[中房研協(xié)]中央明令房企拿地銷售比要低于40%

??熱點(diǎn)聚焦

??7月26日有媒體稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，且這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。若此條針對(duì)房企的“限購(gòu)令”落地實(shí)施，將從資金的使用比例上直接限制房企的拿地節(jié)奏和規(guī)模。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??“三道紅線”打補(bǔ)丁，限制房企買地金額

??2020年8月房企“三道紅線”融資新規(guī)在12家房企中試點(diǎn)實(shí)施，除了“三線四檔”的劃分規(guī)則外，還提到拿地銷售比、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也是考察的重要指標(biāo)，拿地銷售比不高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的房企，需要對(duì)拿地資金來(lái)源等做解釋。這一次“打補(bǔ)丁”，限制房企買地金額，要求房企拿地銷售比不得超過(guò)40%（含招拍掛和收并購(gòu)拿地），是繼續(xù)限制房企大量拿地，目的依然是控制企業(yè)杠桿水平，保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??土拍“兩集中”政策下，頭部房企補(bǔ)倉(cāng)積極性高

??“三道紅線”出臺(tái)后踩紅線的房企受到的影響較大，例如恒大今年以來(lái)將降負(fù)債作為當(dāng)前重要任務(wù)，在土地市場(chǎng)的參與度降低。而在“雙集中”土拍政策下，熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，地塊溢價(jià)率較高，從企業(yè)端來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企投資積極性顯著回升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比（拿地銷售比=新增投資價(jià)值/全口徑銷售金額）達(dá)到0.3，較一季度末的0.2大幅提升。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP21-30房企拿地積極性提高最為顯著，1-6月末拿地銷售比達(dá)到0.37。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21-30，相較于此前最為謹(jǐn)慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)的積極性明顯。此次新政中“重點(diǎn)房企買地金額不得超年度銷售額 40%”的規(guī)定，直指“兩集中”土拍中拿地金額較高的房企，針對(duì)房企的“限購(gòu)”新規(guī)，對(duì)控地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)將起到積極的作用，最終達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)秩序，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的目的。

??2021年7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議中，提到要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。今年是房地產(chǎn)調(diào)整政策頻出的一年，在市場(chǎng)政策趨嚴(yán)背景下，對(duì)觸及“三道紅線”而受到強(qiáng)監(jiān)管的房企而言，必須主動(dòng)促回款降杠桿，對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好的企業(yè)，也要合理控制規(guī)模擴(kuò)張的速度，未來(lái)房企拿地決策將更加慎重，同時(shí)對(duì)一二線城市土地市場(chǎng)也將起到一定的降溫作用。