[克而瑞]9月銷售量價跌幅收窄，投資由增轉(zhuǎn)負同比跌3.5%

??新房銷售短期面臨較大下行壓力，商品房銷售面積同比降13%，金九失色。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??10月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-9月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。前三季度全國GDP同比增長9.8%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額增8.8%。新房銷售短期面臨較大下行壓力，商品房銷售面積同比降13%，金九失色。房企資金緊繃下施工與拿地雙雙再度降溫，房屋竣工面積同比驟降至1%，受此影響下開發(fā)投資單月同比自2020年2月后首次負增長，同比降3.5%。

??1 9月銷售面積、金額同比跌幅收窄至13%和16%
部分以價換量部分“躺平跌無可跌”

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—9月，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1—9月增長9.4%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1—9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。1—9月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1—8月收窄4.6pcts和6.2pcts，已連續(xù)9個月增速回落。

??單月來看，9月全國商品房僅銷售16129萬平方米和15748億元，環(huán)比分別增加29%和25%，同比分別下降13.2%和15.8%，跌幅較8月分別收窄2.9pct和5.6pct。其中商品房銷售面積較2019年同期下降6.9%，相比上月跌幅擴大2.9pct。

??受居民按揭貸款額度持續(xù)緊張制約，各地區(qū)新房市場銷售表現(xiàn)進一步實質(zhì)下行。前9月東中西部商品房銷售面積累計同比增幅分別收窄至13.4%、15.6%和6.2%。東北地區(qū)更是首次同比由正轉(zhuǎn)負下降2%，較前8月擴大3.8pct。

??值得注意的是，9月全國商品房銷售均價環(huán)比降3%至9764元/平方米，新房平均價再度降至萬元以內(nèi)。結(jié)合事實來看，新房銷售全國整體累計同比增速進一步收窄、單月環(huán)比跳增。可見部分城市、部分企業(yè)“以價換量”的銷售策略在部分購房需求旺盛的城市收效明顯，帶來成交規(guī)模回升。

??但與此同時，東中西部和東北地區(qū)單月銷售表現(xiàn)不及往年同期，且截止至10月上旬已有包括二線城市昆明、沈陽以及張家口、菏澤、南通等10余個三四線城市發(fā)布“限跌令”，更有包括桂林等城市通過房協(xié)、房企公約等“隱性限跌”。可見仍有相當大比例城市，新房價格體系依然紊亂，市場預期發(fā)生根本轉(zhuǎn)變或者需求嚴重透支，當前的項目促銷措施效用邊際遞減，愈發(fā)難以換得銷售量上的有效增長，市場雙方主體選擇“躺平”，市場處于“跌無可跌的平臺焦灼期”，故而跌幅沒能繼續(xù)大幅擴大，反而出現(xiàn)了收窄的情況。

??2 9月新開工、拿地面積雙雙再降
停工緩工潮下竣工面積同比增速驟降至1%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。房屋竣工面積51013萬平方米，增長23.4%。兩者增速較1-8月分別降低1.3pcts和2.6pcts。

??房企資金和融資情況愈發(fā)嚴峻下項目新開工繼續(xù)減緩。9月全國新開工面積17442萬平方米，較2019年和2020年同期分別降15.2%和13.5%。各地區(qū)新房銷售陸續(xù)需要“以價換量”的現(xiàn)狀下，房企難再積極引用資金投入新項目開工。

??單月項目竣工速度也出現(xiàn)較大下降，同比增速降至1%。9月全國竣工面積4274萬平方米，環(huán)比降13.8%。同比增速則由8月29%驟降至1%。除卻2020年9月前置較高，需要關(guān)注的是單月竣工面積已連續(xù)3個月環(huán)比回落。整體房屋竣工面積雖仍處于歷史高位，累計同比增23.4%；但單月已有乏力表現(xiàn)。

??隨著“三線四檔”融資管理的實行，“紅檔”房企難以獲得新增開發(fā)貸款以進行新開工項目和項目竣工。部分房企屢遭資金問題和新房銷售表現(xiàn)遇冷下，全社會以建筑業(yè)為代表的對房地產(chǎn)業(yè)后市預期悲觀，擔心后續(xù)工程款項兌付問題下部分在建項目已出現(xiàn)停工緩怠工現(xiàn)象，受此影響下竣工面積規(guī)模和交付下行壓力仍將不容樂觀。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，增長0.3%。9月起廣州、合肥、蘇州等陸續(xù)開始第二輪集中土拍。受此影響下9月房企土地成交價款累計增速由負轉(zhuǎn)正增1%。但由于核心城市第二輪集中土拍多以底價甚至流拍收場，成交表現(xiàn)較第一輪明顯降溫，同時三四線城市土地市場依舊處于下行通道內(nèi)，因此9月土地購置面積累計同比仍降8.5%。

??3 建安施工降速或拖累9月開發(fā)投資額同比降3.5%
將影響宏觀經(jīng)濟和行業(yè)政策走向

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，增速降至兩位數(shù)以內(nèi)；比2019年1—9月增長14.9%，兩年平均增長7.2%。兩年增速漲幅較1-8月分別再度收窄2.1pcts和1.1pcts。9月單月完成開發(fā)投資額14508億元，同比下降3.5%，為2020年2月后首次進入負區(qū)間。

??單月及累計投資規(guī)模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對整體規(guī)模的支撐進一步失力。其中，受新開工與竣工兩方影響全國房屋施工面積同比累計增速進一步收窄至7.9%。結(jié)合部分項目停工緩工的實際情況，作為開發(fā)投資主要支撐的建安投資面臨規(guī)模增長乏力，后續(xù)投資增速在缺乏支撐下增速將承受更大收窄壓力。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：央行三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上表明整體上“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標仍是各地區(qū)各部門堅持的原則。四季度房地產(chǎn)不會作為短期刺激經(jīng)濟的手段，僅會在一定程度上進行糾偏。

??商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進，不合理購房需求得到較好抑制，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。

??房企拿地方面，土地市場供給側(cè)調(diào)控進一步深入。從9月、10月部分核心城市第二輪集中土拍結(jié)果來看，政策管控和房企資金壓力下土拍熱度出現(xiàn)明顯降溫。熱點三四線城市也將加強對地價、溢價率的管控。四季度土地購置面積仍將是開發(fā)投資額的有力支撐，但整體拿地情緒將趨于理性冷靜。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企在四季度將繼續(xù)保持對項目施工持謹慎態(tài)度。紅線房企融資情況或?qū)⒂兴纳?，但“交付大年”和資金回款壓力下新到位資金將更多運用于項目竣工的“保交付”，項目新開工進度與施工強度難有起色。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預期下投資增速將繼續(xù)回落?；诜康禺a(chǎn)業(yè)占全社會GDP較大比重，四季度經(jīng)濟增速將面臨較大下行壓力。為保整體經(jīng)濟增速維持在合理區(qū)間，當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和信貸政策或?qū)⑦m度調(diào)整。