[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央要求重點城市實施住宅用地“兩集中”，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼

??2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境穩(wěn)中趨緊。中央層面，自然資源部最新要求，重點城市要對住宅用地集中公告、集中出讓。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，自然資源部堅決貫徹黨中央國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。此外，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已逐漸向地方層面鋪開落實，廣州、海南、浙江、上海等多地央行分行或銀保監(jiān)局相繼發(fā)布有關(guān)通知，并根據(jù)地方實際情況對房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了不同幅度調(diào)整，以期在堅持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原則的前提下，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)定。

??地方層面，2月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策較1月小幅增加。其中，熱點城市如上海、深圳、杭州、東莞等地，調(diào)控再次加碼，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持高壓。而南京、江西、焦作等地則通過人才引進(jìn)、放寬落戶或上調(diào)住房公積金貸款最高額度等方式，為地方樓市發(fā)展注入活力。本期報告主要對2月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，重點城市實施住宅用地“兩集中”

??1. 政策跟蹤

??2.政策小結(jié)及重點政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月宏觀政策延續(xù)相對寬松。LPR連續(xù)10個月未作調(diào)整，維持歷史低位。同時，為了維護(hù)銀行體系流動性合理充裕和滿足金融機(jī)構(gòu)臨時性流動性需求，2月，央行對金融機(jī)構(gòu)開展常備借貸便利操作共34億元，均為7天期；開展中期借貸便利操作共2000億元，期限為1年，利率為2.95%。有效維護(hù)了貨幣市場利率平穩(wěn)運行和市場流動性合理充裕。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，自然資源部最新要求，重點城市將實行集中供地措施，集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，并集中組織出讓活動。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，自然資源部堅決貫徹黨中央國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控立場保持堅定。在行業(yè)發(fā)展方面，我國已進(jìn)入全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家、向第二個百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的新征程，本月中央先后出臺支持革命老區(qū)振興發(fā)展、加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、加快推進(jìn)鄉(xiāng)村人才振興、加強(qiáng)科技創(chuàng)新促進(jìn)西部大開發(fā)及構(gòu)建完善國家綜合立體交通網(wǎng)等一系列重磅文件，強(qiáng)調(diào)要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，與房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展緊密相關(guān)。

??（2） 重點政策解讀：自然資源部明確：重點城市實施住宅用地“兩集中”

??2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。在此之前，天津、鄭州、青島、濟(jì)南等地已相繼發(fā)布關(guān)于住宅用地“兩集中”的相關(guān)通知。所謂住宅用地“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。住宅用地“兩集中”土地出讓政策的提出，是中央繼房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理之后，對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的再次補(bǔ)充，對市場影響也是多方面的。具體而言：

??（1） 于地方政府角度。第一，住宅用地“兩集中”對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的能力提出了考驗。如何通過優(yōu)化出讓供地結(jié)構(gòu)搭配，降低整體土拍溢價率，引導(dǎo)房價整體平穩(wěn)，從而實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，將是地方政府需要研究的課題。第二，土拍溢價率的降低，即意味著土地出讓收入的減少，這對部分土地財政依賴度較高的城市同樣是個考驗。

??（2） 于房企角度。第一，重點城市住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，對房企資金實力形成了更大的考驗?，F(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的房企迎來利好，而資金狀況緊張、負(fù)債高的房企拿地機(jī)會減少。房企間分化將進(jìn)一步加劇，龍頭房企更具領(lǐng)先優(yōu)勢。第二，自2020年下半年以來，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊。房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理的推出，意味著房企資金將長期承壓。在此情形下，房企在重點城市聯(lián)合拿地以尋求更多的拿地機(jī)會的可能性大大提高。第三，土地集中供應(yīng)將導(dǎo)致房企集中參與，對房企資金的要求也比較高。基于此，重點城市存量土地或成為熱點。房企通過收并購拿地，不僅在時間、空間上具有更高的自主性，還可以緩解土地集中供應(yīng)帶來的資金壓力。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容錯率，增加了房企競拍失敗帶來的潛在損失。無論是對22個重點城市供給土地的研究抉擇，還是將部分投資轉(zhuǎn)移至非重點城市，房企的決策風(fēng)險提高。

??（3） 于購房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出讓，意味著項目也將集中入市。大大提高了市場透明度，更便于購房者橫向比較和選擇。第二，政府通過住宅用地“兩集中”促使土地溢價率降低，房企拿地成本相對減少，從而引導(dǎo)房價平穩(wěn)，有助于減輕剛需購房者購房壓力。

??三、地方政策：“因城施策”更加靈活，熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年2月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策34條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策9條。在經(jīng)歷1月中下旬熱點城市樓市調(diào)控高頻加碼后，本月地方在收緊樓市調(diào)控方面節(jié)奏有所放緩，整體房地產(chǎn)政策環(huán)境仍穩(wěn)中偏緊。

