[中房研協(xié)]住建部首次明確“建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制”

??熱點聚焦

??8月31日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人圍繞“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”介紹了有關情況及推動住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展取得的歷史性成就，同時對新時代新階段的住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展提出了新要求，并針對記者提問，重點回答了有關保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造、城市更新、青年居住難題以及整頓房地產(chǎn)市場秩序等熱點話題。

??以下是本次會議發(fā)布要點：

?   住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展取得歷史性成就

??第一，住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??第二，城市建設取得歷史性成就，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.89%，城市數(shù)量達687個，城市建成區(qū)面積達6.1萬平方公里。

??第三，鄉(xiāng)村面貌發(fā)生巨變，歷史性解決了農(nóng)村貧困群眾的住房安全問題。全面實施脫貧攻堅農(nóng)村危房改造以來，790萬戶、2568萬貧困群眾的危房得到改造。

??第四，建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用不斷增強，從建筑大國邁向建筑強國。2020年，建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到7.2%，為全社會提供了超過5000萬個就業(yè)崗位。

?“十四五”加快完善住房保障體系 努力實現(xiàn)全體人民住有所居

??第一，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有產(chǎn)權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經(jīng)濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。

??第二，建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度。主要包括兩方面：一是財稅、金融、土地配套政策。二是關于準入、使用、退出、運營管理機制。

??第三，建成了規(guī)模巨大的保障性住房。2008年大規(guī)模實施保障性安居工程以來，全國累計開工建設各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套，有2200多萬困難群眾取得了住房補貼，幫助了2億多困難群眾實現(xiàn)了安居。

??全面落實房地產(chǎn)市場長效機制 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??圍繞著穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，重點開展了三個方面的工作：

??第一，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，這是做好房地產(chǎn)市場調控的根本遵循。以此為出發(fā)點，不斷地扎緊房地產(chǎn)市場調控制度的籠子，特別是扎緊防止“炒”的方面，切實防范和化解市場風險。

??第二，落實城市主體責任。督促城市政府不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??第三，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制，因城施策，因地制宜，堅持從實際出發(fā)，不搞“一刀切”。同時，建立了監(jiān)測預警和評價考核新機制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序。

?“限拆令”之后城市更新的標準

??經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過了60%，也就是說已經(jīng)步入到城鎮(zhèn)化的中后期了。

??城市更新的內(nèi)涵應該是要推動城市結構優(yōu)化、功能完善以及品質提升，而且它還是轉變城市開發(fā)建設方式的一個重要抓手。現(xiàn)在實施城市更新行動已經(jīng)納入到我國“十四五”規(guī)劃綱要中，各地積極性非常高，很多地方都出臺了城市更新政策、機制，謀劃了不少推動城市更新落地的項目。

??第一，要劃出城市更新重要底線。一是要控制大規(guī)模拆除。二是控制大規(guī)模增建。三是尊重居民意愿。有些地方大拆大建后，給群眾租房帶來困難，所以要降低市民尤其是低收入困難群體租房子的成本。

??第二，要保留城市記憶。盡量保留、改造、利用既有的建筑，不隨意移遷拆除已經(jīng)認定的歷史建筑、具有保護價值的老建筑，鼓勵采用“繡花功夫”來織補、修補、更新，保持老城區(qū)的格局和肌理，堅持低影響的更新建設模式，延續(xù)城市的歷史文脈和特色風貌。

??第三，穩(wěn)妥推進城市更新。主要是想推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉向“經(jīng)營模式”，吸引社會力量參與更新，尤其是不搞政績工程、面子工程，更注重補短板、惠民生的里子工程，統(tǒng)籌地上地下設施建設，提高城市的安全和韌性，尤其在社區(qū)層面，還是要注重補齊設施和服務短板，建設完整的居住社區(qū)。

??青年人住房困難如何得到解決

??國務院6月24日出臺了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》這個《意見》堅持問題導向，主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，在制度設計上突出了針對性、科學性、規(guī)范性和市場化，重點是五項基礎制度和六個方面的支持政策。

??五項制度：一是針對新市民、青年人等群體特點，明確保障標準，建筑面積一般不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段、同品質的市場租賃住房租金，就是小戶型、低租金。準入條件由地方人民政府根據(jù)當?shù)氐那闆r來設定。二是堅持供需匹配。三是明確地方責任。四是賦予城市人民政府更多的自主權，可以利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等來建設，采取新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式、多種渠道籌集房源。五是充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資，多渠道供給，加快發(fā)展保障性租賃住房。

??六項政策：一是完善了土地政策。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、閑置土地、企業(yè)用地。二是簡化了審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，取得保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。三是中央將對符合規(guī)定的保障性租賃住房任務給予一定的補助。四是降低有關稅費。財政部、稅務總局和住房和城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)出臺了公告，將于10月1日開始實施。五是對于改建的保障性租賃住房，執(zhí)行民用水電氣的價格。六是加強金融支持。

??熱點評析

??“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動機制為房地產(chǎn)市場調控指明了方向

??隨著調控的不斷深入，房地產(chǎn)長效機制建設也將日臻完善，“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”是核心政策目標，而住建部新提出的“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動機制則為各地房地產(chǎn)市場調控指明了方向：未來各城市主體在落實監(jiān)控和指導責任的同時，要把“精準化”調控重點放在“聯(lián)動”上，將“人房地錢”等相關領域協(xié)同考慮，進一步完善和落實相應政策措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??加快保障性租賃住房建設，完善房地產(chǎn)市場供給結構，解決新市民和青年人住房困難問題

??大力發(fā)展具有保障性質的租賃住房，是解決好大城市新市民和青年人住房困難問題的重要途徑，也是去年底中央經(jīng)濟工作會議部署的2021年工作重點任務之一。新型城鎮(zhèn)化背景下，租賃住房市場擴容是大勢所趨，從各項政策看，中央和地方多措并舉，保障性租賃住房市場建設有望提速。后續(xù)圍繞青年人的住有所居問題，可能從增加租賃住房土地供應量、加大稅收補貼、優(yōu)化租賃住房供應方式和市場運營環(huán)境等方面出臺支持性政策。

??穩(wěn)步推進城市更新，控制大規(guī)模拆除和大規(guī)模增建是底線

??當前，城市更新成為城市開發(fā)建設方式轉變的重要抓手，各地推進城市更新的積極性高，很多地方都出臺了城市更新政策、機制，規(guī)劃了不少推動城市更新落地的項目。住建部副部長黃艷在本次新聞發(fā)布會上稱，城市更新的內(nèi)涵是要推動城市結構優(yōu)化、功能完善以及品質提升。為防止城市更新走回城市粗放開發(fā)建設的老路，近日住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》確定了未來城市更新的主基調，核心目的是為了推動城市存量發(fā)展由過去的單一“開發(fā)方式”轉向“經(jīng)營模式”，同時也劃出了城市更新重要底線要“控制大規(guī)模拆除和大規(guī)模增建”。在實施城市更新行動中防止大拆大建，對保留特定時代建筑、保持老城格局、延續(xù)城市特色風貌起到重要作用，體現(xiàn)了城市內(nèi)涵發(fā)展、高質量發(fā)展的核心要義，是我國城市建設管理水平進一步提升的重要體現(xiàn)。