馬千里、周奇2021-09-13 17:34:35來源:克而瑞地產(chǎn)研究
??繼福州之后,青島和濟(jì)南也在9月上旬迎來了第二次集中土拍。和此前完成二輪土拍的福州多宗地觸頂搖號不同的是,青島和濟(jì)南二輪集中成交熱度則稍顯平淡,多宗土地在開拍前臨時撤牌,成交地塊均是零溢價成交。和首輪相比,青島和濟(jì)南二輪土拍發(fā)生了哪些變化?對市場后期走勢會有怎樣的變化?
??供應(yīng)變化:青島二輪供應(yīng)量大增95%
??兩城取消競配建以控實(shí)際地價
??供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)方面。和首輪供應(yīng)量相比,青島二輪集中供地量大幅增加,共涉及87宗地,涉宅用地總建面較首次大增95%,嶗山、李滄、市北等中心城區(qū)供地比例也有所上升,高價地占比也較首次明顯提升。濟(jì)南的供應(yīng)量和首輪相比則減少17%,本批共有49宗宅地入市,總建面達(dá)427萬平方米;不過,濟(jì)南此次供應(yīng)高價地比例也較首批有所增長,供地質(zhì)量有所提升。
??同此前完成二輪集中土拍的無錫和福州一樣,為了響應(yīng)中央對控地價的要求,青島和濟(jì)南也對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整,具體包括:
??1) 溢價率上限明顯下調(diào):青島和濟(jì)南本次出讓所有涉宅地塊的最高溢價率均限制在15%以內(nèi),而首輪兩個城市均有地塊成交溢價率超過60%。
??2) 競拍方式改變:均取消競配建(政府儲備性公有房),地價觸及上限價后改為競品質(zhì)(青島)或抽簽搖號(濟(jì)南)來確定最終競得人。
??3) 嚴(yán)禁馬甲拍地:青島和濟(jì)南均在出讓文件中提出不得多個馬甲公司參與競拍,并要求參與商品住宅用地競買的企業(yè)須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),同時也加強(qiáng)了房企購地資金的審查。
??不過,青島和濟(jì)南以住宅用地需引入產(chǎn)業(yè)或搭配產(chǎn)業(yè)用地的出讓方式并未改變,有多宗地需要和其它性質(zhì)用地捆綁競拍或涉及引入產(chǎn)業(yè)要求。以濟(jì)南中心城區(qū)供應(yīng)地塊來看,城區(qū)24宗地中僅有不到5宗為純居住用地,其余地塊基本與產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓,對拿地房企要求較高。
??熱度變化:二輪土拍熱度濟(jì)南明顯轉(zhuǎn)冷
??地塊底價成交與流拍互現(xiàn)
??整體來看,青島和濟(jì)南此次土拍表現(xiàn)均比較平淡,大部分地塊均以底價成交,僅青島有4宗地觸及上限價進(jìn)入競品質(zhì)階段。最終,截止9月10日,青島和濟(jì)南分別成交63幅和32幅地,分別攬金242億元和118億元。
??對比首輪集中土拍來看,青島和濟(jì)南此次集中土拍熱度表現(xiàn)各異。其中,青島此次土拍熱度和上次一樣仍然比較平穩(wěn):在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下,青島二輪成交平均地價較首輪有所上漲,不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點(diǎn),流拍率表現(xiàn)也相對平穩(wěn),供應(yīng)大增的背景下也僅較首批上漲了8個百分點(diǎn)至10%。
??濟(jì)南二輪土拍熱度則明顯轉(zhuǎn)冷。本輪集中出讓,濟(jì)南不僅無一地塊溢價成交,更是有17宗地塊因無人報(bào)名競買而臨時撤牌,導(dǎo)致流拍率飆升至30%以上;而首輪集中土拍濟(jì)南的平均溢價率達(dá)12%,流拍率亦控制在5%的低位,熱度明顯高于此次集中出讓。
??拿地房企變化:多家規(guī)模房企在青島補(bǔ)倉
??本土企業(yè)成為濟(jì)南拿地主力
??而在企業(yè)拿地方面,本地房企成為兩城二輪供地的拿地主力。以青島來看,成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得,不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局,未來將進(jìn)一步深耕青島。
??濟(jì)南二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競得。成交的32宗地中,僅綠地、中梁、旭輝等三家規(guī)模房企有土地入賬,其余地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業(yè)競得,而首輪有多宗地入賬的萬科、中海等均未在此輪布局。
??總結(jié):多城拿地門檻進(jìn)一步提升
??流拍率接下來仍有走高勢頭
??總體來看,在供地規(guī)則調(diào)整下,青島和濟(jì)南二輪集中土拍最終均以平淡收場。不過,相比于無錫、福州的冷熱分化,青島和濟(jì)南的土地市場涼意更甚:在多宗地有產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓等要求下,底價成交成為兩城二輪集中土拍的主旋律。
??需要注意的是,青島和濟(jì)南的流拍率均較首輪明顯上升,包括剛剛完成集中出讓的福州亦是如此。一方面,這和房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊、房企拿地明顯謹(jǐn)慎的大環(huán)境有關(guān)。另一方面,這些城市出讓地塊拿地門檻提高也是地塊流拍高發(fā)的原因之一。結(jié)合各地土地出讓條件來看,多個城市在出讓地塊時有多重附加條件以發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)或基建,如取消出讓的福州三江口大體量綜合用地、濟(jì)南歷下盛福片區(qū)組團(tuán)地塊等均有多重拿地要求。因此,雖然這些城市取消了競配建,但是這并不意味著房企拿地成本能大幅降低,尤其是綜合拿地成本較高的地塊在行業(yè)資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。
??而就已公布二輪集中供地公告的城市來看,待拍城市中不少城市二輪集中出讓地塊拿地門檻均有所提升,比如重慶出讓地塊多需配建租賃住房、合肥部分出讓地塊初始配建比例便達(dá)20%。就此來看,接下來重點(diǎn)城市集中土拍時,地塊流拍現(xiàn)象仍會屢見報(bào)端,二輪集中供地整體流拍率或?qū)⒚黠@高于首輪。