[中房研協(xié)]上海“三價(jià)就低”政策下,首付成本提高使剛需購房難度加大

2021-09-08 09:46:27

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  • 城市:上海
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-09-08
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近期,關(guān)于8月初上海市二手房房貸實(shí)行的“三價(jià)就低”原則再度引發(fā)熱議。所謂“三價(jià)就低”,即在合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)中,根據(jù)最低的價(jià)格,作為貸款額度審批標(biāo)準(zhǔn)。

??網(wǎng)簽合同價(jià):房屋買賣的雙方通過網(wǎng)上房地產(chǎn)在線簽署合同中約定的價(jià)格,這對(duì)于購房者來說是可以掌握和確定的。

??涉稅評(píng)估價(jià):為了避免房屋買賣雙方調(diào)低網(wǎng)簽合同價(jià)格而達(dá)到避稅的目的,稅務(wù)部門自行聘用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行核價(jià),如網(wǎng)簽合同價(jià)格低于涉稅評(píng)估價(jià)的,則以稅涉評(píng)估價(jià)作為房屋交易的納稅標(biāo)準(zhǔn)。該價(jià)格需向稅務(wù)部門查詢才能得知,對(duì)于購房者來說屬于不確定數(shù)據(jù)。

??銀行評(píng)估價(jià):銀行為了了解貸款時(shí)抵押物的價(jià)值而委托評(píng)估公司評(píng)估,由此確定銀行評(píng)估價(jià),對(duì)于購房者來說屬于不確定性數(shù)據(jù)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??“三價(jià)就低”政策降溫立竿見影,8月上海市二手房成交數(shù)據(jù)全面下降。

??“三價(jià)就低”原則意在進(jìn)一步管控二手房市場(chǎng),擠壓投資投機(jī)空間,同時(shí)有助于銀行可解決抵押物價(jià)格虛高、抵押物安全系數(shù)降低的問題,有利于更好化解房貸經(jīng)營中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

??從近一個(gè)月的實(shí)踐來看,“三價(jià)就低”原則對(duì)上海市二手房市場(chǎng)的影響“立竿見影”。根據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,8月份上海市二手房成交1.8萬套,環(huán)比下降24%,同比下降40%,為今年以來最大幅度的下跌;成交金額574億元,環(huán)比下降30%,同比下降44%;成交均價(jià)3.8萬/平方米,環(huán)比下降8%,同比下降5%,跌至2019年的月均成交水平。各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)全面下降,彰顯了新政作用下,上海市二手房市場(chǎng)步入降溫通道。

??此外,在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度要求下,銀行房地產(chǎn)貸款余額受到嚴(yán)格管控。實(shí)行“三價(jià)就低”原則,無疑將壓縮個(gè)人住房貸款額度。這對(duì)于銀行來說,既可以降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款,也有助于銀行滿足更多購房者貸款需求。

??新政客觀上誤傷剛需,推動(dòng)“全體人民住有所居”需通過租購并舉、租購?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)

??從近一個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來看,“三價(jià)就低”作為新的貸款原則,在有效打擊了投資投機(jī)行為的同時(shí),也使大部分剛需購房者遭到誤傷。原因主要在于“三價(jià)”存在較大的差異。根據(jù)數(shù)位國有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,當(dāng)前房屋交易核驗(yàn)價(jià)多為市場(chǎng)價(jià)格的9折,而涉稅評(píng)估價(jià)大約是5-7折。根據(jù)“三價(jià)就低”原則,購房者貸款額度較新政前將大幅下降,最大降幅甚至超過四成。

??舉例來說,比如一套房子,房東想賣350萬元,房屋核驗(yàn)價(jià)300萬元,涉稅評(píng)估價(jià)為250萬元。購房者將只能按照250萬元的總價(jià)去申請(qǐng)貸款,售價(jià)與涉稅評(píng)估價(jià)的差額部分,將需要購房者以首付款彌補(bǔ),這無疑大幅提高了購房者的首付成本。對(duì)于大多數(shù)剛需購房者來說,購房壓力進(jìn)一步加大,甚至“難以為繼”。近期市場(chǎng)上就出現(xiàn)了不少此類案例,購房者與房東簽署了協(xié)議并繳納了定金,但由于“三價(jià)就低”原則導(dǎo)致獲得的貸款額度大幅下降,購房者無力支付多出來的“首付款”,只能無奈棄購甚至需面臨高額違約金賠付風(fēng)險(xiǎn)。

??因此,在喜于新政調(diào)控取得初步成效的同時(shí),也需要關(guān)注剛需購房者的利益問題。促使市場(chǎng)降溫、房屋回歸居住屬性只是開始,要實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo),仍需要通過繼續(xù)探索執(zhí)行差別化信貸政策、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”等手段實(shí)現(xiàn)。

??(內(nèi)容來源:中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心)

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