[克而瑞]合肥土拍溢價(jià)383% 如何看待這個(gè)“奇葩”市場(chǎng)

??4月28日，合肥13宗 土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，下轄的肥西縣一宗地樓板價(jià)高達(dá)1萬(wàn)元/平方米，而目前房?jī)r(jià)最高的政務(wù)區(qū)商品住宅售價(jià)才14000元/平方米。但與 土地市場(chǎng)火熱、樓板價(jià)頻頻高出周邊售價(jià)形成鮮明對(duì)比的是，合肥房?jī)r(jià)的漲幅、市場(chǎng)成交規(guī)模卻遠(yuǎn)不及蘇州、南京等同類城市。到底該如何看待這個(gè)“奇葩”的市 場(chǎng)？ 

??9區(qū)均價(jià)高于全市，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)四大特征

??之所以合肥價(jià)格沒(méi)有顯著的上漲，主要是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)造成的“誤會(huì)”，實(shí)際上是由于周邊縣城價(jià)格較低拉低了整體的均價(jià)。另外，合肥此前“限價(jià)令”也抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。

??2015年合肥9區(qū)成交900萬(wàn)平方米左右，占到全市成交規(guī)模的80%。成交均價(jià)為8500元/平方米，比全市(含縣)均價(jià)高出7.3%。整體來(lái)看，目前合肥市場(chǎng)呈現(xiàn)以下四大特征。

??第一，2012之后，合肥市場(chǎng)基本處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期賣方市場(chǎng)導(dǎo)致價(jià)格逐步走高，增速卻略有放緩。2015年價(jià)格上漲近11%，比2014年少了3個(gè)百分點(diǎn)。

??第二，市場(chǎng)需求主要集中在濱湖、經(jīng)開兩區(qū)，去年兩者成交占比為整個(gè)合肥成交量的40%，而今年一季度兩者占比依然保持在30%以上，整體來(lái)看，濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求顯著。

??第三，在整體供不應(yīng)求市場(chǎng)下，新站區(qū)、高新區(qū)則出現(xiàn)供大于求的局面，2015年供求比分別為1.4和1.06。

??第四，目前市場(chǎng)上高新區(qū)主要是洋房別墅項(xiàng)目，政務(wù)區(qū)在售大部分為中高端項(xiàng)目，從去年兩個(gè)區(qū)域價(jià)格漲幅較大，分別為18.91%和16.51%。

??整體來(lái)看，在土地端火熱、銷售端回暖之下，合肥已經(jīng)躋身到二線熱門城市前沿，與蘇州、南京等城市成為房企爭(zhēng)奪的對(duì)象。但目前各區(qū)域現(xiàn)狀不盡相同，理性來(lái)看，有兩類區(qū)域更值得關(guān)注。

??濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)需求集中，多重規(guī)劃利好，未來(lái)量?jī)r(jià)仍有上升空間

??2015年濱湖區(qū)成 交量221.3萬(wàn)平方米，占到全市成交的25%，成交量遠(yuǎn)超其他區(qū)域，而在整體供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)下，價(jià)格漲幅為11%，其中，去年濱湖區(qū)域地王屢次被刷新， 可見(jiàn)其市場(chǎng)熱度。從今年前三個(gè)月市場(chǎng)來(lái)看，成交量為41.4萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)延續(xù)了去年的熱度。

??另外，地鐵1號(hào)線下 半年即將通車，由于濱湖新區(qū)離市中心距離較遠(yuǎn)，因此，地鐵開通對(duì)于其影響較大。以及省政府正式遷址濱湖，都將對(duì)濱湖新區(qū)市場(chǎng)成交產(chǎn)生正向激勵(lì)，從一季度區(qū) 域內(nèi)部分項(xiàng)目捂盤待漲也可見(jiàn)一斑。而且，目前合肥優(yōu)質(zhì)教育資源大多分布在濱湖新區(qū)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)投資價(jià)值比較高。

??經(jīng)開區(qū)去年成交量?jī)H次于濱湖區(qū)，價(jià)格漲幅并不高，2016年3月成交均價(jià)為8695元/平方米，較2015年年底漲幅不到4%。而且經(jīng)開區(qū)距政務(wù)區(qū)較近，政務(wù)區(qū)商業(yè)配套豐富且房?jī)r(jià)全市最高，因此，無(wú)論是需求外溢還是資源共享，利好最大的都是經(jīng)開區(qū)。

??因此我們認(rèn)為，無(wú)論是城建配套的利好推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，還是基本面上供不應(yīng)求的局面進(jìn)一步加強(qiáng)漲價(jià)預(yù)期，未來(lái)濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)房?jī)r(jià)仍將有較大的上升空間，成交量仍能延續(xù)上漲的趨勢(shì)。

??新站區(qū)、高新區(qū)供大于求短期難改變，市場(chǎng)培育仍需時(shí)日

??在全市房?jī)r(jià)上漲的帶 動(dòng)下，新站區(qū)、高新區(qū)房?jī)r(jià)增速也較快，但區(qū)域價(jià)值沒(méi)有得到消費(fèi)者的認(rèn)同，市場(chǎng)仍處于供大于求。一季度，新站區(qū)商品住宅均價(jià)7175元/平方米，為各區(qū)最 低，與價(jià)格最高的政務(wù)區(qū)相差近一半的價(jià)格?？傮w來(lái)看，處于北面的新站區(qū)由于面積較小，配套不夠齊全，未來(lái)發(fā)展前景不大。

??高新區(qū)則是工業(yè)發(fā)達(dá) 區(qū)域，相較于其他新區(qū)，總體供應(yīng)不多，一季度供應(yīng)量為13.09萬(wàn)平方，不到濱湖區(qū)一半，而且土地出讓較少。短期來(lái)看，供應(yīng)短缺制約了成交上漲，但更為主 要的是購(gòu)房需求不足，雖然月成交量維持在10萬(wàn)方左右，但想要再上臺(tái)階難度較大。不過(guò)，隨著四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)崛起，以及國(guó)家政策支持和補(bǔ)助，市場(chǎng)仍有待于 培育和發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，未來(lái)區(qū)域發(fā)展需要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)的實(shí)際需求能否轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力。