[中金公司]關于土地制度改革的思路梳理

  土地流轉(zhuǎn)有何種試點模式？模式歸納：地票(重慶、成都)、換房(天津、嘉興)、入股(廣東)以及合作經(jīng)營(山東)；我們認為，土地試點流轉(zhuǎn)的主要目的是，解決土地總量控制下的區(qū)域不平衡問題，保證農(nóng)民擁有部分土地轉(zhuǎn)讓收益權及一定程度的處置主導權。

  土地流轉(zhuǎn)將如何推進？我們認為，會先做土地確權(目前基本完成)，再動承包地自由經(jīng)營流動權，再放宅基地抵押權，而宅基地轉(zhuǎn)性國有建設用地放開的難度很 大；會分步走，是個長期改革過程。土地流轉(zhuǎn)，需要解決的有兩個問題，一個是怎么轉(zhuǎn)，另一個是土地性質(zhì)變不變。土地流轉(zhuǎn)形式涉及到地方政府參與度的問題，如 果按重慶、天津模式，動的是農(nóng)民宅基地和承包地，政府兜農(nóng)民底，需要大量的增量資金解決農(nóng)民進城后的生活；如果按安徽、山東的做法，其實就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的 改革，提高的是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，政府并無短期獲益。還有一個就是土地性質(zhì)的改變以及改性后利益歸屬，如果按照增減掛鉤或者類似的形式(比如地票、換房模式)， 雖然農(nóng)用建設用地和城市建設用地近似同權了，但是政府拿走了土地開發(fā)權收益的大頭(土地拍賣之后的收益)，把小頭給了農(nóng)民(地票拍賣的收益)，相比之前農(nóng) 民基本沒有收益，地方政府收儲會變得相對容易；如果采用直接的農(nóng)用建設用地與城市建設用地等權，意味著農(nóng)民拿了大頭，農(nóng)民也可供地，一個類似可比的模式就 是武漢城中村拆遷模式，這樣地方政府放棄土地儲備增值收益，但將收儲占用資金這個包袱扔給開發(fā)商。

  哪些公司會受益？如果土地流轉(zhuǎn)放開， 拆遷將變得容易，則地價會受到平抑，周轉(zhuǎn)型、資金實力強的開發(fā)商相對受益，但整體上開發(fā)商利潤率也將受到攤??；同時擁有大量農(nóng)業(yè)地儲備的公司，將享受到資 源重估。如果走地票/宅基地換房模式，地方政府通過增減掛鉤，獲得大量土地指標以及可出讓儲備，但背上了農(nóng)民進城的配套建設包袱，而開發(fā)商則先要買地票， 再進入招拍掛，開發(fā)商獲得的收益僅是勾地權，但政府土地出讓多，同業(yè)競爭加劇，長期對行業(yè)難言利好，不會形成集中度很高的開發(fā)商。如果走城中村模式，那么 地價是會被平抑，開發(fā)商盈利能力提升，小開發(fā)商因為資金實力不夠被擠出，但供地也會很大，好的方面就是房價也會被抑制，政策不用壓制了，可以提升資金實力 雄厚的上市開發(fā)商估值。整體來看，目前的土地流轉(zhuǎn)試點趨勢都會導致中長期降地價，周轉(zhuǎn)型、資金實力強的開發(fā)商相對受益。