專題回顧 | 開工率不足三成,城投尋求合作能否走出困境?

市場(chǎng)報(bào)告謝楊春、吳嘉茗 2024-01-26 11:50:34 

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2024-01-26
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??專題視點(diǎn)

??集中供地的三年,城投逐漸成為維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要主題。但鑒于城投公司的運(yùn)營(yíng)、開發(fā)能力不如房企,市場(chǎng)對(duì)于城投拿地項(xiàng)目的開發(fā)情況更為關(guān)注。本文主要對(duì)過(guò)去三年城投拿地總量變化、開工情況、銷售情況等方面進(jìn)行分析,探討當(dāng)前城投托底土地的出路和未來(lái)對(duì)其他企業(yè)所帶來(lái)的機(jī)遇。

??集中供地三年城投參與拿地?cái)?shù)量近五成,拿地金額先升后降。從2021年到2023年,城投公司拿地總量呈現(xiàn)“先升后降”的走勢(shì),2023年拿地金額同比大幅下降50%,收縮幅度最大。

??城投開工率不足三成,央國(guó)企開工率超六成。2021到2023年,城投公司拿地項(xiàng)目開工率為25.23%,而總體開工率為49%。城投公司項(xiàng)目開售率為15.91%,總體開售率為40%。而央企、地方國(guó)企的總開工率分別達(dá)到67.55%和76.47%,開售率分別達(dá)到60.66%和66.29%,遠(yuǎn)高于城投公司。此外,城投公司拿地到開工、開售需要136天和410天,其他三類公司所需天數(shù)長(zhǎng)50%左右。

??城投合作開發(fā)、合作拿地比例占20%,央國(guó)企為尋求合作的優(yōu)先選擇。有14.7%的城投項(xiàng)目在拿地階段已是聯(lián)合拿地的形式(其中“城投+民企”聯(lián)合拿地比例占三成),而剩余由城投獨(dú)立拿地的地塊后續(xù)合作開發(fā)比例僅6.3%,其中央國(guó)企是城投尋求合作的有限考慮對(duì)象,例如中交、中鐵、華潤(rùn)、保利等都是城投公司的重要合作對(duì)象。

??城投合作拿地、開發(fā)開工率54%,比獨(dú)立拿地高23個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),在過(guò)去三年集中供地中城投參與的2000+土地中,城投合作拿地、開發(fā)土地整體開工率54%(近三年城投合作項(xiàng)目已開工地塊數(shù)量/近三年城投合作拿地、開發(fā)總幅數(shù)),而城投獨(dú)立拿地且未找合作方地塊的開工率僅為21%,兩者相差近23個(gè)百分點(diǎn)。

??無(wú)錫、蘇州、青島合作項(xiàng)目多,市區(qū)項(xiàng)目更易達(dá)成合作。近3年城投參與并合作開發(fā)的項(xiàng)目中,無(wú)錫此類項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)70個(gè),蘇州、青島此類項(xiàng)目也超過(guò)50個(gè),從數(shù)量規(guī)模上看遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市。對(duì)比城投在市區(qū)、郊區(qū)地塊的合作比例來(lái)看,市區(qū)地塊合作比例達(dá)到26%,郊區(qū)項(xiàng)目合作比例為17%,市區(qū)項(xiàng)目更加容易達(dá)成合作。

??01

??近三年城投拿地?cái)?shù)量近五成

??但開工率不足三成

??作為地方政府投資運(yùn)作的平臺(tái),近3年城投公司成為土地市場(chǎng)不可忽視的力量。但隨著市場(chǎng)調(diào)整和行業(yè)形勢(shì)變化,城投公司的拿地情況在2023年出現(xiàn)新的變化。2023年,城投公司拿地金額大幅下降50%,樓板價(jià)和溢價(jià)率反之有所上升。而城投公司在運(yùn)營(yíng)效率上依舊面臨挑戰(zhàn),開工率和開售率均遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。在不同的城市之間,城投公司的表現(xiàn)也有差異顯著,核心城市的城投公司在拿地金額和開工效率上均保持領(lǐng)先。

