[中房研協(xié)]全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2020年3月）

??1 本月樓市政策聚焦：扶持性政策持續(xù)助力樓市回暖 新一輪城市搶人大戰(zhàn)開啟

??3月，黨中央、國務院和地方各級黨委、政府持續(xù)通過政策發(fā)力，加快企業(yè)復工復產進程，推動經濟運行有序步入正常軌道。中央層面，繼續(xù)加大金融支持力度，使積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度；地方層面，在落實相關稅費減免和財政補貼的同時，地方政府聚焦于企業(yè)“供給側”和市場“需求側”進行調整。截至3月28日，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)平均開工率為98.6%，人員平均復崗率為89.9%，中小企業(yè)復工率達到76%，3月份以來日均升幅在1個百分點左右，經濟復蘇形勢向好。

??在房地產方面，據中房研協(xié)測評研究中心統(tǒng)計，3月份全國共有25個省市自治區(qū)累計出臺64條調控政策，調控重心仍在支持企業(yè)復工復產和激發(fā)市場活力兩個方面，尤其是進入3月份以來，出臺人才/落戶政策的城市明顯增多，新一輪城市搶人大戰(zhàn)正式開啟。與此同時，地方政策緊急撤銷的情況依然時有發(fā)生，”房住不炒“和”因城施策“如何平衡依舊是地方政府面臨的難題。本期報告將主要對3月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作出相關解析。

數據來源：中房研協(xié)整理

??2 中央政策：一方面“積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度”，另一方面繼續(xù)堅持“房住不炒”

??1.政策跟蹤

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整理

??2.  政策小結及重點政策解讀

??（1）政策小結

??在中央和地方積極應對、充分發(fā)揮體制優(yōu)勢的情況下，3月份我國國內疫情已基本得到控制。在對疫情保持高度警惕的同時，中央著力于通過更加積極的財政政策和更加靈活有度的貨幣政策為加快推動企業(yè)復工復產、經濟運行回歸正常軌道提供支持，主要包括減稅降費、財政補貼、釋放銀行資金流動性、進一步引導實體經濟融資成本降低等舉措。在房地產方面，本月國家財政部、中國人民銀行、銀保監(jiān)會等機構再次發(fā)聲，繼續(xù)堅持”房住不炒“定位，國家發(fā)改委在《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，”嚴控房地產無序開發(fā)，堅決摒棄以房地產開發(fā)為主的發(fā)展方式，制定更加嚴格的房地產項目準入條件和年度開發(fā)總量約束機制“，充分體現了當前中央對房地產的態(tài)度，”房住不炒“的底線不容逾越。

??2020年是全面建成小康社會和”十三五“規(guī)劃收官之年，在一季度經濟受到疫情沖擊面臨較大的下滑壓力、部分地方政府財政赤字持續(xù)擴大導致支持經濟社會發(fā)展的能力減弱的情況下，疊加疫情國際蔓延迅速、世界經濟系統(tǒng)不穩(wěn)定性加劇等因素，中央要進一步加大逆周期調節(jié)力度，加快逆周期調節(jié)實施，進一步加強并落實對地方的財政支持，對受疫情影響嚴重、需求緊迫的地區(qū)給予必要的政策傾斜，穩(wěn)定和助推地方社會經濟恢復健康發(fā)展，以確保全年經濟社會發(fā)展目標的實現。

??（2）重點政策解讀：國務院將部分用地審批權下放至省級政府

??3月12日，國務院印發(fā)《關于授權和委托用地審批權的決定》（以下簡稱《決定》），提出要在嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權?！稕Q定》內容主要包括兩點：

??第一，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。對國務院批準土地利用總體規(guī)劃的城市在建設用地規(guī)模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；

??第二，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。對土地管理法第四十四條第二款規(guī)定的永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規(guī)定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