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??從地方調(diào)控手段來看，調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在加強(qiáng)行政限制和市場監(jiān)管上。其中，典型代表有：上海推出新房搖號積分制，進(jìn)一步保障剛需首套房購房需求；深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對二手房價格指導(dǎo)和管控；杭州嚴(yán)格審查購房家庭凍資行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消搖號資格；東莞進(jìn)一步加強(qiáng)限購限貸，并對新建商品房備案價格提出具體指導(dǎo)等。此外，北京、上海再次就住房租賃行業(yè)秩序規(guī)范和整頓出臺文件，泉州進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??調(diào)控寬松則主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策上。其中，典型代表有：上海鼓勵留學(xué)人員來滬工作和創(chuàng)業(yè)，并在生活、住房等方面給予支持；廣州市南沙新區(qū)擬創(chuàng)建國際化人才特區(qū)，并為此建立涵蓋人才住房補(bǔ)貼、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房的人才安居體系；南京進(jìn)一步推動非戶籍人口在城市落戶，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區(qū)城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，并實現(xiàn)與蘇州在積分落戶時，居住和社保繳納年限累計互認(rèn)；江西省全面放開全省落戶條件，全面取消城市落戶限制等。此外，焦作提高住房公積金貸款最高額度、大連支持共有產(chǎn)權(quán)住房辦理住房公積金提取和貸款、南寧將凡年滿18周歲、未達(dá)到法定退休年齡、在南寧市行政區(qū)域內(nèi)靈活就業(yè)居住且現(xiàn)未在單位繳存住房公積金的各類人員納入住房公積金繳納群體等，對促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場發(fā)展也具有積極作用。

四、2月重要事項復(fù)盤

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??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??春節(jié)節(jié)后首日（2月18日），央行凈回籠資金2600億元。雖然央行通常會在節(jié)后或跨季等時點回籠資金，但2600億元的資金規(guī)模仍屬少見，由此也引發(fā)市場對節(jié)后貨幣政策走向的擔(dān)憂。隨后，央行主管的《金融時報》發(fā)文稱，當(dāng)前已不應(yīng)過度關(guān)注央行操作數(shù)量，否則可能對貨幣政策取向產(chǎn)生誤解，重點關(guān)注的應(yīng)當(dāng)是央行公開市場操作利率、MLF利率等政策利率指標(biāo)，以及市場基準(zhǔn)利率在一段時間內(nèi)的運行情況。這意味著我國貨幣政策框架正從數(shù)量型為主轉(zhuǎn)向價格型為主的階段，價格調(diào)控將越來越重要，這也與當(dāng)前央行不斷健全市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制、完善央行政策利率體系、深化貸款市場報價利率改革等密切相關(guān)。從2月18日央行開展MLF操作和逆回購操作中標(biāo)利率均與此前保持一致、2月20日央行公布LPR利率連續(xù)10個月保持不變來看，當(dāng)前貨幣政策仍以穩(wěn)健為主，急轉(zhuǎn)向的可能性較小。但從“量”上看，隨著節(jié)后資金回籠，短期內(nèi)市場資金面將延續(xù)緊平衡狀態(tài)，央行或繼續(xù)探索通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策支持實體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)發(fā)展。

??在房地產(chǎn)方面，房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的發(fā)布，即表明了房地產(chǎn)金融監(jiān)管將長期從嚴(yán)。3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從近期地方落實情況來看，廣東、浙江、上海、海南、遼寧等地根據(jù)自身實際情況，紛紛上調(diào)了房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管上限指標(biāo)，一定程度上為地方房地產(chǎn)發(fā)展松綁了空間。房地產(chǎn)調(diào)控仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

??2.地方層面

??2月地方調(diào)控再次呈現(xiàn)“松緊互現(xiàn)”的特點。一方面，上海、深圳、杭州等熱點一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，另一方面，南京、江西、焦作等樓市平穩(wěn)或發(fā)展較弱城市通過人才引進(jìn)、放寬落戶或強(qiáng)化住房公積金支持力度等手段為樓市助力。長期來看，在“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)指導(dǎo)下，樓市過熱必受調(diào)控管制，發(fā)展失速則需適度扶持，“松緊互現(xiàn)”應(yīng)是“房住不炒”“因城施策”下地方調(diào)控常態(tài)。城市分化及繼續(xù)加大，在一二線城市樓市持續(xù)火熱的同時，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)則表現(xiàn)得格外冷清。雖然與疫情和“就地過節(jié)”有一定關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，在人口持續(xù)外流的情況下，三四線城市樓市發(fā)展缺乏有效支撐，未來市場成交或?qū)⒗^續(xù)縮量。部分城市或存在庫存過?；蚍績r泡沫等潛在風(fēng)險，需要警惕。

此外，受住宅用地“兩集中”政策影響，不在政策覆蓋范圍內(nèi)的城市土地市場可能迎來升溫，尤其是城市群、都市圈內(nèi)潛力城市，房企競爭將更加激烈。而實施住宅用地“兩集中”的22個重點城市，土地市場熱度將有所降低，土地溢價率或?qū)⒚黠@下降，從而導(dǎo)致地方土地出讓收入減少，這在引導(dǎo)促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，對部分土地財政依賴度較高的城市也提出了挑戰(zhàn)。