??一、城投公司拿地金額先升后降,三年參與拿地?cái)?shù)量占比46%

??隨著22城集中供地以來(lái)土地市場(chǎng)以及行業(yè)整體走勢(shì)的變化,城投公司在土地市場(chǎng)中扮演的角色也發(fā)生轉(zhuǎn)變,拿地總量在3年內(nèi)發(fā)生明顯的變化:

??首先從金額總量來(lái)看,城投公司拿地金額呈現(xiàn)“先升后降”的走勢(shì),2021年拿地金額為5350億元,2022年拿地金額6167億元,同比增加15%,隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、以及城投公司自身資金承壓,2023年(數(shù)據(jù)截止至11月,下同)城投公司拿地金額僅有2580億元,同比降幅高達(dá)-58%,預(yù)計(jì)全年拿地金額降幅在50%以上。

??與其他類型企業(yè)拿地金額變化對(duì)比來(lái)看,央企、地方國(guó)企雖然拿地金額連年下降,但降幅小于城投公司;而民企投資大幅收縮則出現(xiàn)得更早一些,2022年拿地金額已經(jīng)同比下滑57%。

??相應(yīng)地,城投公司拿地的建面也在2023年大幅減少:2023年城投公司拿地建面2908萬(wàn)平方米,同比減少58%,比2021年降幅更是達(dá)到62%。但與拿地金額先升后降走勢(shì)不同的是,城投公司的拿地建面表現(xiàn)為連年下降。

??其他類型房企拿地建面也均表現(xiàn)為連續(xù)兩年下降,但在降幅上有較大差異:央企、地方國(guó)企的降幅較小,民企則在2022年就率先大幅收縮拿地建面,2023年進(jìn)一步走低。

??拿地價(jià)格方面,卻呈現(xiàn)與總量相反的走勢(shì),城投公司拿地平均樓板價(jià)有所升高,2023年平均樓板價(jià)為8874元/平方米,與2022年基本持平,較2021年提升26%。在拿地規(guī)模收縮之下,平均樓板價(jià)反而有所提升,體現(xiàn)了城投公司拿地也開始執(zhí)行“貴精不貴多、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊”的投資策略。

??但對(duì)比其他類型房企的拿地樓板價(jià),城投公司的拿地均價(jià)仍處于最低水平,央企、地方國(guó)企的拿地樓板價(jià)相對(duì)較高,對(duì)于拿地的稀缺性、優(yōu)質(zhì)性更為看重。

??結(jié)合溢價(jià)率來(lái)看,拿地的差異性更加顯著:

??城投公司3年來(lái)拿地的平均溢價(jià)率都保持在4%以下,在各類房企中溢價(jià)水平最低。城投公司拿地主要以底價(jià)、低溢價(jià)成交為主,尤其是2022年,城投公司拿地的平均溢價(jià)率僅有0.98%,“托底”維穩(wěn)土地市場(chǎng)的作用明顯,2023年平均溢價(jià)率為2.09%,較2021年提升1.11個(gè)百分點(diǎn)。

??反之央企、地方國(guó)企、民企2023年拿地平均溢價(jià)率分別為8.47%、10.21%和9.09%,遠(yuǎn)高于城投拿地溢價(jià)率,這些房企拿地以追求優(yōu)質(zhì)地塊為主,面臨的土拍競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。

??共性方面可以看出各類房企的拿地溢價(jià)率最高位都出現(xiàn)在2021年,而2022年溢價(jià)率最低,2023年有所回升,但仍未升至2021年水平。

??二、城投開工、開售率低于總體水平24pct,三年開工率僅25%(部分略)

??拿地以后的開工、銷售環(huán)節(jié)對(duì)于開發(fā)商專業(yè)性提出了更高的要求,對(duì)比城投公司與其他類型房企的開工率、開售率(均按幅數(shù)計(jì)算)來(lái)看,城投類公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率明顯落后:

