[克而瑞]快評(píng) | 天津二輪土拍熱度如何？

??9月11日，為期兩天的天津第二輪集中土拍收官。此次集中供地，天津原計(jì)劃出讓61宗宅地，但19宗臨時(shí)中止出讓，因此僅有42宗地入市競(jìng)拍，總供應(yīng)建面較首輪明顯下滑，最終順利成交了40宗，總建面達(dá)415萬平方米，共攬金近330億元。在供地新規(guī)下，天津二輪集中土拍熱度如何？控地價(jià)成效是否顯著？

??供應(yīng)變化：二輪土拍取消競(jìng)自持

??但部分地塊含定量自持“硬性指標(biāo)”

??與此前完成土拍的福州、青島和濟(jì)南一樣，天津二輪集中供地也較首輪發(fā)生了一些變化：

??1）第二批集中供應(yīng)規(guī)?？s量：和首輪供地量相比，天津第二批集中供應(yīng)量減少了16%，61宗地總建筑面積約606萬平方米。區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有一定的變化，本次天津集中供地主力為濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊五區(qū)，供應(yīng)幅數(shù)占本次供地幅數(shù)的五成以上，而首次集中供應(yīng)主力則為環(huán)城四區(qū)，供應(yīng)質(zhì)量有所下滑。

??2）土地競(jìng)拍規(guī)則改變：此次集中土拍，天津采取了“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍模式，取消了競(jìng)自持。

??3）溢價(jià)率上限下調(diào)至15%：同福州、青島一樣，天津此次供應(yīng)地塊的溢價(jià)率上限也調(diào)整至15%以下，較首輪觸頂溢價(jià)率明顯下調(diào)。

??4）首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：為了滿足年度租賃用地供應(yīng)要求，天津此次供應(yīng)地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。其中，自持體量最大的地塊為津南區(qū)辛莊吉泰道南側(cè)地塊（津南（掛）2021-06），該項(xiàng)目需自持租賃住房建面為4.2萬平方米。

??熱度變化：土拍熱度明顯較首輪降溫

??40宗地平均溢價(jià)率僅0.6%

??和首輪集中土拍相比，天津第二輪集中土拍明顯降溫。雖然在禁馬甲及溢價(jià)率上限降至15%的影響下，天津本批次地塊成交溢價(jià)率必然會(huì)有所回落，但40宗地平均溢價(jià)率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合溢價(jià)成交地塊占比來看，40幅地中僅有9幅溢價(jià)成交，其中4幅地溢價(jià)率不足1%，而首批次集中成交地塊中超六成的地塊均以溢價(jià)成交，競(jìng)拍熱度顯著下滑。

??值得注意的是，同此前土拍的福州、青島和濟(jì)南一樣，天津二輪土拍的流拍率也大幅上漲?？紤]開拍前臨時(shí)撤牌的19宗地，本次天津共計(jì)撤牌與流拍了21宗地，二輪流拍率高達(dá)34%，亦較首次大幅上漲。結(jié)合臨時(shí)中止地塊和流拍地塊的區(qū)位來看，多數(shù)地塊區(qū)位較為一般，且周邊庫存量較大，未來去化堪憂，典型如武清中心商務(wù)區(qū)板塊的21號(hào)地塊，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)有15個(gè)在售或待售項(xiàng)目，總體量接近200萬平米。也有部分地塊是由于起拍地價(jià)較高或自持比例高而遭遇撤牌或流標(biāo)，如流標(biāo)的津武（掛）2021-31號(hào)地塊，其起拍價(jià)達(dá)6500元/平方米，比周邊首輪集中供地成交地塊的樓板價(jià)還要高出400元/平方米。

??盈利空間：多數(shù)地塊利潤(rùn)空間較為充裕

??平均地房比低至0.42

??低熱度下，天津此輪集中供地利潤(rùn)空間也有所釋放。剔除自持租賃體量較大的地塊后，結(jié)合周邊在售新房項(xiàng)目售價(jià)來看，成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進(jìn)一步擴(kuò)大；并且大部分地塊的實(shí)際可售地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達(dá)2萬元/平方米以上。由此來看，天津二輪集中成交大部分項(xiàng)目利潤(rùn)空間較為可觀。

??以本輪成交樓板價(jià)超過1萬元/平方米的高價(jià)地為例，7宗地中僅有1幅地的地房比超過0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間，包括本輪成交名義地價(jià)最高的南開區(qū)靈隱南里地塊（津南白（掛）2021-031號(hào)）。該地塊成交樓板價(jià)達(dá)3萬元/平方米，地塊位于南開中心區(qū)域，周邊多為高端改善住宅項(xiàng)目，平均售價(jià)接近6萬元/平方米，因此該項(xiàng)目的地房比僅有0.51，房地差也高達(dá)2.8萬元/平方米，利潤(rùn)空間十分充足。

??總結(jié)：租賃住房成為十四五發(fā)展重點(diǎn)

??重點(diǎn)城市供應(yīng)中租賃占比將會(huì)進(jìn)一步提升

??與此前完成二輪土拍的福州、青島和濟(jì)南一樣，在供地新規(guī)的影響下，天津此次集中土拍熱度也較首輪明顯降低，近八成地塊以底價(jià)成交，原計(jì)劃供應(yīng)的61宗地中有21幅地遭遇撤牌或流標(biāo)，僅三宗小體量、低總價(jià)地塊觸頂搖號(hào)。不過，低熱度也使得天津此次成交地塊盈利空間明顯充裕，平均地房比低至0.42，九成以上的地塊房地差可以維持在8000元/平方米以上，包括靜海等遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)較低的區(qū)域。從這種層面上來看，天津此次供地“控地價(jià)”成效較為明顯。

??值得注意的是，天津此次在集中出讓地塊中加入定量自持的“硬性指標(biāo)”，結(jié)合已發(fā)布二輪集中供地公告的城市來看，這不是個(gè)例，包括此前完成土拍的無錫、福州，深圳、杭州、南京、合肥、重慶等城市均有此類硬性指標(biāo)。

??事實(shí)上，自今年以來，租賃住房的發(fā)展步伐就明顯加快，下半年從中央到地方更是多次有政策出臺(tái)，住建部在8月底直接表態(tài)保障性租賃住房將是十四五發(fā)展重點(diǎn)，9月10日浙江住建廳提出擬要求本省人口凈流入大城市30%新房將成為保障性租賃住房。然而，除上海、北京等城市外，大部分城市供應(yīng)的純租賃用地大多都慘遭撤牌或流拍，以商品宅地配建部分租賃的供應(yīng)方式成為完成租賃用地供應(yīng)計(jì)劃的首選。由此來看，長(zhǎng)沙、鄭州、寧波等城市的二輪集中供地以及重點(diǎn)城市第三輪集中供地中，要求配建或自持保障性租賃的地塊比例還會(huì)進(jìn)一步增多。