2021-10-25 10:34:29來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長
??馬泓 植信投資研究院資深研究員
??李曉晴 植信投資研究院研究員
??主要觀點(diǎn)
??1.流動(dòng)人口已經(jīng)并將繼續(xù)成為城市人口增長主要?jiǎng)恿Α?/strong>
??我國人口增速減緩,預(yù)計(jì)在2025年左右進(jìn)入人口負(fù)增長時(shí)代,流動(dòng)人口將成為城市人口增長的主要推手,2010-2020年期間,流動(dòng)人口對城鎮(zhèn)人口增加的貢獻(xiàn)率高達(dá)61.44%。未來人口流動(dòng)呈現(xiàn)四個(gè)重要趨勢:一是人口持續(xù)向東部集聚,廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份;二是一線城市常住人口增速放緩,都市圈人口增速提升;三是中西部地區(qū)省會城市虹吸效應(yīng)較為明顯;四是公共服務(wù)水平將成為人口流動(dòng)的重要決定因素,公共服務(wù)水平越高的地區(qū)對人口的吸引力越強(qiáng)。
??2. 人地錯(cuò)配扭曲熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供求關(guān)系。
??土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素之一。從城市建設(shè)用地面積看,全國絕大多數(shù)省市土地供應(yīng)是充足的。但從住宅端來看當(dāng)前土地資源配置的情況,全國大多數(shù)省市土地供應(yīng)偏緊。人地錯(cuò)配問題的長期存在,扭曲了一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,導(dǎo)致其房價(jià)持續(xù)上漲,長期處于高位。
??3. 人資錯(cuò)配導(dǎo)致金融資源配置效率偏低。
??從住房金融資源配置有效性來看,住房需求旺盛,東部沿海地區(qū)貸款價(jià)值比偏低,中部、西部和東北地區(qū)偏高,住房金融資源配置的有效性有待提高;從財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的有效性來看,部分人口大規(guī)模流入城市的公共服務(wù)資源沒有充分按照常住人口進(jìn)行合理配置,可能會妨礙未來城市化進(jìn)程。
??政策建議
??一是在進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘的同時(shí),適當(dāng)控制重點(diǎn)城市人口流入的節(jié)奏;
??二是有條件地適度提高大城市人口限制;
??三是盤活存量建設(shè)用地,推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住房用地;
??四是鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場;
??五是增加對保障性租賃住房的金融支持,緩解新市民青年人等群體住房困難;
??六是建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房價(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制;
??七是提供合理穩(wěn)定的金融支持;八是嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易,解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問題。
??人口增長和流動(dòng)是影響房地產(chǎn)市場需求的中長期決定性因素。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,人口從農(nóng)村向城市、從小城市向中心城市、從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)集中是世界范圍城市化發(fā)展的普遍規(guī)律,也是中國未來人口流動(dòng)和城市化發(fā)展的長期趨勢。人口聚集效應(yīng)意味著帶來新的人口紅利,人口向少數(shù)地區(qū)集中會為流入地帶來區(qū)域性的人口紅利,催生流入地的住房需求增長。土地和金融則是決定房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素。目前,我國大多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)和金融資源與人口流動(dòng)并不相匹配。在新型城鎮(zhèn)化背景下,為了更好地滿足流動(dòng)人口住房需求、提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量、緩解人口流失地區(qū)財(cái)政支出的壓力,有必要提高土地和金融資源的配置效率,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
