[克而瑞]評(píng)上海新政：矯枉必過(guò)正 量縮價(jià)未必跌

??今天上午上海調(diào)控新政終于落地，并最終落實(shí)了之前的坊間傳聞。新政規(guī)定： 1，二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成。2，非本市戶籍家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅年限，由之前的累計(jì)2年提升至累計(jì)5年。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住房上市交易 需滿3年；此前所坊間希冀的“外地單身解除限購(gòu)”并沒(méi)有落地。

??為何此次調(diào)控如此嚴(yán)厲？這些調(diào)控措施有用嗎？未來(lái)會(huì)造成什么影響？

??供給側(cè)調(diào)控見(jiàn)效尚需時(shí)日，需求側(cè)調(diào)控迫在眉睫

??上海此次推出新政的最根本動(dòng)因，還是為了穩(wěn)定近期房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。3月兩會(huì)前后，一線城市的房?jī)r(jià)高熱屢次被中央重點(diǎn)提及，上海市市長(zhǎng)、市委書(shū)記也在近日接連表示，要落實(shí)中央對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的管理要求，從上海實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控力度。

??價(jià)格上漲的根源終歸還是在供不應(yīng)求，調(diào)整模式也無(wú)非是“增供應(yīng)、抑需求”。在供應(yīng)側(cè)，上海早有行動(dòng)。在市場(chǎng) 供不應(yīng)求，新增建設(shè)用地有限的背景下，2015年9月，上海表示要對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)增加中小戶型產(chǎn)品的方式來(lái)緩解供需矛盾。去年11月，新江灣城 地王一度“叫?！敝匦屡某?，在調(diào)整后的規(guī)劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。2016年2月，上海國(guó)土局等四部門(mén)正式發(fā)文要求優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增 加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

??但遠(yuǎn)水解不了近渴，從土地開(kāi)發(fā)到形成實(shí)際供應(yīng)，畢竟需要一定時(shí)間，而上海的房?jī)r(jià)過(guò)熱問(wèn)題，又已經(jīng)迫在眉睫，因此出臺(tái)能夠快速見(jiàn)效的需求側(cè)新政，如調(diào)整首付比例、加強(qiáng)限購(gòu)，也就成了勢(shì)在必行的事情。

??調(diào)控意在有的放矢，但仍不免誤傷合理需求

??從本次新政內(nèi)容來(lái)看，還是體現(xiàn)了上?！耙跃幼橹?、以普通市民為主、以普通商品房為主”的三個(gè)基本原則，但細(xì)細(xì)來(lái)看，還是不免會(huì)誤傷到了合理自住需求。逐條來(lái)看：

??“將二套普通住房首付調(diào)至五成”——力度不大

??據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前上海大多數(shù)銀行已經(jīng)將二套房首付比例調(diào)至5成、乃至更高。因此“普通住房首付比例調(diào)至5成”，對(duì)于不少購(gòu)房者而言只是敘述了一遍既成事實(shí)，調(diào)控力度有限，并且也體現(xiàn)了上海市政府支持改善自住需求的精神。

??“二套非普通住房比例調(diào)至7成”——誤傷過(guò)多

??此條新政的實(shí)施，確實(shí)可調(diào)控大戶型商品住宅的成交，抑制住房?jī)r(jià)上漲的最大動(dòng)力。從價(jià)格來(lái)看，2015年上海非普通住宅的房?jī)r(jià)同比上漲11%，而普通住宅房?jī)r(jià)同比增速只有5%，相比之下，非普通商品住宅房?jī)r(jià)增速快了一倍。從成交規(guī)模來(lái)看，上海2015年成交的商品住宅中，總價(jià)300萬(wàn)以上住房成交面積占比超過(guò)一半，成交金額占比更是高達(dá)七成，鑒于上海房?jī)r(jià)高企的事實(shí)，這部分住宅的購(gòu)房者大多都應(yīng)該是二套房。

??但另一方面，這條新政也傷及了到了大量合理改善需求，在上海2015年成交的改善住宅(120㎡以上)中，只有不到一成歸屬于普通住宅。畢竟在“移民”人口眾多的上海，三世同堂、四世同堂的家庭并不少見(jiàn)，對(duì)他們而言，購(gòu)買(mǎi)大戶型住房也應(yīng)屬于合理自住需求。

??此外，二套房政策越嚴(yán)厲，離婚規(guī)避的人也會(huì)更為強(qiáng)烈，離婚率或許又要攀升了。

??“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住房上市交易需滿3年”——限制投機(jī)

??在營(yíng)改增中，企業(yè)購(gòu)房可做為固定資產(chǎn)抵扣成本，此條新政的推出，可有效抑制此類(lèi)投機(jī)行為的發(fā)生，是本次新政中為數(shù)不多的亮眼條款。

??“非本市戶籍限購(gòu)年限提至五年”——矯枉過(guò)正

??短期來(lái)看，此條新政確實(shí)將有效抑制需求，畢竟相比1400萬(wàn)的本地人口來(lái)說(shuō)，980萬(wàn)的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來(lái)源。收緊外來(lái)常住人口的限購(gòu)“口子”，一方面可大幅降低需求基數(shù)，另一方面也有助于穩(wěn)定中小套型產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格。

??但長(zhǎng)期來(lái)看，因?yàn)檎哒{(diào)控只能做到短期抑制需求，并不能將其真正滅失，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的爆發(fā)。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)的調(diào)控、暴漲，再調(diào)控、再暴漲早已驗(yàn)證了這一點(diǎn)，2011年限購(gòu)做到了政策調(diào)控的極限，而2013的市場(chǎng)大年，也達(dá)到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 頂峰，并且在供不應(yīng)求的北京、上海、深圳等市，不僅高壓之后的需求爆發(fā)難以控制,新政發(fā)布后“末班車(chē)”效應(yīng)(昨日即是明證)也讓監(jiān)管部門(mén)頭疼。

??綜上，本輪調(diào)控新政的出發(fā)點(diǎn)，確實(shí)是希望有的放矢，堅(jiān)持“三個(gè)為主”基本原則，重點(diǎn)抑制短期過(guò)熱的高端產(chǎn)品成交。結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，本次新政也確實(shí)能做到平衡市場(chǎng)供需，短期內(nèi)為過(guò)熱的房?jī)r(jià)降溫。具體來(lái)看，在新政調(diào)控影響下，剛需產(chǎn)品、高端項(xiàng)目成交均會(huì)有所降溫，但由于本次新政對(duì)二套房仍是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)置換需求仍將延續(xù)去年以來(lái)的成交熱度，并在年內(nèi)成為市場(chǎng)成交主力。

??但客觀的說(shuō)，地方政府在壓力下為了盡快見(jiàn)效，此次調(diào)控還是不免過(guò)于激烈，也傷及到了眾多需求，并給未來(lái)市場(chǎng)又一次埋下了隱患，三年之后，限購(gòu)滿五年的外地人會(huì)不會(huì)帶來(lái)一波更為猛烈的爆發(fā)呢？