呼和浩特完成首個(gè)取消限購的“壯舉”

  6月26日，呼和浩特市人民政府辦公廳發(fā)布了一份更正聲明，對(duì)其在6月20日 發(fā)布，隨后又收回的一份文件進(jìn)行了文字上的更正，“二套住房”更正為“二手住房”。至此，呼和浩特市也成為國內(nèi)第一個(gè)通過政府文件正式解除樓市“限購令” 的城市。由于之前傳言數(shù)個(gè)城市已經(jīng)通過口頭形式取消了限購，呼和浩特市的這一動(dòng)作也引發(fā)了人們的關(guān)注，市場猜測接下來其他限購城市也將跟進(jìn)，以政府文件確 認(rèn)取消限購，而一旦“限購令”被普遍取消，中國樓市無疑將進(jìn)入新的發(fā)展階段。

  取消“限購令”全國首開先河

  備受關(guān)注的呼和浩特取消樓市“限購令”文件，終于在6月26日上午9時(shí) 左右重新在呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站發(fā)布。這個(gè)以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺(tái)的文件，名為《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn) 定發(fā)展的實(shí)施意見》。意見的核心內(nèi)容為：要充分發(fā)揮市場對(duì)資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽 約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。文件落款處的時(shí)間是6月13日起草。

  這一文件發(fā)布頗費(fèi)周折。6月20日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站第一次刊發(fā)文件，但刊載的當(dāng)天下午又被緊急撤回，引發(fā)了各界對(duì)呼和浩特是否放松限購的猜想。

  對(duì)于文件被撤下，呼市官方當(dāng)時(shí)回應(yīng)稱文件有兩個(gè)字打印錯(cuò)誤，需要重新發(fā)布。6月26日，呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站掛出了“更正聲明”，稱將第七項(xiàng)第二行括號(hào)內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。

  從20日到26日，呼市取消“限購令”的話題引發(fā)全國極大關(guān)注，政府救市的話題在各大網(wǎng)站和地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站大量積聚擴(kuò)散。呼和浩特政府辦公廳的人員說，輿論關(guān)注讓“更正發(fā)布”更加小心謹(jǐn)慎，本來只改一個(gè)字，但相關(guān)部門多次開會(huì)磋商，拖了6天后才發(fā)布。

  正當(dāng)大眾對(duì)呼和浩特這一舉動(dòng)發(fā)出種種猜測時(shí)，呼和浩特市僅僅一字之差的修正稿出爐，文件表明“本通知自發(fā)文之日起實(shí)施”(6月13日)，至此，呼和浩特正式放開限購，成為全國首個(gè)正式放開限購的城市。

  一 個(gè)政府文件出臺(tái)的“一波三折”，市場解讀無數(shù)，以為又是受到上峰的施壓，找了個(gè)“打錯(cuò)字”的借口來收回?？梢娤拶忂@個(gè)政策是多么的敏感，并成為了中央與地 方進(jìn)行政策博弈的關(guān)鍵點(diǎn)。如果地方政府認(rèn)真梳理下新的中央集體關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的政策線條，只要抓住“充分發(fā)揮市場對(duì)資源配置的決定性作用”這個(gè) 關(guān)鍵點(diǎn)，取消限購其實(shí)并沒有那么糾結(jié)。

  閑置、庫存、在建的三重壓力

  與國內(nèi)其他城市遮遮掩掩不同，呼和浩特明確取消“限購令”，完全是迫于樓市銷售不暢的巨大壓力。呼和浩特市有9個(gè)旗縣區(qū)，總?cè)丝?00萬，其中市區(qū)人口包括流動(dòng)人口在200萬左右，常住人口150萬左右。2010年以來，城區(qū)四周突然生長出大量的樓盤。今年3月，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，呼市有近300個(gè)新盤入市。以每個(gè)樓盤3萬平方米計(jì)算，大概在建900萬平方米。以每套房100平方米計(jì)算，最少也有9萬套房面臨銷售問題。