??在理解《決定》內容之前，我們首先需要明確兩點，第一，關于“永久基本農田”，2017年，我國實際劃定永久基本農田保護面積15.50億畝，2018年2月，國土資源部印發(fā)《關于全面實行永久基本農田特殊保護的通知》，提出以守住永久基本農田控制線為目標，鞏固永久基本農田劃定成果，完善保護措施，提高監(jiān)管水平，確保到2020年，全國永久基本農田保護面積不少于15.46億畝，即意味著永久基本農田位置已基本確定；第二，關于永久基本農田和農用地轉為建設用地審批權，在《決定》出臺之前，永久性基本農田轉化為建設用地和永久性基本農田以外的一般農用地超過七十公頃的土地征收審批事項均由國務院批準，審批權限高，審批流程復雜，這就往往導致審批時間過長，部分土地用途調整無法跟上地方經濟發(fā)展需要。

??《決定》第一個要點是將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。我國政府有明確的分級制度，一般而言，省級政府比中央政府更了解地方信息。將既定永久基本農田范圍以外的農用地轉為建設用地審批事項授權由國務院下放至省級政府，提升了省級政府的自主權，有助于省級政府統(tǒng)籌規(guī)劃，有效提高農用地的利用效率和與地區(qū)發(fā)展需求的匹配度，加快項目落地，推動城鄉(xiāng)一體化進程等。由于城市等級的存在，政策資源往往優(yōu)先向省會城市傾斜，客觀上有助于推動都市圈的建設。

??《決定》第二個要點是試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限為1年。這一項具有較大的突破性。2008年中共十七屆三中全會提出“永久基本農田”概念時，將其定義為“無論什么情況下都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用的基本農田”，過去我國對永久基本農田也一直實行嚴格保護，此次《決定》提出試點將永久基本農田轉為建設用地審批權下放，即意味著在利用永久基本農田方面開了一道口子，這有助于城市擴容，進一步提升中心城市吸引力。事實上，隨著我國城市化進程的加快，城市經濟發(fā)展狀況與建設用地分配指標不匹配問題日益突出，一些中心城市不得不面臨土地供不應求、發(fā)展空間受限、房價持續(xù)快速上漲等問題。從政策試點省份來看，涵蓋了京津、長三角三省一市、珠三角廣東省和西部重鎮(zhèn)重慶，是中國最具經濟活力的重點發(fā)展區(qū)域，一方面，體現了上述地區(qū)發(fā)展需求強烈，人地矛盾突出，用地需求較大；另一方面，試點地區(qū)大多數經濟基礎較好、產業(yè)結構較為完善，能夠有效為改革的順利開展、服務的后續(xù)評估、監(jiān)管的多維落實提供組織、資金、技術等各個方面的保障，促使改革落到實處，起到較好的示范作用。隨著政策的落地執(zhí)行，上述省份將獲得更多土地發(fā)展空間，吸引更多人口，經濟增長潛力進一步提升。

??3 地方政策：供給、需求兩端發(fā)力，人才/落戶政策成焦點；；行業(yè)困境及財稅壓力下，不斷嘗試放松房地產政策

??1.   政策跟蹤

??（1）“供給側”政策

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整理

??（2）“需求側”政策

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整理

??（3）住房保障政策

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整理

??（4）“綜合性”政策

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整

??2.  政策小結

??據中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年3月地方出臺房地產調控政策64條，較上月有明顯減少。其中，寬松性政策52條，緊縮性政策6條，中性政策6條，寬松性政策占比81%。推動企業(yè)復工復產、激發(fā)房地產市場活力仍是本月地方調控政策主要特征。

??從政策內容來看，在供給側，除延續(xù)減稅降費、降低預售資金監(jiān)管比例、提供信貸支持等緩解企業(yè)資金壓力的措施外，本月多地將調控范圍擴展至市場管理，如廣州加快三舊用地報批審批、江蘇全省推廣“交房（地）即發(fā)證”模式、重慶實施土地出讓“預公告”制度、東莞優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理、河北提出建立“五證齊全”商品房項目發(fā)布制度、貴陽進一步加強商品房銷售行為監(jiān)管等，在行業(yè)形勢逐漸向好轉變的過程中，因城施策、雙向調控的特征重新開始顯現；在需求側，地方在貫徹落實住房公積金階段性支持政策外，人才/落戶政策再次回到焦點，廣州、天津、蘇州、三亞、佛山等多地相繼更新人才/落戶政策，人才引進和落戶的門檻進一步降低。在“五限”政策被嚴格執(zhí)行、購房補貼屢被叫停的情況下，公積金政策和人才落戶政策成為支撐地方房地產回暖乃至持續(xù)發(fā)展的主要助推力。

