[中房研協(xié)]兩會提示房地產(chǎn)新的發(fā)展著力點

??熱點回放

??5月22日，延后了兩個多月的全國兩會拉開帷幕，宣布中國已從疫情中恢復正常生活和經(jīng)濟秩序。今年的政府工作報告中并未提出全年經(jīng)濟增速具體目標，轉(zhuǎn)而強調(diào)集中精力抓好“六穩(wěn)”“六?！?，疫情過后民生為要，而就業(yè)是最大的民生。因此，怎樣促進市場活力和就業(yè)成為重中之重，而房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，報告中“新型城鎮(zhèn)化”、“老舊小區(qū)改造”、“加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”等多個關(guān)鍵詞和房地產(chǎn)密切相關(guān)，對業(yè)內(nèi)企業(yè)與從業(yè)者產(chǎn)生深遠影響，2020年房地產(chǎn)市場的變革仍在繼續(xù)，業(yè)內(nèi)各界如何重新出發(fā)？下一個投資風口又在哪里？本期內(nèi)參就兩會有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的指導政策進行總結(jié)和剖析，研判后續(xù)市場的發(fā)展方向以及挖掘行業(yè)將面臨的新機遇。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為， 受限于全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定很大，國內(nèi)經(jīng)濟實難獨善其身，經(jīng)濟下行壓力加大，兩會政府工作報告就此弱化經(jīng)濟增速目標，并沒有提出全年經(jīng)濟增速具體目標。取而代之的是，今年要穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！保M管新基建、5G、互聯(lián)網(wǎng)+等行業(yè)進入發(fā)展快車道，但尚未形成規(guī)模效應(yīng)，對經(jīng)濟拉動力有限。目前來看，最靠譜的還是房地產(chǎn)，平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的支撐作用是巨大的，包括土地、房地產(chǎn)交易都對目前的經(jīng)濟發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，在政策方發(fā)展的過程中，有一個話題是貫穿始終的，即處理好政府和市場的關(guān)系。這個關(guān)系在各個時期是有波折的，也一直處于完善的過程之中。在當前特殊的社會經(jīng)濟背景之下，中央采取了很明確的策略，積極落實“六穩(wěn)”和“六保”工作。對于中國房地產(chǎn)而言，在經(jīng)濟下行壓力大的時候更應(yīng)該發(fā)揮支撐作用，其穩(wěn)定有助于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

??第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事溫書閱認為，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，政策導向尤為重要，政府近期出臺了一系列政策來保證市場的穩(wěn)定，從兩會政策的解讀來看，后疫情時期，土地出讓和建設(shè)的規(guī)范還會恢復到原來的要求。一些城市的樓市松綁政策一日游的現(xiàn)象是一個非常明確的信號，即中央會堅持房住不炒核心不能動搖。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽認為，在今年的政府工作報告中，“房住不炒”政策再次得到明確，而“因城施策”則代表未來住宅市場會保持基調(diào)不變、邊際放松的狀態(tài)。不同城市根據(jù)各自市場的不同表現(xiàn)及實際需要，可能會實行一定程度的政策放寬，使住宅市場健康發(fā)展，房價變化平穩(wěn)進行。

??佳兆業(yè)集團首席戰(zhàn)略官劉策認為，疫情影響下，無論是土地收入還是對房地產(chǎn)企業(yè)紓困來說，地方政府都有為房地產(chǎn)政策松綁的沖動。而從宏觀政策來看，中央依舊堅持“房住不炒”，當前房地產(chǎn)市場的杠桿達到一定高度，一旦政策松綁，可能會進一步擠壓實體經(jīng)濟。因此，地方政府如何拿捏房地產(chǎn)調(diào)控政策是較為敏感的。今年房地產(chǎn)調(diào)控不會有太大的放松，但政府報告中提及了新型城鎮(zhèn)化，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這對于城市更新領(lǐng)域是較大利好。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以往房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展遇到挑戰(zhàn)時總是被寄以厚望，于是2005年以來在經(jīng)過了3輪大起大落之后，行業(yè)發(fā)現(xiàn)每一次百米沖刺之后都要經(jīng)歷更長的休整階段，現(xiàn)在"穩(wěn)定"成為了所有從業(yè)者的共識。而“平穩(wěn)健康發(fā)展”不僅是政府對行業(yè)的要求，更是遵循客觀規(guī)律的行業(yè)需要。

