??點擊查看完整版報告：[易居研究院]住房銷售取消公攤的政策研究

??2024年12月19日，關于“取消公攤”的話題成為熱搜。這充分說明此類話題是購房者比較關心的內容，也是各地積極回應群眾關切應把握的重點工作。目前關于“取消公攤”的地方政策表述有所增加，充分說明“取消公攤”是2025年的重要工作，也是各地持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措之一。本報告對這一重要政策動向進行分析，希望更好把握政策的改革精神和方向，更好助力人民群眾提升住房的舒適感和幸福感。

??一、取消公攤的準確含義

??公攤是住房領域特殊但重要的建筑，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。公攤是住宅小區(qū)品質提升、保障舒適度的重要建筑形態(tài)。因此“取消公攤”的準確含義，并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，其精準含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，或“調整為套內建筑面積計算”。

??因此，“取消公攤”是指后續(xù)房屋買賣過程中，包括合同簽訂、不動產(chǎn)權證辦理、后續(xù)房屋面積計量等過程中，將不再計算公攤部分，而是指計算房屋套內面積，即家庭實際居住的面積。小區(qū)的房屋建筑規(guī)劃設計本身還是要繼續(xù)做好公攤部分的建設?？紤]到目前部分城市官方已經(jīng)非常明確提及“取消公攤”，因此從通俗易懂和便于把握政策方向的角度，“取消公攤”一詞的表述沒有太多問題。當然各地在解讀相關政策的過程中，可以強調是“房屋銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，這樣有助于確保對政策理解的精準度和靈活度。

??二、取消公攤的關注度高

??觀察房地產(chǎn)這幾年的熱搜和熱點話題，但凡和購房者密切相關的話題，都往往會成為熱點和熱議事件。反過來也啟發(fā)我們，對于人民群眾關注度高的話題，更是需要進行深入研究，以更好研究政策優(yōu)化方向，更好助力住房問題的解決。

??“取消公攤”，源于過去房屋面積計量過程中的各類惱火事和矛盾糾紛。過去在購房領域計入了公攤面積，但由于不透明的計入方式和含糊的合同條款，導致購房者最終得房率非常低。舉例來說，實際入住的住房明顯小于預期，購房者感覺“啞巴吃黃連有苦說不出”，也非常反感把此類無法明確計量的公攤設施計算到房價款中。而且在前幾年，部分房企在限價政策下，刻意做大公攤來獲利，部分樓盤項目公攤面積超過了40%，極大地損害了購房者權益，也嚴重影響了購房信心。而且，由于得房率的情況，也衍生出了很多新問題。比如說在物業(yè)費收取方面，由于是按房屋建筑面積計算，所以相當于公攤面積也要計算物業(yè)費成本。這方面引起了很多矛盾和糾紛。因此，2024年出現(xiàn)過兩波關于取消公攤的熱搜，包括此前肇慶政策和近期衡陽、張家口政策，說明市場關注度非常高。

??三、各地取消公攤的政策

??從總的政策方向看，“取消公攤”符合黨中央國務院好房子建設的總體要求。好房子建設有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”?！叭∠珨偂奔词恰笆孢m”標準的重要體現(xiàn)。對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，就是購房稱心如意的重要體現(xiàn)。積極推進取消公攤的相關工作，本身也符合房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作導向。

??近期引起關注的政策，主要是衡陽和張家口。這里對這兩個城市的政策進行系統(tǒng)梳理。其中，12月12日，湖南衡陽發(fā)布《關于衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》。政策規(guī)定，自2025年1月1日起，衡陽市行政區(qū)域內商品房實行按套內建筑面積(專有建筑面積)計價銷售。其中套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。政策同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應與購房人約定按套內建筑面積(專有建筑面積)計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。同時，12月18日，張家口發(fā)布《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次政策明確逐步推進“取消公攤”。這也是地方政府比較明確提及“取消公攤”的重要政策。

??本部分將全國最近兩年關于“取消公攤”的重要政策進行系統(tǒng)梳理，如下。同時，需要說明的是，要嚴格區(qū)別目前一些“減少公攤”的政策。比如說，深圳在2024年5月份2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》中，明確將過去一些計入公攤面積的避難層和機房等公共空間，修改為“不計容面積”。此類政策相當于將公攤面積做小了，但和取消公攤面積的政策還略有區(qū)別。