[克而瑞]土拍熱度不減 探秘地王背后的現(xiàn)金邏輯

??今日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96億，其中建發(fā)更是兩度以溢價(jià)率超340%競(jìng)得土地，為當(dāng)下“高燒不退”的土地市場(chǎng)再添一把火。5月11日，格力地產(chǎn)以樓板價(jià)37675元/平方米拿下上海泗涇地王；5月13日，南京連拍7總地塊，一日收金近249億元；此后又有保利地產(chǎn)、泰禾、時(shí)代、正榮等企業(yè)于上海、廣州、蘇州、武漢等多個(gè)城市拍出地王；上周五信達(dá)地產(chǎn)更是以123億元、溢價(jià)率95.94%搶下杭州濱江區(qū)杭政儲(chǔ)出(2016)9號(hào)地塊，造就全國(guó)總價(jià)地王。

??今年以來(lái)，22個(gè)熱點(diǎn)一二線城市已拍出超過(guò)一百余宗高價(jià)地塊，土拍市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)成為當(dāng)下熱門話題，甚至有可能直接導(dǎo)致部分城市出臺(tái)“限購(gòu)”政策，那么房企近乎“瘋狂”的搶地態(tài)勢(shì)“信心”到底來(lái)自哪里？

??融資有道，手里有錢，是企業(yè)”放肆“的資本

??2015年房企的融資環(huán)境寬松，年初證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，擴(kuò)大了公司債發(fā)行的主體范圍，使得房企的融資難度大大降低，與 此同時(shí)再融資渠道也更加暢通，加上年內(nèi)多次降息也使得融資成本越來(lái)越低，企業(yè)借此機(jī)會(huì)，大舉融資，企業(yè)持有現(xiàn)金普遍出現(xiàn)了增長(zhǎng)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2015 年60家典型上市房企的在手現(xiàn)金為11804.13億元，同比增長(zhǎng)33.09%。其中現(xiàn)金同比增長(zhǎng)的企業(yè)達(dá)48家，漲幅在50%以上的有20家企業(yè)。(詳 見專題《資本盛宴下誰(shuí)是最大贏家：從現(xiàn)金流看房企經(jīng)營(yíng)策略》)

??恒大、陽(yáng)光城、信達(dá)、碧桂園、首開等企業(yè)2015年持有現(xiàn)金增加最為明顯，根本原因都在于融資現(xiàn)金流流入明顯。這些企業(yè)都是處于大舉擴(kuò)張期的企業(yè)，企業(yè)銷售規(guī)模增長(zhǎng)明顯，投資開發(fā)資金需求強(qiáng)烈，銷售回款往往不足以支撐企業(yè)的投資開發(fā)需求，企業(yè)只有通過(guò)融資來(lái)拉動(dòng)現(xiàn)金流，而2015以來(lái)資本市場(chǎng)融資環(huán)境寬松正好給了企業(yè)囤積資金的機(jī)會(huì)。

??從這些企業(yè)的拿地情況來(lái)看，陽(yáng)光城、信達(dá)、碧桂園、首開等2015年以來(lái)的拿地力度都顯著增加。信達(dá)2015年在合肥、上海、深圳等多地高價(jià)拿 地，上周五更是以123億元的總價(jià)溢價(jià)96%拿下杭州地王；首開2015年新增土地面積高達(dá)272萬(wàn)方，其中有四個(gè)是北京的地王。但跟企業(yè)銷售和融資比， 這樣的拿地規(guī)模并不算高，而且很多地塊企業(yè)都會(huì)選擇合作開發(fā)。企業(yè)拿地之后，必然要投入更多的資金進(jìn)行開發(fā)，因此這些企業(yè)在2015年抓緊時(shí)機(jī)融資，囤積 了大量的資金，為后續(xù)擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。

??項(xiàng)目去化回款增加，企業(yè)資金充足發(fā)力再擴(kuò)張

??除了融資帶動(dòng)了企業(yè)資金增長(zhǎng)之外，伴隨著 2015年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖，多數(shù)房企銷售大幅增長(zhǎng)，部分房企采用了降價(jià)等促銷手段大力去庫(kù)存，加強(qiáng)銷售回款，有的房企投資力度相對(duì)較小，最終也促使房企持有的現(xiàn)金量增幅更為明顯，進(jìn)而成就了一個(gè)個(gè)的地王。

??這些企業(yè)中，一類如中海、招商等企業(yè)，投資開發(fā)力度相對(duì)較小。這些企業(yè)經(jīng)歷了重組，重組之下，中海和招商通過(guò)股權(quán)變化和資產(chǎn)注入獲得不少資源， 對(duì)外投資力度自然下降。以中海為例，由于中海與中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的原因，從2013年后中海在公開市場(chǎng)的拿地量逐漸減少，2015年僅為761萬(wàn)方，較 2013年下降54%，在7家千億房企中新增土儲(chǔ)最少，整體的開發(fā)投資額也從1289億大幅度下降到564億。但是中海銷售規(guī)模近年來(lái)逐漸擴(kuò)大，銷售回款 也隨之提升，2015年銷售回款達(dá)1082億。這“一升一降”之間增加了中海的現(xiàn)金水平。

??還有一類如雅居樂(lè)、金茂等， 2015年受益于部分城市市場(chǎng)，銷售回款顯著增加，雖然企業(yè)融資表現(xiàn)平平，但是持有現(xiàn)金還是出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)。比如雅居樂(lè)，此前一直面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)問(wèn) 題，2015年市場(chǎng)回暖，同時(shí)企業(yè)加大去庫(kù)存力度，控制投資開發(fā)規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，持有現(xiàn)金增加。