??2021到2023年,城投公司拿地項(xiàng)目開工率為25.23%,而總體開工率為49%,高于城投項(xiàng)目開工率24個(gè)百分點(diǎn);進(jìn)而,城投公司項(xiàng)目開售率為15.91%,總體開售率為40%,同樣相差24個(gè)百分點(diǎn)。

??細(xì)化至年度來(lái)看,城投公司2021年、2022年拿地項(xiàng)目開工率已達(dá)到30%左右,但2023年拿地項(xiàng)目的開工率低至7.4%;2021-2022年拿地項(xiàng)目開售率分別為22%和15%,但2023年拿地項(xiàng)目開售率僅3.54%。

??對(duì)比其他類型的房企拿地項(xiàng)目,央企、地方國(guó)企的總開工率分別達(dá)到67.55%和76.47%,開售率分別達(dá)到60.66%和66.29%,遠(yuǎn)高于城投公司。

??三、武漢、成都、南京城投依賴度高,北京城投拿地不足10%(略)

??四、深圳地鐵、南京安居等拿地金額領(lǐng)先,拿地主要位于核心城市(略)

??02

??2023年城投“托底”疲乏

??各城市城投開發(fā)差異顯著

??2023年的土地市場(chǎng)上,城投公司在22個(gè)重點(diǎn)城市中的拿地建筑面積和金額占比分別35%和21%,在土拍市場(chǎng)中的重要性可見一斑,本章主要聚焦于2023年城投公司在不同城市的拿地表現(xiàn),從拿地總量、樓板價(jià)、溢價(jià)率等不同角度分析城投公司在不同城市的拿地表現(xiàn)。南京、成都的城投公司在拿地總量上較為突出,北京的拿地樓板價(jià)則明顯高于其他城市,溢價(jià)率方面,深圳、南京、成都等城市城投拿地溢價(jià)率明顯低于城市平均溢價(jià)率。

??一、2023年城投公司拿地建面占22城35%,南京、成都城投拿地較多(部分略)

??2023年城投公司在22個(gè)重點(diǎn)城市中的拿地建面、金額分別占22城總成交比例的35%和21%,依然是土地市場(chǎng)中的重要力量。

??具體到各城市來(lái)看,南京、成都、武漢和廣州城投拿地建面都超過(guò)了200萬(wàn)平方米,此外鄭州、濟(jì)南、天津、長(zhǎng)春等9個(gè)城市城投拿地建面也在100萬(wàn)平方米以上,城投拿地的規(guī)模較大;

??拿地金額方面,南京、成都也同樣領(lǐng)先,南京城投公司拿地金額達(dá)到了372億元,成都城投公司拿地金額也達(dá)到299億元,遠(yuǎn)超其他城市城投公司投資的規(guī)模,此外北京、廣州、武漢和杭州城投公司拿地金額超過(guò)150億元,位列第二梯隊(duì)。

??二、部分城市城投開工率低于總開工率20%以上,運(yùn)營(yíng)效率仍差距顯著(略)

??03

??城投已開工項(xiàng)目半數(shù)來(lái)自合作

??央國(guó)企為“優(yōu)先級(jí)”

??為了更好的研究城投拿地后續(xù)的開發(fā)情況,我們選取了過(guò)去三年集中供地中城投參與的2000+土地作為樣本,發(fā)現(xiàn)城投合作拿地以及后期尋找合作開發(fā)的比例占城投參與拿地總數(shù)的20%,拿地層面,城投與民企合作拿地占比高,而在后期開發(fā)商,央國(guó)企則是城投選取的“優(yōu)先級(jí)”。此外,在開工率上,城投合作拿地、開發(fā)地塊開工率54%,比獨(dú)立拿地高23個(gè)百分點(diǎn)。

