[克而瑞]對降二套首付和減營業(yè)稅政策的點評

??今天是房地產(chǎn)行業(yè)的大日子，首先是央行出盡風頭，三上地產(chǎn)板塊頭條，中午即有傳言稱將于下午舉行新聞發(fā)布會，下調(diào)二套房貸首付比例至五成，下午二 時央行即向媒體辟謠，16時58分官網(wǎng)又聯(lián)合住建部和銀監(jiān)會發(fā)出正式文件《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2 成；與此同時，財政部大幅縮短二手房交易營業(yè)稅免征年限至兩年。調(diào)整力度大大超出市場預期。

??亮點頗多，政策調(diào)整力度遠超市場預期

??本次央行即財政部政策調(diào)整可謂亮點多多，調(diào)整力度均大大超出市場預期：

??1)對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，比此前市場預期多出1成；

??2)使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

??3)財政部將個人出售普通住宅，營業(yè)稅免征的購買年限由5年下調(diào)至2年， 比此前市場預期多出一年。

??改善型需求將大為提振，中大戶型普住庫存去化將加快

??對市場而言：

??1、二套首付下調(diào)對于房價較高的一二線城市影響較大，購房者首付資金大為降低，改善型需求短期內(nèi)或受鼓勵集中入市，4月或有一波走高行情；

??2、公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價較高，公積金貸款數(shù)額有限，影響有限，但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大的刺激作用；

??3、隨著需求受激勵短期內(nèi)的集中入市，各地房價或有上揚的機會，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。但期望房價出現(xiàn)09年的報復性上漲，經(jīng)濟環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展階段都決定了這是不現(xiàn)實的。

??4、此次政策調(diào)整將緩解短期的市場矛盾，對未來二三季度我們保持樂觀態(tài)度，但我們認為這無法扭轉中長期內(nèi)經(jīng)濟下行，供應過剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導致房地產(chǎn)市場將逐步下行的趨勢。

??對企業(yè)而言：

??5、一、二線城市90-144平米的中大戶型普通住宅庫存去化有望加快，而對90平米以下剛性需求產(chǎn)品和144平米以上非普通住宅影響有限；

??6、三、四線城市144平米以下普通住宅受二套首付調(diào)整和公積金首套首付調(diào)整影響，或均有一波看漲行情。

??值得注意的是，此次央行調(diào)整只涉及普通住宅，對于非普通住宅并未明文提及，銀行或存灰色操作空間，但是具體要視銀行的資金狀況和利潤空間而定，影響有限。 

??營業(yè)稅“五→二”，一、二手房市場聯(lián)動受益

??財政部也是幾乎在同時發(fā)布了關于營業(yè)稅政策調(diào)整的通知。通知中將免征營業(yè)稅的年限由五年降低至二年，惠及2010-2012年成交的約2700 萬套普通住房。這一方面有助于二手房交易稅費大幅降低，進一步降低購房人現(xiàn)金支出，特別是可以讓更多的首置群體可以選擇“眼見為實”的二手房，釋放首置需 求；另一方面，對一手房市場，由于“以小換大”、“學區(qū)房”、“社區(qū)更好”等置換型改善購房交易成本大幅降低，促進改善性需求加快入市，直接利好一手房市 場。

??中央已是”大招出盡”，接下來應該看銀行和地方政府落實了！

??這兩天多個部委接連下發(fā)重要通知，針對行業(yè)供應結構性過剩的現(xiàn)狀，從供應和需求角度進行多項利好調(diào)整，分別在調(diào)節(jié)長期供求矛盾，加快需求釋放， 加速二級市場流動等方面給出了實質性的重大利好，后續(xù)主要看銀行和地方政府的政策落實情況。此外地方政府層面目前依然還有較多政策儲備尚未落地，如加大公 積金貸款額度，首套房住房補助，放寬單身人士購房等等。中央現(xiàn)在已經(jīng)是”大招出盡”，接下來應該看地方政府的了！