[國(guó)泰君安]綜述:有效貨量推出、整體拿地意愿略降

  銷(xiāo)售：下半年市場(chǎng)去化速度保持平穩(wěn)是共識(shí)。①季節(jié)性因素導(dǎo)致近兩月銷(xiāo)售不是很理想，但預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)仍可保持平穩(wěn)去化速度，銷(xiāo)售增速由于基數(shù)原因 會(huì)較上半年放緩； ②個(gè)別發(fā)展商調(diào)低全年銷(xiāo)售目標(biāo)，主要原因有二：一是其華東市場(chǎng)銷(xiāo)售不達(dá)預(yù)期；二是對(duì)地價(jià)看漲，導(dǎo)致促銷(xiāo)力度不大。

  推 盤(pán)：下半年新推高于上半年，整體供給充足，推貨高峰是 9-12 月。①某中介機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì) 7、8 月受天氣因素導(dǎo)致延遲開(kāi)盤(pán)的貨量，后續(xù)會(huì)逐漸推出，9-12 月的推貨量將占到下半年的 80-90%；②部分發(fā)展商積極調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)，加大剛需產(chǎn)品占比，迎合市場(chǎng)需求。

  房?jī)r(jià)：上漲壓力有所緩解。①?gòu)某山慌郾瓤?，主要城市供求圍繞均衡值窄幅波動(dòng)，14 個(gè)主要城市 7 月底成交批售比為 0.92，較 6 月上漲 0.02；②從存貨水平看，7 月底主要城市存貨去化周期約為 10個(gè)月，仍位于合理的去化范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲壓力不大。

  土地：預(yù)計(jì)四季度供地力度加大，整體溢價(jià)率下行。①根據(jù)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和歷史推地規(guī)律，我們預(yù)計(jì)下半年各地方政府供地力度將加大，整個(gè)土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有望下行； ②發(fā)展商拿地態(tài)度整體積極，但策略上各顯神通：一二線拿地 VS 中西部拿地。

  新開(kāi)工：拿地加速傳導(dǎo)至開(kāi)工加速，未來(lái)供應(yīng)增加。①開(kāi)工周期縮短，拿地加速已傳導(dǎo)至開(kāi)工加速，行業(yè)未來(lái)供應(yīng)增加：參會(huì)發(fā)展商大部分表示目前拿地到開(kāi)工基本上只需要 6-8 個(gè)月時(shí)間； ②各發(fā)展商上半年開(kāi)工基本完成全年計(jì)劃的 50%左右。

  政策預(yù)判：環(huán)境整體略好轉(zhuǎn)，未來(lái)逐漸由應(yīng)急性、行政性手段向市場(chǎng)化、長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。某行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為當(dāng)前政策演變的邏輯是“一壓兩推”，即用兩到三年的時(shí)間，通過(guò)壓制房?jī)r(jià)，逐漸推行房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制以及加大推地增加供應(yīng)，使市場(chǎng)的供求關(guān)系回歸均衡。

  再次印證我們前期的推薦邏輯，維持 6 月 26 日?qǐng)?bào)告《房地產(chǎn)：由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂(lè)觀》的觀點(diǎn)：基本面平穩(wěn)，保持“淡而不慘”，房地價(jià)快速上漲壓力的緩和將傳導(dǎo)帶來(lái)政策壓力的下降，并帶來(lái)板塊的估值修復(fù)。

  推薦具有高成長(zhǎng)、高周轉(zhuǎn)、超低估值的優(yōu)質(zhì)公司，包括但不限于招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、華僑城 A、金地集團(tuán)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、冠城大通、建發(fā)股份、中南建設(shè)、華夏幸福、陽(yáng)光城、香江控股、世聯(lián)地產(chǎn)等成長(zhǎng)型公司。