??一、城投合作拿地、開發(fā)比例20%,2023年已開工項(xiàng)目合作比例近五成

??過(guò)去三年集中供地中,城投、平臺(tái)公司在多數(shù)城市內(nèi)主要承擔(dān)“托底”角色,以維穩(wěn)土地市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心為主。但考慮到城投在過(guò)去十年房地產(chǎn)市場(chǎng)化銷售中“存在感”較低,開發(fā)能力偏弱,因此合作拿地、合作開發(fā)成為城投“變現(xiàn)”、“破局”的手段之一。

??對(duì)比過(guò)去三年集中供地中城投參與的2000+土地來(lái)看,有14.7%的土地是在拍賣階段由城投與房企合作所拿。而且與城投獨(dú)立拿地相比,合作拿地中溢價(jià)比例更大。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,近三年城投參與的合作拿地中溢價(jià)地塊比重達(dá)到38%,比獨(dú)立拿地12%溢價(jià)比重高出26個(gè)百分點(diǎn)。

??按年來(lái)看,2021年城投參與拿地中合作比例最小,僅為12%(幅數(shù)),2023年最高,達(dá)到20%。一方面是2021年首輪土地市場(chǎng)仍較為火熱,城投參與度并不高,二、三輪市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷,多數(shù)地塊僅有城投托底;另一方面2023年多城推出優(yōu)質(zhì)地塊,城投拿地雖整體占比下降,但仍有部分有開發(fā)能力的城投選擇在核心城市與品牌房企共同拿地。

??另外,剩余80%由城投獨(dú)立拿地的地塊也在后續(xù)尋找合作開發(fā),但開發(fā)意愿和尋找合作難度較大,整體占比相對(duì)較小,這也與部分城投在核心城市非核心區(qū)域頻繁“托底”不無(wú)關(guān)系。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),過(guò)去三年在城投獨(dú)立拿地中,后續(xù)合作開發(fā)(包含代建)的比例僅6.3%。

??綜合而言,城投、平臺(tái)公司在集中供地中合作的比例(合作拿地、合作開發(fā))達(dá)到20%(城投參與拿地)。但考慮到城投拿地后開發(fā)積極性并不高,因此我們剔除尚未開發(fā)的土地,從城投參與拿地且已開工、開售土地來(lái)看,合作開發(fā)比例達(dá)到34%。從歷年而言,2023年已開工項(xiàng)目合作比例接近50%,而2021年僅有32%,也從側(cè)面證明了城投拿地之后獨(dú)立開發(fā)的能力和意愿均較弱。

??二、“城投+民企”聯(lián)合拿地比例占三成,央國(guó)企為尋求合作的“優(yōu)先級(jí)”(略)

??三、城投合作拿地、開發(fā)開工率54%,比獨(dú)立拿地高23個(gè)百分點(diǎn)

??在開工方面,正如本文第一章所描述,城投整體開工率在央企、國(guó)企、民企中最低,近三年開工率僅有25%。值得注意的是,城投合作拿地、合作開發(fā)與獨(dú)立拿地、開發(fā)開工率差異顯著。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),在過(guò)去三年集中供地中城投參與的2000+土地中,城投合作拿地、開發(fā)土地整體開工率54%(近三年城投合作項(xiàng)目已開工地塊數(shù)量/近三年城投合作拿地、開發(fā)總幅數(shù)),而城投獨(dú)立拿地且未找合作方地塊的開工率僅為21%,兩者相差近23個(gè)百分點(diǎn)。

??歷年來(lái)看,城投合作拿地、開發(fā)土地整體開工率逐年下降,2021年開工率最高達(dá)到72%,比當(dāng)年城投獨(dú)立拿地且未找合作方地塊的開工率高出48個(gè)百分點(diǎn)。

