[克而瑞]整頓秩序是當(dāng)務(wù)之急 尊重市場規(guī)律會(huì)更好

??近期，多部委就整頓和完善房地產(chǎn)市場機(jī)制多次表態(tài)，而地方執(zhí)行也是風(fēng)生水起，突擊檢查售樓處、嚴(yán)審預(yù)售證等新聞屢見不鮮。昨天，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合再次發(fā)聲，將對(duì)全國范圍內(nèi)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)開展關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的檢查，當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)市場秩序的整頓正在逐步升級(jí)。

??整頓市場秩序不再“高舉輕放“，為本輪調(diào)控最大“亮點(diǎn)”

??自國慶20余城發(fā)布新政之后，針對(duì)房地產(chǎn)市場秩序的整頓正在逐步升級(jí)。一個(gè)月內(nèi)，中央連續(xù)發(fā)布四則消息，強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控整頓，頻率和力度均堪稱史無前例。

??在國家加大整頓力度消息后，各地市場積極響應(yīng)，以一線城市廣州、上海、深圳為首，到熱點(diǎn)二線城市杭州、成都、合肥、武漢等，整頓力度之大反應(yīng)了管理層維穩(wěn)市場的決心。具體來看，地方整頓的主要對(duì)象為開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)，整頓范圍涵蓋查處廣告違規(guī)、違規(guī)銷售、哄抬房價(jià)等擾亂市場的行為。整體來看，為配合調(diào)控新政，新一輪監(jiān)管手段主要作用是加強(qiáng)信息透明披露、嚴(yán)查違規(guī)宣傳及規(guī)范交易資金來源。

??多環(huán)節(jié)、多渠道重整市場秩序保障平穩(wěn)運(yùn)行，符合市場各方利益訴求

??如此雷厲風(fēng)行的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，將更有利于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。近期，多數(shù)一、二線城市市場處于賣方市場，由于資源不對(duì)稱以及雙方信息不對(duì)等，讓部分開發(fā)商有機(jī)可趁，利用樓市熱度高漲帶來的消費(fèi)者恐慌心理，通過謠言及炒作哄抬自身房價(jià)，對(duì)市場長期穩(wěn)健的發(fā)展形成了一定的負(fù)面影響。整頓和規(guī)范市場交易環(huán)節(jié)，是政府的宏觀調(diào)控功能的體現(xiàn)，而加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，及時(shí)曝光違規(guī)違法行為，對(duì)嚴(yán)重的情節(jié)嚴(yán)加查處，加強(qiáng)信息的透明化力度，建立透明化、標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)交易程序，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行，保證購房者的利益不受侵害。

??另外，與加強(qiáng)對(duì)企業(yè)拿地資金監(jiān)管一樣，加強(qiáng)對(duì)購房者購房資金的監(jiān)管及購買資格的審查，減少違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，有助于減小交易雙方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確保限購政策發(fā)揮在實(shí)處。

??以上海市場為例，“325”新政出臺(tái)前，由于過度傳播未經(jīng)證實(shí)的“謠言”，引起購房者極大恐慌，打亂了原本市場運(yùn)行規(guī)律，成交量在短短一兩日內(nèi)急速攀升，網(wǎng)簽系統(tǒng)癱瘓。同樣的戲碼在8月底再次上演，“排隊(duì)離婚”、“徹夜排隊(duì)買房、過戶”等嚴(yán)重破壞市場秩序，在依法處理了一批“造謠者”后，9、10月份市場成交恢復(fù)正常水平，政府、購房者和開發(fā)企業(yè)都成為受益方。

??整頓監(jiān)督需警惕矯枉過正，符合市場自身規(guī)律的調(diào)控才能事半功倍

??從近期市場實(shí)際來看，新政和整頓交易秩序雙管齊下，市場各方觀望情緒明顯，尤其是開發(fā)企業(yè)明顯放緩?fù)票P節(jié)奏、減小營銷力度。近半個(gè)月以來(10月24日至11月6日)，重點(diǎn)城市項(xiàng)目預(yù)售證獲取量顯著下降。例如：深圳近兩周無新盤入市，上海連續(xù)兩周僅有一個(gè)項(xiàng)目獲取預(yù)售證，廣州近一周以來也無新項(xiàng)目獲取預(yù)售證。

??本輪整頓對(duì)肅清市場秩序已初見成效，但需警惕的是，在采取嚴(yán)格監(jiān)管政策的同時(shí)，如果力度不當(dāng)將有可能對(duì)市場產(chǎn)生反作用，人為造成供需失衡、表現(xiàn)失真。特別是作用于如預(yù)售證發(fā)放、網(wǎng)簽等環(huán)節(jié)，過度的抑制會(huì)導(dǎo)致部分房企減緩開發(fā)速度，放緩供應(yīng)節(jié)奏，反而使部分地區(qū)供不應(yīng)求的矛盾更加突出。

??綜上，從中央到地方，從限購政策到突擊檢查，從開發(fā)商預(yù)售監(jiān)管到購房資金監(jiān)管，本次調(diào)控整頓的力度前所未有，覆蓋面也非常廣泛，短期內(nèi)的確讓市場熱度有一定降溫，而從長期來看，要持續(xù)完善房地產(chǎn)宏觀管控機(jī)制，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的作用。當(dāng)下的市場確實(shí)需要政策的正確引導(dǎo)和整頓，本輪調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)在于重新進(jìn)行資源配置，調(diào)節(jié)部分地區(qū)房價(jià)與購買力的差異，使房地產(chǎn)市場回歸理性。本輪調(diào)控及整頓帶來的效應(yīng)，也是市場規(guī)范化的一個(gè)重要標(biāo)志。