??4 3月重要事項復盤

數據來源：國家政府網站，中房研協(xié)整理

??5 房地產政策展望

??1.  中央層面

??3月27日，習近平主持召開中共中央政治局會議，提出要加大宏觀政策調節(jié)和實施力度，積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度，要落實好各項減稅降費政策等，這也為下一步政策擬定提供了方向。伴隨著3月30日央行在開展500億元7天逆回購操作中將中標利率大幅下調20個基點，4月份的MLF大概率迎來同幅下降，LPR有望再次下調，實體經濟融資成本將進一步降低。此外，出于當前地方政府財政壓力較大和后續(xù)經濟建設的迫切需要，地方發(fā)債規(guī)模將進一步擴大，根據Wind數據統(tǒng)計顯示，截至3月31日專項債已發(fā)行1.08萬億，占提前批下達額度的84%，預計4月份累計發(fā)債規(guī)模即將突破提前下達額度的上限。

??在房地產方面，2019年中央經濟工作會議和住建部會議已為2020年房地產調控定調，進入2020年以來國務院相關部門也屢次強調，堅持貫徹落實“房住不炒”，支持房地產企業(yè)加快復工復產不影響房地產調控政策等。預計后續(xù)在推動社會經濟運行回歸正常軌道的過程中，中央對房地產業(yè)的監(jiān)管力度也將持續(xù)增強。

??客觀來說，房地產調控須避免”一刀切“，近兩個月全國已有多地經歷松綁政策一日游，考慮到無論是廣州的商辦用房，還是寶雞、柳州的商品房，均存在庫存過度積壓、去化周期持續(xù)延長等問題，松綁政策出臺存在其必要性。政策緊急撤銷表面上雖然貫徹了”房住不炒“的定位要求，但卻可能加大地方樓市去化壓力，庫存積壓嚴重不利于當地市場的穩(wěn)定，延緩市場復蘇，造成與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策目標截然相反的調控結果。

??房地產業(yè)依然是我國國民經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，要實現全年經濟社會任務目標，促進房地產業(yè)合理增長至關重要?，F階段我國房地產調控目標是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，而非一味抑制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段也并不否認房地產業(yè)帶動國民經濟幾十個行業(yè)聯(lián)動發(fā)展的現實。因此，建議中央給予地方更大的調控自主權，切實落實“因城施策”，制定符合地方發(fā)展需求、切實可行的調控政策，給予房地產業(yè)適度合理的增長空間。

??2.  地方層面

??進入3月份以來，公積金政策和人才/落戶政策重新成為房地產調控松綁的主要窗口，預計這種情況將長期延續(xù)。同時，在2月份駐馬店市因在房地產需求側調控松綁被約談后，本月廣州、寶雞、柳州、濟南等地仍然在限購、購房補貼等方面出臺政策，客觀上反應了地方需求的迫切性。根據上海易居房地產研究院最新全國百城住宅庫存報告數據顯示，截至2月底，100個城市新建商品住宅整體存銷比提升至11.7個月，市場存在一定的庫存壓力。一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.8、11.0和12.5個月，以一線城市存銷比最高，三四線城市存銷比上升較快。部分城市存銷比甚至超過36個月，如蕪湖、大廠、香河、廈門、舟山等地。雖然在疫情沖擊下，市場交易數據的波動帶動了存銷比的波動，但市場完全恢復仍需一段時間，疊加在推動企業(yè)復工復產的過程中，多地出臺了加大土地出讓力度、加快推進商品房入市等政策，將進一步加劇近期市場庫存壓力。如何在堅持”房住不炒“的前提下，更好地落實因城施策，有效推動樓市去庫存以穩(wěn)定房地產市場是當前地方政府面臨的主要問題，需要中央和地方協(xié)調解決。