[克而瑞]上海新政難抑打新獲利預(yù)期

??導(dǎo) 讀 

??上海政策力度相對溫和，并未觸及市場真正的問題所在。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日,上海市市住建委、市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,主要涉及限購政策“打補(bǔ)丁”，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線等多方面內(nèi)容。新政對上海房地產(chǎn)市場有什么影響？火爆打新是否將就此停歇？

??回顧2020年，上海房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，新建商品住宅成交面積升至918萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長23%。豪宅市場異?；鸨?，總價1000萬元以上豪宅共計(jì)成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。核心區(qū)位限價盤銷售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

??2020年，上海二手房市場迎來了又一個成交大年，成交面積2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額10091億元，更是創(chuàng)歷史新高。核心動因在于2020年3月上海民辦初中實(shí)行搖號政策，致使優(yōu)質(zhì)的公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場熱度。

??2021年初，就在上海房地產(chǎn)市場如何走向還比較迷茫的時候，上海市政府率先加碼調(diào)控。就政策內(nèi)容而言，主要涉及以下五方面內(nèi)容：

??其一，限購政策“打補(bǔ)丁”，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。我們認(rèn)為相較于限購政策適度升級，升級限貸更能抬升購房門檻，對市場影響也更為直接、有效。

??過往買房離婚為了什么呢？外地戶籍離婚就失去了購房資格，限購規(guī)定外地單身不能購房，那就都是本地戶籍置換的和投資的購房需求，但這些本地家庭可以買多套住房，如果只是為了買房就沒有必要假離婚。說到底主要是想做首套房一則降低首付比例二則少交稅。

??所以說，在當(dāng)前市場形勢下，如果不提高首付比例，買到就是賺到的普遍預(yù)期驅(qū)動下，離婚限制不了，哪怕二套全款也會有很多人買，有用嗎？

??其二，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，變相抑制住房買賣。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。而從歷史長周期來看，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)僅僅起到增加購房成本的效果，并不能根本性扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)向好的一致預(yù)期。

??其三，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。

??長期以來，房貸乃是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而在銀行信貸資金整體充裕的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)相對充裕的銀行信貸資金仍將通過各種渠道流向房地產(chǎn)市場，未來房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿注定并非一撮而就，去杠桿的過程中難免會出現(xiàn)波折。

??其四，增加土地供應(yīng)，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

??我們認(rèn)為現(xiàn)階段上海樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性偏緊，中環(huán)線附件的千萬級豪宅銷售火爆，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤成交表現(xiàn)則相對平平，郊區(qū)增加供地并不能緩解樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性偏緊的市場格局。

??其五，支持“無房家庭”優(yōu)先購房消費(fèi)，搖號環(huán)節(jié)做到公開、公平、公正。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

??打新市場火爆的核心動因在于一、二手價格倒掛，“無房家庭”優(yōu)先搖號并不能改變買到及賺到的市場預(yù)期，甚至還會出現(xiàn)無房戶爭相搖豪宅的市場亂象。我們認(rèn)為限價政策理應(yīng)進(jìn)一步放開，限價盤預(yù)售價格建議逐步市場化，避免地方政府給購房者打折降價，助漲市場投資炒作氛圍。

??整體來看，上海政策力度相對溫和，并未觸及市場真正的問題所在。預(yù)計(jì)2021年上海房地產(chǎn)市場難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，自住以及改善性需求依舊充裕，并有較強(qiáng)購買力支撐，成交或?qū)⒂兴卣{(diào)，但并不會明顯失速。