[克而瑞]深圳拐點將至,下一個是誰?

楊科偉 柏品慧2020-07-16 08:22:39

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  • 城市:深圳
  • 發(fā)布時間:2020-07-16
  • 報告類型:政策分析
  • 發(fā)布機構(gòu):

??導 讀 

??我們認為在調(diào)控政策強力打壓下,下半年深圳房地產(chǎn)市場大概率將明顯降溫,但并不會顯著失速。

??昨日,深圳多部委聯(lián)合發(fā)布重磅調(diào)控政策,涉及升級限購,深圳戶籍家庭連續(xù)繳滿3年個稅或社保才有購房資格,這在全國尚屬首次;升級限貸,調(diào)升非普通住房首付比例;增加一二手房交易稅,提高豪宅交易稅費,并將增值稅征免年限由2年調(diào)整至5年。而在政策強力打壓下,深圳房地產(chǎn)市場拐點將至?下半年房地產(chǎn)政策層面又將如何演變?

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??限購、限貸雙升級,提升交易稅

??戶籍家庭購房需社保連續(xù)滿3年在全國尚屬首次

??深圳調(diào)控政策再升級,重點涉及以下幾方面內(nèi)容:

??其一,升級限購,深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個稅或社保,方可購買商品住房,這在全國尚屬首次。聯(lián)系到深圳落戶條件相較寬松,此番限購升級變相抬升了新晉落戶家庭購房門檻,在一定程度上打壓投資、投機性需求,以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

??另外,任何一方在夫妻離異3年內(nèi)購房,擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計算,意在嚴堵政策監(jiān)管漏洞,杜絕部分家庭通過假離婚騙取購房資格。

??其二,升級限貸,調(diào)升非普通住房首付比例,無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%,二套非普通住房首付不低于80%。我們認為升級限貸對深圳房地產(chǎn)市場整體影響程度有限,普通住宅仍參照原先的限貸標準執(zhí)行,僅限于高價盤乃至豪宅首付比例將有所提升。

??其三,增加一二手房交易稅,以增加交易成本為抓手變相抑制住房買賣,有序引導房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

??首先,普通住房標準進一步收緊,在原先的容積率在1.0以上、套內(nèi)面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下基礎上,新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款,高價盤尤其是豪宅交易稅費將明顯提升。

??其次,個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年,意在延長個人住房的持有時間周期,最大程度避免投資客因短期內(nèi)房價快速上漲套現(xiàn)離場,緩解市場投資炒作氛圍。

??其四,加強市場監(jiān)管,房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽,嚴禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場。

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??02

??短期深圳樓市明顯降溫成交轉(zhuǎn)升為降但不會失速

??長期市場前景依舊看好

??疫后深圳新房市場全面轉(zhuǎn)暖,甚至出現(xiàn)過熱的征兆。2月底,去年賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸,疫情期間被壓抑的潛在購房需求持續(xù)釋放;3月初,銀行信貸資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場,二手房價格開始上漲,此階段新房仍有一定的折扣優(yōu)惠,致使新房去化速度明顯加快。4月以來,盡管市場監(jiān)管加強,央行更是出手重拳徹查深圳房抵經(jīng)營貸,但房地產(chǎn)市場熱度不減,成交仍穩(wěn)中有升。上半年,深圳商品住宅累計成交194萬平方米,同比跌幅收窄至6%。

??不分檔次、不分產(chǎn)品線銷售全線飄紅。一方面,高端市場持續(xù)火熱,豪宅基本開盤即售罄,主要還是受限價政策影響,豪宅售價普遍低于市場預期,買到即賺到的心理預期強烈。另一方面,在市場全面轉(zhuǎn)暖之后,剛需盤去化速度明顯加快,“萬人搖”、首開即售罄的項目也不在少數(shù)。

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??疫后深圳二手房市場持續(xù)火爆,成交顯著放量并創(chuàng)新高。3月,深圳二手房成交顯著放量且同比轉(zhuǎn)正,成交面積升至70萬平方米,同比增長80%。4、5兩月市場熱度慣性延續(xù),成交持續(xù)高位運行,同比仍實現(xiàn)較大比例增長。6月成交進一步放量,成交面積升至90萬平方米,創(chuàng)近年來單月新高,同比增長69%。上半年,深圳二手房累計成交399萬平方米,同比增長46%,市場熱度可見一斑。

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??短期內(nèi),受限于調(diào)控政策進一步升級,預計下半年深圳房地產(chǎn)市場或?qū)⒚黠@降溫,成交大概率將有所下滑,但并不會顯著失速。

??長期來看,深圳人口虹吸效應顯著,高素質(zhì)人才大量涌入,且普遍有著較強購買力,房地產(chǎn)市場仍有強勁需求支撐。并且,諸如“中國特色社會主義先行示范區(qū)”等一系列政策紅利將持續(xù)釋放,房地產(chǎn)市場前景依舊看好。

??03

??從保市場主體出發(fā)為市場減壓、房企紓困

       成都、南京等熱點城市可能跟進加碼

??鑒于今年最大的壓力還是在居民就業(yè)層面,保市場主體乃是實現(xiàn)“六?!钡幕厩疤幔饧粗挥斜W∈袌鲋黧w,才能保居民就業(yè)、?;久裆?。我們認為下半年地方政策有望從保市場主體出發(fā)竭力為市場減壓、企業(yè)紓困。

??一方面,土地供應要有供有限,供地整體過剩的弱三四線城市仍需調(diào)降供地指標,給予市場修復的時間;調(diào)整及優(yōu)化供地結(jié)構(gòu),最大程度增加住宅用地供應比重,并取消諸如現(xiàn)房銷售、自持比例這類限制性措施;適度調(diào)降土地出讓價格,尤其要增加平價地及低價地供應,給予企業(yè)一定的讓利空間。

??另一方面,放寬預售標準,加快預售證審批,進一步支持企業(yè)促銷售、抓回款。那些市場需求相較羸弱的壓力二、三線城市,仍要在需求層面予以刺激,購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項,其對市場的拉動力也將更為直接有效。

??聯(lián)系到疫后房地產(chǎn)市場復蘇與分化并行,類比于深圳,一線城市中的上海、北京市場同步轉(zhuǎn)暖。其中,上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性回暖,高端市場持續(xù)火熱,但剛需市場未見實質(zhì)性好轉(zhuǎn),跟進加碼調(diào)控的可能性不大。北京二手房市場顯著轉(zhuǎn)暖,5、6兩月成交迭創(chuàng)近年來單月新高,但由于疫情防控出現(xiàn)反復,短期內(nèi)暫無加碼調(diào)控的必要。

??不過,成都、南京、杭州等核心二線城市已有過熱的征兆,新開盤項目頻現(xiàn)“萬人搖”,其中不乏投資、投機性需求進場,房價仍面臨一定的上漲壓力。而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下,我們認為下半年成都、南京等熱點城市理應跟進加碼調(diào)控,并加強市場監(jiān)管,嚴防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場,以期將穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標落到實處。

??綜上所述,我們認為在調(diào)控政策強力打壓下,下半年深圳房地產(chǎn)市場大概率將明顯降溫,成交或?qū)⒂兴禄⒉粫@著失速。長期來看,深圳房地產(chǎn)市場仍有強勁需求支撐,市場前景依舊看好。

??而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下,下半年成都、南京等熱點城市理應跟進加碼調(diào)控,尤其要嚴防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場,緩解市場投資炒作氛圍?;凇傲€(wěn)”、“六?!钡恼吣繕说拙€,更多城市仍需為市場減壓、企業(yè)紓困,壓力二、三線城市仍要在需求層面予以刺激。

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