍慘淡收?qǐng)?，不僅溢價(jià)率大幅下滑，青島、濟(jì)南、天津等底價(jià)成交常態(tài)化，且流拍率高企，長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南等平均流拍率皆超30%。

??新增供應(yīng)

??環(huán)比增6%同比銳減41%

??京深等一線(xiàn)城市環(huán)增四成

??9月房企推盤(pán)積極性略有回升，本月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2432萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6%，同比保持回落，降幅達(dá)41%，顯著不及去年同期。 

??一線(xiàn)城市供應(yīng)階段性放量。4個(gè)一線(xiàn)城市9月供應(yīng)面積為362萬(wàn)平方米，環(huán)比大增39%，同比下降33%。北京和深圳多項(xiàng)目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%，其中深圳預(yù)計(jì)9月新增供應(yīng)達(dá)126平方米，同比增35%。廣州供應(yīng)面積繼續(xù)收窄，同、環(huán)比分別降34%和3%。

??熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市供應(yīng)規(guī)模略有回升。24個(gè)監(jiān)測(cè)城市9月合計(jì)供應(yīng)2071萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比下降43%。房企普遍加快在重點(diǎn)城市的推貨節(jié)奏和力度，杭州、武漢、成都、南京、和蘇州等核心城市9月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)規(guī)模均超100萬(wàn)平方米，僅徐州、西安、廈門(mén)、濟(jì)南等少部分城市因調(diào)控新出等緣故環(huán)比回落。同比來(lái)看，長(zhǎng)春、寧波、常州等城保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)景氣度不佳下多城供應(yīng)規(guī)模處于歷史較低水平。

??新房成交

??同環(huán)比繼續(xù)雙降且跌幅擴(kuò)至25%

??昆明、南寧和莞佛等同比腰斬

??9月典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)“金九”黯然失色，28個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1955萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，下降25%，較2019年同期降幅也有17%。

??一線(xiàn)城市樓市階段性回落。9月預(yù)計(jì)整體成交新房246萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%，同比下降36%，較2019年同期增長(zhǎng)2%。深圳9月雖迎來(lái)了供應(yīng)放量，但受二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響改善換房客戶(hù)銳減，成交表現(xiàn)同環(huán)比回落。上海、北京則受制于新增供應(yīng)規(guī)模不足，受制約下購(gòu)房需求難以充分釋放，成交面積同比分別降45%和27%。

??二三線(xiàn)城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，24個(gè)監(jiān)測(cè)城市9月預(yù)計(jì)整體成交1708萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降23%，降幅顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，各城市分化持續(xù)加?。褐攸c(diǎn)城市保持“高熱”，廈門(mén)、成都、合肥、濟(jì)南、杭州成交面積較2019年同期上漲3成以上；武漢、西安、寧波、南京等規(guī)模環(huán)比再增。其余城市樓市下行壓力加大，如南寧、昆明、長(zhǎng)春、福州等市場(chǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，規(guī)模同環(huán)比及較2019年同期均有不同幅度下降。

??庫(kù)存

??8成以上城市去化周期拉長(zhǎng)

??但近半城市仍不足12個(gè)月

??9月熱點(diǎn)城市受新房成交規(guī)模進(jìn)一步縮量影響，短期供過(guò)于求和庫(kù)存積壓情況加劇。一線(xiàn)城市中廣州、深圳供過(guò)于求，深圳供求比達(dá)3.3；二三線(xiàn)城市中過(guò)半數(shù)重點(diǎn)城市供求情況劣化，如長(zhǎng)春、徐州、昆明等供求比已大于2。

??就存量及消化周期而言，寧波、常州、徐州、長(zhǎng)春環(huán)比漲幅超5%，成交縮量下長(zhǎng)春、徐州、昆明、青島、佛山等城庫(kù)存消化周期超18個(gè)月?？梢?jiàn)受信貸政策影響下居民按揭額度縮減、房貸放款周期拉長(zhǎng)、房貸資質(zhì)嚴(yán)格審核等均對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房情緒造成較重打擊。

??成交結(jié)構(gòu)

??中低檔、中小面積成交占比上升
上海中檔占比上升11pct

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別下降7、1個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；中低檔產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別上升4、3、14個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別上升11、12個(gè)百分點(diǎn)，北京下降5個(gè)百分點(diǎn)；、中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品上海下降8個(gè)百分點(diǎn)，北京上升4個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比深圳上升10個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海持平；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京均上升5個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別下降1、2、5個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比上海、北京、深圳分別下降4、2、2個(gè)百分點(diǎn)。