??一、新型城鎮(zhèn)化下人口流動(dòng)擴(kuò)大住房需求
??我國人口增速減緩,即將進(jìn)入人口負(fù)增長時(shí)代?!捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示,2010-2020年我國人口平均年增長率為0.53%,比2000年~2010年減少0.04個(gè)百分點(diǎn),比1990年~2000年下降0.54個(gè)百分點(diǎn),這意味著雖然我國人口數(shù)仍在增長,但其增速已經(jīng)處于下行通道,并且在不久的將來,我國人口將進(jìn)入負(fù)增長時(shí)代。據(jù)預(yù)測,到2025年,我國人口將達(dá)到峰值14.2億人,之后人口總數(shù)將逐年遞減,且很難逆轉(zhuǎn)。在人口總量即將減少的情況下,房地產(chǎn)市場將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
??流動(dòng)人口已經(jīng)成為城市人口增長的主要?jiǎng)恿Α?/strong>
??就業(yè)機(jī)會、收入水平以及公共設(shè)施建設(shè)的差異是導(dǎo)致人們從農(nóng)村流向城市、從小城市流向大城市的主要原因。隨著人口自然轉(zhuǎn)變的完成,人口自然增長對城市人口數(shù)量的影響越來越小,而流動(dòng)人口遷入將成為城市人口不斷增長的重要?jiǎng)恿?。通常,可以用一個(gè)地區(qū)流動(dòng)人口增長量占常住人口增長量的比值,來測量流動(dòng)人口對城市地區(qū)人口增長的貢獻(xiàn)度。數(shù)據(jù)顯示,1982年~1990年,我國流動(dòng)人口對城鎮(zhèn)人口增長的貢獻(xiàn)度為15.38%,意味著在這個(gè)階段,城鎮(zhèn)人口增加主要依靠自身的人口增長;1990年~2000年,我國流動(dòng)人口的貢獻(xiàn)度為38.26%;進(jìn)入21世紀(jì)后,出生人口規(guī)模大幅縮減,人口自然增長率持續(xù)下降,城鎮(zhèn)人口增加越來越依賴流動(dòng)人口遷入。2000~2010年和2010~2020年期間,流動(dòng)人口貢獻(xiàn)率分別為53.33%和61.44%,流動(dòng)人口已越來越成為推動(dòng)城鎮(zhèn)人口增長的主要推手。
??新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求提升。
??2020年,我國城鎮(zhèn)化率為63.89%(戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%),與發(fā)達(dá)國家80%的平均水平相差16.11個(gè)百分點(diǎn),比美國82.7%的水平低將近20個(gè)百分點(diǎn),我國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大。根據(jù)實(shí)證分析,在其他條件不變的情況下,城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn),我國流動(dòng)人口規(guī)模將增加0.07億。據(jù)預(yù)測,到2035年,中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%~80%。這意味著,未來14年內(nèi)我國將新增流動(dòng)人口0.7億~1.1億,城鎮(zhèn)地區(qū)將新增人口1.5億~2.1億。據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計(jì),在當(dāng)前流入地?fù)碛凶》康牧鲃?dòng)人口占比將近30%,在其余7成租房群體中擁有在流入地長期居留意愿的人占比將近25%。這意味著隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展,流動(dòng)人口規(guī)模增加,城市地區(qū)的住房需求也將隨之增加。
??二、未來人口流動(dòng)可能呈現(xiàn)四個(gè)重要趨勢
??結(jié)合七普(2020年)、六普(2010年)和五普(2000年)數(shù)據(jù)可以看出我國人口流動(dòng)的基本特點(diǎn),并以此推斷未來人口流動(dòng)可能形成四個(gè)重要的趨勢。
??一是人口持續(xù)向東部集聚,廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份。
??七普數(shù)據(jù)顯示,東部地區(qū)占總?cè)丝诒戎剌^2010年上升2.15個(gè)百分點(diǎn),而東部整體屬于人口自然增長率較低甚至部分城市負(fù)增長的地區(qū),而人口自然增長率較高的中部地區(qū)人口占比從2000年以來不斷下降,東北地區(qū)人口占比下降1.23個(gè)百分點(diǎn)。這說明東部地區(qū)是流動(dòng)人口主要流入的地區(qū),其人口增長主要得益于大規(guī)模的人口流入。