??由此可見,城投獨(dú)立開發(fā)意愿并不高,且部分地塊由于其本身位置和“托底”屬性,尋找合作開發(fā)難度較大。反觀合作地塊和項(xiàng)目,受到品牌房企的帶動(dòng)以及部分優(yōu)質(zhì)地塊“光環(huán)”,無(wú)論是開工率還是開工時(shí)間均高出一籌。城投合作項(xiàng)目中,已開售比例超過(guò)40%,而獨(dú)立拿地已開售的比例僅為13%。

??在已開工的聯(lián)合拿地中,央國(guó)企、民企與城投的組合占比相當(dāng),均為36%,而城投與城投的聯(lián)合則占到28%,也從側(cè)面反映出與央國(guó)企開工效率更高。

??從不同類型企業(yè)合作拿地開工率也可見一斑,“城投+央國(guó)企”開工率(城投+央國(guó)企開工地塊/城投+央國(guó)企聯(lián)合拿地總地塊)達(dá)到62%,占比最高,城投與城投的組合開工率最低,為33%,但比城投整體開工率高出10個(gè)百分點(diǎn),一方面是部分地塊為多家城投進(jìn)行聯(lián)合拿地與開發(fā),其中有城投企業(yè)具有一定的開發(fā)能力;另一方面,城投與城投聯(lián)合拿地已開工多數(shù)集中在上海、北京以及部分強(qiáng)二線城市市區(qū)地塊。諸如2022年三季度天津南開區(qū)成交的津南文(掛)2022-008號(hào)地塊,由山西建投城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司、山西建筑工程集團(tuán)有限公司、山西三建集團(tuán)有限公司、山西五建集團(tuán)有限公司4家聯(lián)合拿地,并于2023年4月開盤,案名為建投譽(yù)山院,截止到2023年12月共計(jì)成交金額超過(guò)12億,單價(jià)5萬(wàn)元/平方米,銷售回款目前已經(jīng)能夠覆蓋土地成本。

??城投獨(dú)立拿地中,也有部分在拿地后開啟了尋找合作、代建的舉措,因此整體開工速度不及“城投+”聯(lián)合拿地。整體上看,城投獨(dú)立拿地的開工率(城投獨(dú)立拿地開工地塊(包含后續(xù)合作)數(shù)量/城投獨(dú)立拿地地塊)為21%。而獨(dú)立拿地尋找合作代建后開工率為74%。

??04

??無(wú)錫、蘇州、青島城投合作項(xiàng)目多

??市區(qū)項(xiàng)目更易達(dá)成

??從合作項(xiàng)目的分布情況來(lái)看,無(wú)錫、蘇州、青島的城投合作項(xiàng)目在數(shù)量上最高,而北京的城投項(xiàng)目合作的比例大于其他城市;具體分布上,市區(qū)項(xiàng)目比郊區(qū)項(xiàng)目的合作比例更高,可見區(qū)位優(yōu)勢(shì)越好的項(xiàng)目更容易找到合作方。

??一、無(wú)錫、蘇州、青島合作項(xiàng)目數(shù)量最多,北京城投項(xiàng)目合作比例最高(略)

??二、市區(qū)地塊合作比例更高,廈門、無(wú)錫郊區(qū)項(xiàng)目合作多

??所有城投公司的合作類項(xiàng)目中,按項(xiàng)目所屬的位置劃分,位于市區(qū)的項(xiàng)目占比為52%,位于郊區(qū)的占比則為48%,總體分布上沒有明顯差異。

??細(xì)化到城市層面,合肥、長(zhǎng)春和鄭州的合作類項(xiàng)目均位于市區(qū),但主要是由于這些城市集中供地區(qū)域僅限于市區(qū)范圍,受到統(tǒng)計(jì)范圍的影響。此外,長(zhǎng)沙、蘇州、南京、重慶、濟(jì)南和武漢合作項(xiàng)目位于市區(qū)的占比高于七成,而位于郊區(qū)的僅有三成;反之廈門、天津、上海、寧波等城市合作項(xiàng)目位于市區(qū)的比例低于20%。

