[克而瑞]杭州搖號新政出臺,能否減少“萬人搖”、遏制投機(jī)熱?

2020-07-06 08:59:31

掃描二維碼分享
  • 城市:浙江
  • 發(fā)布時間:2020-07-06
  • 報告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo) 讀 

??本次搖號新政能否真正抑制投機(jī)熱、平復(fù)市場情緒?

??◎  研究員 /楊科偉、李詩昀

??7月2日,杭州發(fā)布商品住宅搖號新政,涉及人才購房加綁限售、加大對無房家庭傾斜力度等四方面內(nèi)容,旨在支持自住需求,抑制投機(jī)炒房。聯(lián)系到疫后杭州樓市、地市迅速復(fù)蘇,“萬人搖”項目更是屢屢引發(fā)關(guān)注。本次搖號新政能否真正抑制投機(jī)熱、平復(fù)市場情緒?

??01

??市場背景:“萬人搖”頻現(xiàn),疫后杭州樓市、地市趨于火熱

??7月2日,杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》,調(diào)整新建商品住宅項目搖號規(guī)則,旨在貫徹落實(shí)“房住不炒”精神,支持自住需求,抑制投機(jī)炒房。

??搖號新政的背后,是疫后杭州樓市的異?;馃帷?/p>

??第一,商品住宅成交面積逐月攀升、屢創(chuàng)新高。3月以來,隨著疫情影響逐步消散,杭州樓市迅速復(fù)蘇,單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上,且呈現(xiàn)逐月攀升趨勢,6月更是達(dá)到了195萬平方米,創(chuàng)近3年來新高。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,每每成交走向階段性高位,調(diào)控大棒便緊隨而至。

商品住宅


??第二,“萬人搖”項目頻現(xiàn),高性價比項目中簽率極低。3月以來,杭州已有4個項目搖號登記報名人數(shù)破萬,其中,6萬人搖900套房、中簽率不足2%的遠(yuǎn)洋西溪公館項目曾一度引發(fā)熱議。如果單單統(tǒng)計中簽率,4個月內(nèi),杭州有21個項目搖號中簽率低于5%,融創(chuàng)城0.5%的低中簽率為其中之最。


商品住宅


??第三,土地市場同樣火熱。3月以來,杭州共計出讓75幅涉宅用地,成交總建面達(dá)773萬平方米,整體溢價率高達(dá)22%,其中有近三成宅地拍至封頂溢價轉(zhuǎn)入競自持,4月蕭山戴村地塊更是以22%的高自持比例拍出。 

??02

??搖號新政:打補(bǔ)丁、堵漏洞,謹(jǐn)防投機(jī)性需求擠出剛需

??搖號購房新政主要涉及四方面內(nèi)容:高層次人才優(yōu)先購房政策加綁限售期限、縮小“無房家庭”認(rèn)定范圍、加大對“無房家庭”政策傾斜力度、增加購房意向登記限制。具體來說:

??第一,人才優(yōu)先購房加綁5年限售期,為2月“高層次人才優(yōu)先購房”政策打上補(bǔ)丁,將有效填補(bǔ)利用人才政策進(jìn)行投機(jī)炒房的漏洞。2月24日,杭州市出臺文件明確支持高層次人才優(yōu)先購房,其中A類人才購房免搖號,B、C、D、E類人才按不高于20%的比例優(yōu)先供應(yīng)。從實(shí)際情況來看,出于種種目的,開發(fā)商普遍按頂格比例執(zhí)行,使得人才渠道中簽率大幅提升,而正常渠道搖號中簽率被進(jìn)一步壓縮。舉例來說,遠(yuǎn)洋西溪公館的整體搖號中簽率在1%左右,而人才購房的中簽率則高達(dá)52%,多數(shù)項目的人才購房中簽率更是高達(dá)100%。


商品住宅

??第二,加大對“無房家庭”政策傾斜力度,強(qiáng)制規(guī)定均價3.5萬元/平方米以下項目供給“無房家庭”的房源比例需超50%,此舉將大大增加“無房家庭”搖號中簽率。不難發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)低中簽率的搖號盤均價皆低于3.5萬元/平方米的價格線。分區(qū)域來看,除核心六區(qū)外,余杭、蕭山、臨安、富陽等近遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅均價也皆在劃定價格線之下。

商品住宅

??第三,縮減“無房家庭”認(rèn)定范圍,對于非限購區(qū)戶籍家庭,需要同時滿足戶籍所在地?zé)o房和限購區(qū)內(nèi)1年社保兩個條件,才能被認(rèn)定為“無房家庭”享受搖號傾斜政策,此舉意在減少非限購區(qū)戶籍家庭涌入限購區(qū)投機(jī)炒房。第四,增加購房意向登記限制,規(guī)定每個購房家庭同一時間段內(nèi)只能參加一處購房意向登記。

商品住宅

??03

??展望:新政利好剛需購房者,但恐難徹底矯正市場投機(jī)心態(tài)

??總的來說,本次搖號新政的落腳點(diǎn)在于填補(bǔ)此前搖號政策、人才優(yōu)先購房政策的漏洞。

??新政實(shí)施后,部分投機(jī)性需求會受到抑制,高層次人才、非限購區(qū)戶籍人口這兩類人群的參拍熱情會有所降低,真正的剛需群體將從中受益,尤其是限購區(qū)域內(nèi)的無房家庭搖號中簽率將有顯著改善。

??至于新政能否真正減少“萬人搖”現(xiàn)象的出現(xiàn)、徹底遏制市場投機(jī)熱度,仍然存疑。

??首先,“萬人搖”往往是引發(fā)市場焦慮、催生投機(jī)需求的重要導(dǎo)火索,而“萬人搖”現(xiàn)象的根本成因是限價制度下一二手房價格倒掛的套利空間存在,新政并未觸及限價制度這一根本,自然很難阻止“萬人搖”事件的再現(xiàn)。

??其次,房價上漲預(yù)期是市場投機(jī)熱情高漲的根本支撐。除了疫情之后貨幣環(huán)境趨于寬松之外,近期杭州多條地鐵線路開通使得“一小時交通圈”再擴(kuò)容、常住人口增量位居二線城市之首等基本面利好信息,以及疫后樓市復(fù)蘇迅速、土拍屢屢拍至封頂價等等因素,都在助推市場形成房價上漲的一致性預(yù)期。搖號新政并不能消除這一預(yù)期,市場恢復(fù)理性仍需仰賴其自我調(diào)節(jié)機(jī)制。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}