??華西證券發(fā)布研報認為，本次報告在深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展的基礎(chǔ)上，提出了推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)，國家在推進都市圈發(fā)展的表述上更為清晰明確，同時，新型城鎮(zhèn)化的推進也將加速土地與戶籍制度的改革，進一步提高市場化機制的效率。

??盤古智庫研究經(jīng)理江瀚認為，本次政府工作報告再次強調(diào)了房住不炒的定位，但是也明確了因城施策的房地產(chǎn)主基調(diào)，一方面，保證了房地產(chǎn)市場的供給穩(wěn)定，另一方面，通過城市群綜合帶動作用推動城市功能的分散，從而降低集聚所產(chǎn)生的過高房地產(chǎn)壓力。

??中房分析

??在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型改革和對外開放遇到階段瓶頸的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)更需發(fā)揮穩(wěn)定發(fā)展的正面作用

??眼下，伴隨疫情的沖擊，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型改革和對外開放遇到以美國勢力遏制和圍堵的背景下，我國經(jīng)濟正面臨著前所未有的內(nèi)外雙重壓力和風險。為應(yīng)對如此復雜嚴峻的發(fā)展局面，高喊多年的拉動內(nèi)需和加強內(nèi)功就成了打破外部環(huán)境不斷惡化的唯一出路。本次政府工作報告聚焦“六穩(wěn)”“六?！泵闇蕠嬅裆鷥?nèi)部環(huán)境的健康運轉(zhuǎn)，中央前后提出的西部大開發(fā)2.0和海南自貿(mào)港建設(shè)戰(zhàn)略也展現(xiàn)了更大的改革力度。

??雖說今年主要任務(wù)是力保民生，但經(jīng)濟目標這根弦依舊不能松。政府不公開GDP具體目標并不代表放任經(jīng)濟下滑，尤其在現(xiàn)在的大背景之下，中央相對更擔心的是經(jīng)濟暴跌，若是經(jīng)濟無法實現(xiàn)回穩(wěn)或增長，更大規(guī)模的失業(yè)潮可能難以避免?？紤]到房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟支柱之一，在這樣的情況下，房地產(chǎn)肯定要發(fā)揮相應(yīng)的作用，房地產(chǎn)穩(wěn)定，經(jīng)濟的基本盤就不會有大的問題。

??兩會政策支持向?qū)?，行業(yè)將帶給居民住房需求創(chuàng)造更多更好的選擇，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

??房地產(chǎn)調(diào)控主線在政府工作報告中再次被強調(diào)，表明“房住不炒”將會是樓市長期性核心思路，而具體措施上“因城施策”則成為主基調(diào)，以市場預(yù)期管理作為判別條件。但在本身經(jīng)濟下行壓力較大的前提下，部分城市有望進一步適度放寬，從近一段時間各個地方政府的做法看，結(jié)合自身城市特點，兼顧人才引進和城市活力營造是大勢所趨。

??從城市發(fā)展角度出發(fā)，本次政府工作報告定位主要以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化進程中城市和人口發(fā)展的變動趨勢，為居民的住房需求創(chuàng)造更好的選擇?！凹涌炻鋵崊^(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”的提及進一步明確了未來城市布局藍圖，尤其是城市群、都市圈建設(shè)或成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要發(fā)展方向，這對于重點區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展是利好，交通、經(jīng)濟、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等高速發(fā)展，人才大量引進，都有助于為其輻射范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場提供源源不斷的需求支撐，為房地產(chǎn)提供健康可持續(xù)的發(fā)展基礎(chǔ)。