??從另一個(gè)角度來(lái)看,計(jì)算城投在市區(qū)、郊區(qū)拿地項(xiàng)目分別的合作比例,明顯可以看出,大部分城市市區(qū)地塊的合作比例更高,即區(qū)位有所更加明顯地塊更容易找到合作方,尤其在南京、長(zhǎng)沙、蘇州和北京,市區(qū)地塊合作比例高出郊區(qū)地塊30個(gè)百分點(diǎn)以上。

??反之,個(gè)別城市郊區(qū)的合作比例更高,例如廈門、無(wú)錫、福州、深圳等。以廈門為例,廈門島內(nèi)土地供應(yīng)緊缺,基本由廈門國(guó)貿(mào)、廈門建發(fā)等國(guó)企競(jìng)得,城投在島內(nèi)拿地僅有廈門軌交競(jìng)得湖里區(qū)濕地公園TOD璞瑞地塊,且為獨(dú)立開發(fā)。

??另一典型城市如無(wú)錫,無(wú)錫城投參與拿地的項(xiàng)目中,市區(qū)項(xiàng)目合作比例為53%,郊區(qū)項(xiàng)目合作比例卻高達(dá)70%,大部分合作項(xiàng)目在拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)呈現(xiàn)聯(lián)合拿地的情況,且不乏“城投+城投”模式的聯(lián)合拿地。

??05

??總結(jié)

??綜上所述,城投是過(guò)去三年維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要主體,也是行業(yè)下行周期出清調(diào)整過(guò)程中的新常態(tài),但托底拿地不開發(fā)的隱憂仍存。一方面是開發(fā)能力較弱,開發(fā)意愿較低,另一方面,資金上,城投債務(wù)壓力并不房企小。此外,部分托底土地位置并不理想,短期也難找到合適的合作方。對(duì)于未來(lái)城投拿地的出路,我們認(rèn)為獨(dú)立開發(fā)只適合小部分有操盤經(jīng)驗(yàn)的城投,多數(shù)城投依然需要以盤活資產(chǎn)為主,需要積極尋找合作開發(fā)、代建、轉(zhuǎn)讓等機(jī)遇。

??一、城投操盤能力、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足,債務(wù)壓力仍是硬傷

??作為近三年維穩(wěn)土地市場(chǎng)的新主體,城投在集中供地不斷托底之后,擺在城投企業(yè)面前有兩個(gè)急需解決是問(wèn)題:

??第一,開發(fā)能力弱,城投對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)相對(duì)不足。相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè),城投在開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目管理上存在一定硬傷,部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理和銷售方面的經(jīng)驗(yàn)。過(guò)往市場(chǎng)上行周期中,部分城投依靠合作甚至獨(dú)立操盤能夠在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)取得一定成效,但在下行周期中,在以產(chǎn)品力為核心的新格局下,城投想要獨(dú)立開發(fā)仍然難度頗大。即便城投所拿地塊仍有一定盈利空間,但算上各種土地、財(cái)務(wù)成本,處于當(dāng)前“盈利”但“拖”不起的情況。

??第二,資金、債務(wù)壓力不容小覷。實(shí)際上城投債務(wù)壓力并不比房企小,甚至已有部分城投出現(xiàn)違約,多數(shù)城投只拿地但不開發(fā),資金與土地都沒有真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái),反倒助推了城投自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。自2019年以來(lái),涉房城投企業(yè)的總有息負(fù)債和總權(quán)益就開始逐年增加,從80258億元增至2022年的121194億元;總權(quán)益也從83021億元增至114313億元。相較之下,其貨幣資金自2019年的18014億元增至2021年的20173億元之后,在2022年又回落到了18504億元。因此涉房城投企業(yè)的加權(quán)平均凈負(fù)債率自2019年起持續(xù)攀升,2022年已經(jīng)達(dá)到了89.83%。與此同時(shí),這些企業(yè)的現(xiàn)金短債比也持續(xù)降低,從0.96降至0.58。除此之外,由于城投債務(wù)在標(biāo)準(zhǔn)債券之外還包括銀行貸款和非標(biāo)借款等(包括信托融資款、定融、融資租賃款等),因此城投企業(yè)在表外的擔(dān)保仍然沒有體現(xiàn)在其凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比中。根據(jù)企業(yè)披露的債券年報(bào),2022年339家涉房城投企業(yè)的對(duì)外擔(dān)保余額共約15514億元。若是將其計(jì)算入總有息負(fù)債,則這些企業(yè)在2022年的加權(quán)平均凈負(fù)債率將升至103.4%,直接提升了近14個(gè)百分點(diǎn)。大量的對(duì)外擔(dān)保一定程度上也影響了企業(yè)的流動(dòng)性,部分企業(yè)即使有政府的財(cái)政支持也出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)