  更有媒體披露，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼市目前住宅可售庫存高達(dá)12萬套，消化庫存需要10年左右時(shí)間。此外，最近5年呼市政府供應(yīng)住宅用地合計(jì)2120萬平方米，未來潛在供應(yīng)至少在10萬套以上。

  呼市另一個(gè)壓力，是閑置房屋較多。前5年呼市開發(fā)建設(shè)新區(qū)，自治區(qū)和呼市二級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位全部把辦公樓和家屬區(qū)建在新區(qū)。有的單位連續(xù)建設(shè)3次以上家屬房，這些房屋都以低于市場價(jià)一半的價(jià)格出售給本單位或有關(guān)系有背景的人。一位過去給政府機(jī)關(guān)開發(fā)過地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑承包人說，只要是在好的機(jī)關(guān)單位，每人至少應(yīng)該有3套經(jīng)濟(jì)適用房，如果夫妻雙方都在機(jī)關(guān)單位，每家5套房以上的也多得是。

  一邊是在建、庫存房待售，一邊是閑置房等待升值。進(jìn)入去年以來，呼市的房屋銷售就成了大問題，很多人的二手房并不能以6000元均價(jià)在市場售出。

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特樓市可售面積一直呈持續(xù)增加態(tài)勢，2014年一季度僅成交1944套，房地產(chǎn)市場整體處于蕭條狀態(tài)。

  各方解讀呼市“破冰”效應(yīng)

  對(duì) 于呼和浩特在國內(nèi)首出限購松綁政策，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為這是一個(gè)巨大的進(jìn)步。呼和浩特在第一次發(fā)文后撤下更正，大家都以為是迫于壓力取消了，事實(shí) 證明確實(shí)是一次更正，把“含二套房”改成了“含二手房”，完成了第一個(gè)取消限購的“壯舉”。當(dāng)然，呼和浩特的整體房地產(chǎn)市場狀況是比較惡劣的，存量消化周 期達(dá)到了37個(gè)月。類似呼和浩特的限購城市還有不少，今天已經(jīng)有人帶頭了，大家可以馬上跟進(jìn)了。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年“兩會(huì)”提出的“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”將成為今年中央政府對(duì)樓市取態(tài)的最好注解。雖然有了“因地制宜”的自主權(quán)，但并不意味著調(diào)控政策可隨意放開，庫存和供求情況成為調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。不過，限購令從2011年執(zhí)行至今，效果已在遞減，很多城市限購年限只有一年，所以購房想符合條件很容易。限購令在影響市場的因素中，比例已不足一成，因此限購解除象征意義更大，但2014年的市場根本還是看信貸。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認(rèn)為，急于取消限購的城市將是那些商品住宅庫存消化周期長，同時(shí)房價(jià)也比較疲軟的城市，簡單講就是現(xiàn)在房子難賣的城市。比如之前傳出取消限購的溫州、沈陽、天津都是這樣的城市。如溫州，在統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市中，其房價(jià)已經(jīng)是同比連續(xù)13個(gè)月下跌，再比如沈陽，其商品住宅消化周期也在全國均值以上，超過了20個(gè)月。他預(yù)計(jì)，在2014年下半年，將會(huì)有其它城市陸續(xù)取消限購令，但是四個(gè)一線城市不會(huì)在此之列。

  目 前，中央的大政方針對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的指向已經(jīng)明確，即更多強(qiáng)調(diào)市場對(duì)樓市調(diào)控作用，提出根據(jù)情況不同對(duì)一線及二三線城市采取差異化和分類調(diào)控的辦法。現(xiàn) 在呼和浩特宣布放開限購，估計(jì)會(huì)引起全國的連鎖反應(yīng)。同時(shí)呼市還面臨著房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴漲的考驗(yàn)。以上種種猜測都需要時(shí)間和市場來揭曉。

  (本文根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息整理)