2021-02-01 10:12:09來源:易居研究院
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??政策要點
??1月29日,上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》。
??2021年2月1日
??研究院快評
??此次政策響應(yīng)了1月21日上海房地產(chǎn)調(diào)控政策思路,從8個方面對個人房貸進(jìn)行了管控。除了堅持房住不炒、落實房貸集中度政策、嚴(yán)管首付資金等內(nèi)容外,有三個內(nèi)容是過去銀行監(jiān)管系統(tǒng)提及較少的,也體現(xiàn)了此類領(lǐng)域政策調(diào)整的導(dǎo)向。
??1、嚴(yán)管貸款發(fā)放管理
??此次政策明確,嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理。切實執(zhí)行《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2007〕359號)的相關(guān)要求,重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。
??此次政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向,即后續(xù)房貸將重點支持一類購房需求,其需要滿足戶型為中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)臈l件。這條規(guī)定,也和貸款集中度政策有關(guān)。某種程度上給很多商業(yè)銀行一個啟發(fā),即后續(xù)房貸投向需要有重點,需要對此類重點支持的領(lǐng)域加大發(fā)放,而其他領(lǐng)域的投向則會有所管控。后續(xù)相關(guān)房企也需要不斷研究產(chǎn)品開發(fā)模式,真正和此類信貸投放重點進(jìn)行結(jié)合。
??2、切實加強(qiáng)信貸資金用途管理
??此次政策明確,高度重視信貸資金用途管控,強(qiáng)化用途警示。禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制,擴(kuò)大模型監(jiān)測范圍,提升監(jiān)測效果。對確認(rèn)用途違規(guī)的行為,應(yīng)及時采取實質(zhì)性管控措施。
??此次政策對于資金進(jìn)出進(jìn)行了管控。從資金進(jìn)入的角度看,各類消費(fèi)貸和經(jīng)營性貸款等的流入會面臨管控。同時,對于各類貸款資金的流出或使用,明確對“無用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控,防范此類用途不清晰的貸款流動。此次政策提出了一個概念,即“信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制”,這體現(xiàn)了對信貸資金流向密切監(jiān)管的導(dǎo)向,有助于審查資金用途,確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
??3、嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理
??此次政策明確,嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理嚴(yán)格開展房產(chǎn)中介合作資質(zhì)審核,實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理,建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機(jī)制。對發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介,應(yīng)立即終止合作,并將其列入黑名單,報送上海市銀行同業(yè)公會。
??從這次政策來看,中介機(jī)構(gòu)參與各類貸款的包裝,成為政策監(jiān)管的重點內(nèi)容。過去幾年,中介機(jī)構(gòu)參與此類造假等行為,確實造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機(jī)構(gòu)也成為關(guān)鍵。后續(xù)對于此類提供首付貸支持、通過包裝來規(guī)避限購等行為將面臨各類懲罰的內(nèi)容。后續(xù)中介機(jī)構(gòu)需要積極規(guī)范作業(yè),而購房者也需要對此類違規(guī)業(yè)務(wù)進(jìn)行拒絕,進(jìn)而真正促進(jìn)房地產(chǎn)貸款市場的穩(wěn)定發(fā)展。