??過去十年,廣東、浙江、江蘇成為人口增長量最多的三個(gè)省份,分別增長了2171萬、1014萬、609萬人,增速分別為21%、16%、6%,在2000~2010年間的人口增速分別為21%、19%、8%。尤其是廣州、深圳常住人口在過去十年分別增加598萬、714萬,增速高達(dá)47.1%和68.5%,處于快速增長的區(qū)間。在過去20年間,廣東人口保持持續(xù)的高速增長,而浙江和江蘇增速雖有下降,但仍在增長之中。之所以會出現(xiàn)這種狀況,是因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份高新技術(shù)快速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)持續(xù)聚集,就業(yè)機(jī)會較多,收入水平較高,對各類人員的吸引力較強(qiáng)。國際上通常采用研究與試驗(yàn)發(fā)展(R&D)活動(dòng)的規(guī)模和強(qiáng)度指標(biāo)反映一國的科技實(shí)力和核心競爭力。2020年全國研究與試驗(yàn)發(fā)展(R&D)經(jīng)費(fèi)為24393億元,東部和南部沿海地區(qū)繼續(xù)保持領(lǐng)先,達(dá)到15968億元,占全社會R&D經(jīng)費(fèi)比重的65.5%,中部、西部和東北地區(qū)占比分別為17.8%、13.2%和3.6%。其中,有7個(gè)地區(qū)研究與試驗(yàn)發(fā)展(R&D)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度超過全國平均水平,分別為北京、上海、天津、廣東、江蘇、浙江和陜西。從產(chǎn)業(yè)集群角度看,近些年六大中高端產(chǎn)業(yè)包括集成電路、汽車及其零部件、顯示面板、醫(yī)藥品、自動(dòng)數(shù)據(jù)處理設(shè)備及部件和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)中心分布也大體集中在沿海和長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域,基本覆蓋了一線城市群、長江中部地區(qū)和成渝地區(qū)。因此,東部和南部沿海省份的優(yōu)勢未來會進(jìn)一步增強(qiáng),加上當(dāng)?shù)卣砸?guī)劃和政策加以推動(dòng),預(yù)計(jì)未來人口會進(jìn)一步向東部、南部沿海城市流動(dòng)。
??二是京滬兩個(gè)特大城市常住人口增速放緩。
??2000年至2010年期間,北京、上海常住人口分別增加579萬、628萬人,而2010至2020年間,兩地僅增加228萬、185萬人,常住人口大幅減少。從增長速度來看,過去十年北京、上海人口增速僅為12%和8%,較六普階段都大幅下降30個(gè)百分點(diǎn)。由于中心城市嚴(yán)控人口規(guī)模,老城區(qū)建設(shè)接近飽和,北京疏解非首都功能和上海疏解城市非核心功能任務(wù)的持續(xù)推進(jìn),京滬兩地對流動(dòng)人口的吸納能力也將逐漸收縮。數(shù)據(jù)顯示,2021年校招崗位一線城市校招崗位占比25%,同比下降4%,可見,一線城市吸納就業(yè)能力雖然還是較強(qiáng),但有所減弱。根據(jù)二〇三五遠(yuǎn)景規(guī)劃,屆時(shí)北京和上海的常住人口分別要限制在2300萬和2500萬人以內(nèi),這意味著這兩個(gè)特大城市即便具備了很強(qiáng)的吸引力,但在人口門檻限制的規(guī)定下,在未來14年北京和上海的人口增長空間僅有111萬和13萬人。
??中心城市人口增速放緩將給其周邊輔助型城市帶來人口流入的機(jī)會。例如,廊坊、昆山等城市在過去十年人口凈流入規(guī)模分別為110萬和45萬,增速達(dá)到25%和27%。由于北上廣深是全國乃至全球重要的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科技中心,其較多的工作崗位、較高的收入水平對人們?nèi)跃哂休^強(qiáng)的吸引力。在這樣的背景下,依附于中心城市的次一級城市的“疏困”作用將變得更加突出,中心城市疏解產(chǎn)業(yè)將為周邊城市甚至更多地區(qū)帶來招商引資和產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的巨大機(jī)遇,同時(shí)也為周邊城市吸引更多外來人口提供了支撐。預(yù)計(jì)未來中心城市的周邊輔助型城市的人口增速將位于較高的區(qū)間。
??三是中西部地區(qū)省會城市人口吸引力將會增強(qiáng)。
??隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,內(nèi)陸人口流動(dòng)除了流動(dòng)到華東、華南沿海等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)之外,還在向中西部地區(qū)省會城市流動(dòng),從而造成省會城市人口大幅增加而非省會城市人口減少的狀況。七普數(shù)據(jù)表明,過去十年成都人口增加580萬,增速為38.5%;西安人口增449萬,增速為53%;重慶、鄭州、長沙等人口增加超過300萬,增速分別為11.1%、 46.1%、42.6%;南寧、昆明、合肥人口增加規(guī)模在200萬左右,增速均超過了25%。但與一線城市群不同,內(nèi)陸重點(diǎn)城市對周邊城市的虹吸效應(yīng)較為明顯。以陜西省為例,西安市人口增加449萬,增速高達(dá)53%,而整個(gè)陜西省的人口增速僅為5.9%,同時(shí)寶雞、咸陽、渭南、商洛等西安周邊城市人口凈流出39萬、88萬、60萬、30萬人,增速為-10.6%、-17.3%、-11.3%、-12.8%。由于省會城市通常聚集了省內(nèi)金融、交通、教育、醫(yī)療等多方面的優(yōu)質(zhì)資源,同時(shí)多個(gè)省份在“十四五”規(guī)劃中紛紛提出了“強(qiáng)省會戰(zhàn)略”,預(yù)計(jì)省會城市對人口的吸引力也將變得更強(qiáng),人口有望持續(xù)向省會城市聚集。
??四是公共服務(wù)水平將成為人口流動(dòng)的重要決定因素。
??在全國絕大多數(shù)地區(qū)人口緩慢增長情況下,新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)的人口流動(dòng)已經(jīng)并將繼續(xù)成為重要城市人口持續(xù)增長的主要?jiǎng)恿?,也將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的機(jī)遇。未來我國人口流動(dòng)是否仍會延續(xù)過去十年的軌跡?研究表明,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期,收入水平是人們做出遷移決定的主要因素,人們會自發(fā)地流動(dòng)到收入水平較高的地區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,流動(dòng)人口受教育程度不斷提高,人們對經(jīng)濟(jì)因素以外的公共服務(wù)水平的關(guān)注度開始不斷提高,公共服務(wù)水平逐漸成為人們做出遷移決定的重要因素之一。在此,用“經(jīng)濟(jì)—人口平衡度”即城市經(jīng)濟(jì)集中度與人口集中度的比值和“服務(wù)—人口平衡度”即服務(wù)集中度與人口集中度的比值來衡量該城市對流動(dòng)人口的吸引力。其中,經(jīng)濟(jì)集中度指該城市當(dāng)年GDP占全國GDP的份額;服務(wù)集中度指該城市地方公共服務(wù)支出占全國的份額;人口集中度指該城市常住人口數(shù)量占全國人口數(shù)量的比重。當(dāng)經(jīng)濟(jì)集中度大于人口集中度時(shí),即“經(jīng)濟(jì)—人口平衡度”大于1,意味著該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入水平較高;當(dāng)服務(wù)集中度大于人口集中度時(shí),意味著公共服務(wù)水平超過了常住人口規(guī)模,公共服務(wù)質(zhì)量較高,有利于吸引人口流入。
??統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示:北京、上海、深圳在經(jīng)濟(jì)和服務(wù)兩個(gè)維度上都遙遙(更多政策,請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)領(lǐng)先于其它城市,其較高的收入水平和高質(zhì)量的公共服務(wù)對流動(dòng)人口都具有強(qiáng)大的吸引力;珠海、南京、蘇州、杭州、寧波、武漢、廈門等南方城市較高的收入水平和公共服務(wù)質(zhì)量為其持續(xù)吸引人口流入奠定了基礎(chǔ),目前這些城市已經(jīng)是主要的人口流入地;濟(jì)南、重慶、福州等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,但服務(wù)水平較低,如果這些城市依然走“重經(jīng)濟(jì)、輕服務(wù)”的老路,其對流動(dòng)人口的吸引力將會下降;哈爾濱、石家莊、長春等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和服務(wù)質(zhì)量都偏低,由于東北和部分內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢甚至停滯,公共服務(wù)設(shè)施落后,其對人口的吸引力也不斷下降,未來這些城市將面臨人口凈流出的壓力。
??結(jié)合七普數(shù)據(jù)以及主要城市人口吸引力的預(yù)測,可以判斷出當(dāng)前以及未來一個(gè)時(shí)期我國人口流動(dòng)的基本趨勢:在全國層面上,人口將繼續(xù)從中西部流入東部和南部沿海發(fā)達(dá)地區(qū);在區(qū)域?qū)用嫔?,人口將不斷向重點(diǎn)城市群和都市圈流入;在城市層面上,人口將持續(xù)向一線城市、重點(diǎn)省會城市以及依附于大城市的輔助型和節(jié)點(diǎn)型城市或縣域城鎮(zhèn)聚集。從中長期看,新的人口流動(dòng)趨勢將對房地產(chǎn)市場帶來重要影響。