??從房地產(chǎn)市場競爭格局來看，隨著同城化建設(shè)的加速，人口、資本等要素流動的加快，基本面更好的城市以及其輻射地區(qū)對各要素的吸引力更強，不同城市市場表現(xiàn)分化態(tài)勢或?qū)⒏油癸@。綜合而言，中心城市以及重點城市群依然是最值得企業(yè)拓展和深耕的地區(qū)。

??兩會政策支持向?qū)?，行業(yè)發(fā)展帶來了新機遇

??在當前強調(diào)保民生、穩(wěn)增長的大環(huán)境下，基于對國內(nèi)內(nèi)需的增長與信心，在政策引導下，房地產(chǎn)行業(yè)也會在疫情之后迎來更多的發(fā)展契機，不斷完善發(fā)展體系。政府工作報告中也提出“城市更新”、“數(shù)字經(jīng)濟”等涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項舉措，為行業(yè)發(fā)展帶來了新機遇。

??首先，在住房發(fā)展和老齡化社會大背景下，兩會中繼續(xù)被強調(diào)的城市更新和舊房改造或?qū)⒊蔀槲磥韲彝七M基礎(chǔ)建設(shè)的兩大重點，在棚戶區(qū)改造和新建住房投資規(guī)模有所下降情況下，這兩部分領(lǐng)域會接續(xù)增長，不少地方對老舊小區(qū)改造開工項目和加裝電梯數(shù)量等均有具體規(guī)劃。此外，舊區(qū)改造等還可以和養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)做結(jié)合，以需求為導向提升老年人生活質(zhì)量，重視投資和消費兩端的商業(yè)模式創(chuàng)新，以促進房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

??其次，新基建已成為經(jīng)濟提升的新抓手，助推城市升級大潮，加快房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在這過程中，一二線城市率先斬獲發(fā)展良機，在新基建逐步落地的過程中迎來新一輪的城市發(fā)展周期。同時，未來企業(yè)勢必要加大信息化建設(shè)，5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施將使得房地產(chǎn)的運作更加智慧化，對于辦公樓、商業(yè)中心等物業(yè)類型，大數(shù)據(jù)和人工智能的應(yīng)用有利于提升其運營效率。另外，加快數(shù)字化營銷新布局也可以讓房企搶占“線上購房”先機等等。

??再次，在疫情考驗下，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在面臨挑戰(zhàn)的同時，更獲取了價值突破的機遇。隨著物業(yè)重要性的提升，物管面積的增長，物管行業(yè)有望得到進一步推進。在利好背景下，物業(yè)企業(yè)迎來新業(yè)務(wù)布局。

??最后，消費升級也會是房地產(chǎn)行業(yè)未來重要增長點，提升房企產(chǎn)品力已迫在眉睫。本次疫情讓廣大居民對安全、綠色、舒適、智能化的住宅以及社區(qū)智能化管理的需求和價值認可度有進一步覺醒。住房數(shù)量向居住質(zhì)量的購房邏輯轉(zhuǎn)變和政府報告中的“宜業(yè)宜居”要求同樣驅(qū)使房企對產(chǎn)品服務(wù)要有所升級和創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場依然具備活力，樓市下半場是客戶體驗的邏輯，而開發(fā)商的新一輪洗牌在加速，誰能夠抓住消費變化的趨勢，誰就能在未來的市場競爭中脫穎而出。

??總結(jié)

??本次政府工作報告涉及房地產(chǎn)層面的論述并不算多，除了強調(diào)延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控主線和堅持“因城施策”的思路之外，還簡要勾畫出房地產(chǎn)未來發(fā)展的定位和方向。房地產(chǎn)行業(yè)需擔負國計民生就業(yè)安居和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的責任。同時，今年重點任務(wù)中的新型城鎮(zhèn)化、加快重點區(qū)域發(fā)展、老舊小區(qū)改造、打造“宜業(yè)宜居”的城市等內(nèi)容都為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。所以，有理由相信，有進取心的企業(yè)依然能在危機中把握發(fā)展新機遇。