??二手住房

??成交“6連降”且同比銳減48%

??深杭廈等皆創(chuàng)年內(nèi)新低

??2021年9月，二手房市場(chǎng)整體規(guī)模持續(xù)回落且增速加快，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交337萬(wàn)平方米，環(huán)比再降23%。基于去年同期樓市火爆行情延續(xù)，同比回落高達(dá)48%，同比2019年也跌幅收窄至26%，基于目前全國(guó)二手房市場(chǎng)多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼，整體市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)走低。

??具體到城市來(lái)看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅南京同比增長(zhǎng)32%市場(chǎng)堅(jiān)挺，北京、大連、杭州、青島、廈門(mén)環(huán)比回落30%左右，其余城市均有不同程度下跌。同比來(lái)看，10城表現(xiàn)全面回調(diào)，10城成交規(guī)模同比均下降3成以上，其中深圳長(zhǎng)期市場(chǎng)低位運(yùn)行，同比回落78%，三季度杭州、青島市場(chǎng)顯著回落，本月同比跌幅擴(kuò)大至7成以上，其余城市均有不同幅度回落。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)已進(jìn)入全面調(diào)控時(shí)代，“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“信貸收緊”等嚴(yán)苛調(diào)控持續(xù)加碼，考慮到當(dāng)前成交規(guī)模已處于較低水平，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢(shì)。

土地市場(chǎng)

??二輪集中土拍普遍遇冷
溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍率高企

??截至9月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面11210萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降60%；成交總金額4833億元，環(huán)比增長(zhǎng)72%，同比仍下降31%；平均樓板價(jià)升至4312元/平方米，同、環(huán)比分別上漲73%和81%。

??土拍平均溢價(jià)率降至3.5%，環(huán)比減少4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市溢價(jià)率連續(xù)兩月低于1%，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市溢價(jià)率持續(xù)下行至2.7%和6.1%，環(huán)比分別減少4.4個(gè)百分點(diǎn)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??平均流拍率迅速回升至28%，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽(yáng)、青島、成都、濟(jì)南等重點(diǎn)城市，并以涉宅用地居多。直觀(guān)反映房企融資環(huán)境持續(xù)收緊下，企業(yè)拿地積極性重挫，緩拿地乃至階段性不拿地常態(tài)化。

??一線(xiàn)城市成交建面412萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)227%，同比下降10%。成交金額608億元，環(huán)比增長(zhǎng)520%，同比增長(zhǎng)13%。平均樓板價(jià)14760元/平方米，同、環(huán)比分別上漲26%和90%。廣州、深圳迎第二輪集中土拍，土拍熱度卻存在較大差別。廣州計(jì)劃出讓48宗地，僅增城區(qū)新塘地1宗地觸及最高限價(jià)，多達(dá)25宗地遭遇流拍。深圳計(jì)劃出讓22宗地，僅流拍1宗地，多數(shù)地塊均觸及地價(jià)上限，進(jìn)入競(jìng)自持階段。

??二線(xiàn)城市成交建面4269萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)338%，同比下降26%。成交金額2749億元，環(huán)比增長(zhǎng)836%，同比增長(zhǎng)9%。平均樓板價(jià)6439元/平方米，同、環(huán)比分別上漲47%和114%。月內(nèi)9個(gè)二線(xiàn)城市集中土拍，青島共計(jì)出讓92宗地，成交建面高達(dá)653萬(wàn)平方米，合計(jì)攬金285億元，成都、天津和濟(jì)南成交建面同樣突破400萬(wàn)平方米。土拍熱度顯著下滑，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市溢價(jià)率均在6%以下，青島、濟(jì)南及天津更是不足1%。值得一提的是，首輪土拍熱度最高的重慶主城區(qū)，二輪土拍溢價(jià)率同樣跌至0.8%低位。

??三四線(xiàn)城市成交建面6528萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降70%和39%。成交金額1476億元，同、環(huán)比分別下降63%和39%。平均樓板價(jià)2261元/平方米，環(huán)比基本持平，同比上漲26%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，常州土地成交最為活躍，成交建面多達(dá)141萬(wàn)平方米。其中，常州市區(qū)第二次集中土拍共計(jì)出讓12宗宅地，龍湖、保利發(fā)展、三巽、金隅等品牌房企均有落子，合計(jì)攬金157億元。熱點(diǎn)城市金華、義烏、臺(tái)州等均出現(xiàn)了土拍降溫，表現(xiàn)于溢價(jià)率持續(xù)走低，土地流拍現(xiàn)象明顯增多。