[高力國際]商務(wù)園區(qū)前景看好 中長期租金將上升

  截至2013年第二季度末，上海市GDP同比增長7.7%，至人民幣1.016萬億元，增速高于同期全國平均水平7.6%。根據(jù)地方政府的長期經(jīng)濟 戰(zhàn)略，一批支柱產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)推動，部分行業(yè)因此受惠。從一月至六月，第二產(chǎn)業(yè)增加值同比上漲4.8%。在第二產(chǎn)業(yè)增加值各類中，汽車制造和生物醫(yī)藥業(yè)增速最快，同比分別上漲14.9%和14.0%。在第三產(chǎn)業(yè)增加值中，金融、房地產(chǎn)及信息技術(shù)業(yè)增速最快，同比分別上漲14.7%、14.5%和14.3%。聚焦于那些相應(yīng)領(lǐng)域的商務(wù)園區(qū)例如張江、漕河涇和金橋[簡介 最新動態(tài)]因此獲益甚大。上海仍系跨國公司首選投資目的地。據(jù)上海市統(tǒng)計局，2013年上半年上海實際利用外資總額同比上漲12.1%，至73億美元。

  供應(yīng)

  2013年第二季度，上海商務(wù)園區(qū)有5個項目共計211,800平方米的新增供應(yīng)入市，使總存量擴大至約600萬平方米。臨空有兩個新項目落成，合 計67,827平方米，其分別是永琰企業(yè)中心(一棟位于天山西路和福泉路交匯處的9層大樓)及位于淞虹路和北翟路交匯處的明基商務(wù)中心一期。騰飛瑞資項目 的竣工為金橋總存量增加約79,880平方米。該物業(yè)位于金蘇路新金橋路交匯處，接近未來地鐵12、14號線及地鐵9號線的延伸路段。虹橋國際商務(wù)中心在 漕河涇落成，該項目為毗鄰地鐵9號線合川路站的一雙塔寫字樓。同期，浦江高科技園F區(qū)5期在漕河涇浦江落成。

  需求

  2013年第二季度，國內(nèi)及跨國企業(yè)對于上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場的需求暢旺。本季，凈吸納量共計約185,600平方米，環(huán)比上漲15%。盡管季內(nèi)有 大量新增供應(yīng)落成，旺盛的需求使空置率保持相對穩(wěn)定，僅環(huán)比上升0.1個百分點至14.5%。按子市場分析，漕河涇、漕河涇浦江和張江凈吸納量最高。漕河 涇凈吸納量共計約30,000平方米，需求主要源于制藥和高科技制造業(yè)企業(yè)。但由于供應(yīng)增長略微超過需求，空置率因此環(huán)比上升0.5個百分點至5.0%。

  張江市場的凈吸納量達到34,000平方米，且仍系許多租戶最青睞之園區(qū)。租戶搬遷和擴租的需求使張江空置率環(huán)比下降2.4個百分點，至 13.8%。金橋受新增供應(yīng)及制造業(yè)放緩影響，空置率從2013年第一季度的24.9%上升至第二季度的26.7%，為各商務(wù)園區(qū)中最高。漕河涇浦江和臨 空在本季亦有穩(wěn)定需求；陸家嘴軟件園、閘北和楊浦由于可租面積較少及存量有限，活躍度有所減少。

  季內(nèi)矚目的租賃交易包括：亞德諾從黃浦區(qū)的企業(yè)天地遷至展想廣場， 承租5, 400平方米； 杜邦在展想廣場承租5, 400平方米用于擴租；SK集團某附屬企業(yè)在虹橋國際商務(wù)中心承租4,000平方米；楚天科技在星聯(lián)科研大廈二號樓承租1,500平方米；高知特在金橋服 務(wù)外包示范園區(qū)承租6,477平方米，用于設(shè)立新的辦公點；潤英聯(lián)在金橋現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)一期承租4,000平方米作為其商務(wù)技術(shù)中心；埃提斯生物技術(shù)有限公司遷入漕河涇浦江高科技園F區(qū)，承租2,500平方米；奧斯龍也在漕河涇浦江高科技園F區(qū)承租3,000平方米，用于設(shè)立其產(chǎn)品開發(fā)與檢測中心。

  租金

  截至2013年第二季度末，上海商務(wù)園區(qū)的辦公物業(yè)平均租金上升至人民幣3.43元每天每平方米，環(huán)比上漲1.5%。按子市場分析，八個園區(qū)中五個 園區(qū)的租金上升。其中，上漲最快的為漕河涇和張江，環(huán)比分別上漲3.3%和3.6%，至人民幣3.81元每天每平方米和人民幣3.62元每天每平方米。較 低的空置率、專業(yè)的管理和高品質(zhì)配套使漕河涇的租金保持快速增長。在張江，新項目的高租金提升其區(qū)域平均租金。高品質(zhì)樓宇的較快吸納誘導業(yè)主提高租金。金 橋由于較高的空置率及現(xiàn)有項目的競爭激烈，租金環(huán)比下降1.0%。其他園區(qū)租金基本保持穩(wěn)定。

  投資

  季內(nèi)，上海商務(wù)園區(qū)辦公物業(yè)整售市場表現(xiàn)活躍，兩宗錄得的機構(gòu)投資者以及自用買家的交易即系佐證。五月，凱龍瑞以人民幣7,745元每平方米從由美 國DLJ RECP和致遠投資組成的合資企業(yè)處購得泰弘研發(fā)園。該項目約21,045平方米，由六棟三至八層的建筑組成。美國制造商諾信以人民幣約24,000元每 平方米自美敦力公司收購張江一座現(xiàn)有工業(yè)設(shè)施。該項目位于科苑路和郭守敬路交匯處，建筑面積2,000平方米?？山ㄖ娣e最多為6,000平方米，為該項 目再開發(fā)提供可能。該項目預計將自用。

  展望

  據(jù)上海十二五規(guī)劃(2011-2015)，上海年均GDP增長目標為8%。這一計劃明確上海將重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、新能源、新材料和其他產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑整體市場，并使上海商務(wù)園區(qū)受益。

  未來半年，上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場將有顯著增長，將有超過800, 000平方米的新增供應(yīng)入市，使全市空置率上升。但由于建筑品質(zhì)的改善、基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)的完善，商務(wù)園區(qū)的租金有望保持積極增長。

  在投資領(lǐng)域，盡管未來有大量供應(yīng)，高品質(zhì)商務(wù)園區(qū)樓宇的缺少將令資本值保持穩(wěn)定。隨著對較高收益投資的市場需求增長，更多的投資者或?qū)⒛抗馔卣沟絺鹘y(tǒng)CBD之外的商務(wù)園區(qū)。其相對其它資產(chǎn)類別將有望獲得更高的收益率。同時，整售交易機會對于自用買家仍具有吸引力。

  鑒于上?；A(chǔ)設(shè)施進一步改善，新的地鐵線路和環(huán)路將連接各商務(wù)園區(qū)同市中心及其它功能區(qū)域，商務(wù)園區(qū)市場未來前景看好。中長期內(nèi)，租金和資產(chǎn)值預計均將上升。短期內(nèi)，盡管一些子市場有大量新增供應(yīng)，市場表現(xiàn)預計仍大致平穩(wěn)。