??二、關(guān)注合作、轉(zhuǎn)讓、代建等機(jī)遇,盤活項(xiàng)目資產(chǎn)化解債務(wù)壓力

??城投拿地并不是長(zhǎng)久之計(jì),大量存量土地以及顯露風(fēng)險(xiǎn)的債務(wù)都降制約城投在土地市場(chǎng)一直“托底”的可能性。那么城投手上的土地要如何處置?我們認(rèn)為會(huì)有三個(gè)方向和機(jī)遇。首先是,找合作方進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),從此前城投拿地的情況來(lái)看,城投與本地的民企、大型的央國(guó)企合作較多,但門檻相對(duì)較高,就當(dāng)前市場(chǎng)低迷的情況而言,不能從根本上化解當(dāng)前城投內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)于部分仍想介入到集中供地中的部分民企乃至國(guó)企而言,也是一定補(bǔ)充貨值的機(jī)會(huì);其次是代建,由于城投開發(fā)能力不足,需要找到有實(shí)力、有口碑的代建方。從代建整體的規(guī)模和實(shí)力來(lái)看,可選擇的企業(yè)范圍較少,藍(lán)城、綠城、華潤(rùn)、金地、招商等優(yōu)勢(shì)明顯。最后,就是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)。既能夠瘦身,也能夠減輕自身的債務(wù)壓力,且?guī)缀鯖]有門檻,只要有開發(fā)商愿意接盤,選擇范圍較大。轉(zhuǎn)讓過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一定的折價(jià),這對(duì)于部分資金有限的企業(yè)而言,部分優(yōu)質(zhì)地塊仍然值得關(guān)注的“撿漏”機(jī)會(huì)

??對(duì)于地方政府而言,未來(lái)需要回到化債的治本之策,必須盤活旗下項(xiàng)目資產(chǎn),不斷改善經(jīng)營(yíng)狀況,提高盈利水平。一方面,地方可以將各業(yè)務(wù)板塊重新劃分整合,提高運(yùn)營(yíng)效率、降本增效,不斷提升各業(yè)務(wù)板塊專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作。另一方面,無(wú)品牌背書的涉房城投企業(yè),可以積極尋找合作方進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),或?qū)ふ移放拼ㄉ檀ǎ涌炱煜马?xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金回流。事實(shí)上,對(duì)于債務(wù)問(wèn)題而言,最重要的是資產(chǎn)收益,看重的是未來(lái)的盈利能力,而非債務(wù)本身。

??最后,長(zhǎng)久以來(lái)城投企業(yè)的存在極大推動(dòng)了各地方的城鎮(zhèn)化建設(shè),而城鎮(zhèn)化建設(shè)的目的是為了吸引更多企業(yè)與消費(fèi)者。城投企業(yè)的存在是手段而非目的,未來(lái)地方政府仍需要設(shè)法拉動(dòng)各類經(jīng)濟(jì),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行,用增加的稅收去償還債務(wù)。只有未來(lái)的經(jīng)濟(jì)能夠繼續(xù)健康前進(jìn),長(zhǎng)期的債務(wù)問(wèn)題才能迎刃而解。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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