一二線城市土地成交落入低位，三四線城市成為交易量增長點

??2018年5月，地方城市進入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市的成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來看，土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)上升，但受成交結構變動影響，成交樓板價跌至兩年以來最低點。

??政策動向方面，地方政府發(fā)布政策頻次顯著提高，加強住宅用地供應、推進租賃住房市場發(fā)展成為重點。如南京、深圳等市均在月內發(fā)布了土地供應計劃，進一步加強住宅用地供應，深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設總量的60%。22日，廈門表態(tài)要在多渠道增加租賃住房供應，并積極盤活存量房屋用于租賃。25日，大連出臺土拍新規(guī)，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設定為70%，達到溢價率上限后改為競拍租賃房配建比例。

??土地市場方面，在4月份成交走低后，5月成交規(guī)模出現(xiàn)回升。5月CRIC監(jiān)測的300城成交建筑面積2.1億平方米，環(huán)比上漲41%，同比大增73%；但土地均價出現(xiàn)回落，本月成交均價僅1873元/平方米，為近兩年最低。這一方面是因為一線城市成交地塊主要為租賃、動遷房，另一方面也是由于一二

??線城市成交占比下降所致。溢價率指標方面，在三四線城市高溢價地塊的帶動下，5月份整體溢價率

??為37%，環(huán)比大漲14.7個百分點，溢價率在低位運行了7個月以后首次重新回到30%以上。

??分城市能級來看，一線和二線城市的成交面積和金額均顯著縮量，三四線城市成為月內成交規(guī)模上升的主要支柱。本月一線城市的土地市場幾乎進入凍結狀態(tài)，僅上海、廣州兩個城市有土地成交，共8幅地塊，且宅地多為動遷安置房和租賃用地。二線城市方面，依然呈現(xiàn)“西高東低”的成交分布，中西部二線城市的成交建面遠高于東部沿海的二線城市，另一方面租賃用地也在進入市場，廈門在本月成交首宗租賃用地。三四線城市方面，本月土地成交量大幅上升，佛山、慈溪、海寧等沿海城市成交規(guī)模居于前列。

??對于下半年的土地市場走勢，我們認為熱點城市將控制地價的前提下，進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應，一二線城市成交量會因此回升，不過溢價率還將維持低位。對于一二線城市的優(yōu)質商辦地塊而言，在住宅用地投資機會減少的情況下，出于區(qū)域投資平衡的需要，未來或許會受到更多的關注。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場熱度會繼續(xù)保持，量價指標也會持續(xù)一段時間的高位，但對于房企而言還是應當保持謹慎，尤其對于新進入城市，更應審慎評估投資地塊的財務可行性。

??整體市場——成交規(guī)?；厣?，溢價率大幅增長

??各能級市場——一二線占比一降再降，三四線地市持續(xù)增長

??重點地塊——地塊熱度整體下行，杭州商業(yè)地塊占雙榜榜首

??土地政策——深圳發(fā)布年度供地計劃，大連限定土拍溢價率上限

??一、整體市場——成交規(guī)?；厣?，溢價率大幅增長

??1、供應：供應規(guī)模小幅回升，市場總體供應量平穩(wěn)

??5月份土地市場供應小幅回升，全國330城市經營性土地供應建筑面積回升至18661萬平方米，環(huán)比上漲19%，與3月份的供應小高峰相比幾乎持平，但與去年同期對比來看，供應面積下跌8%，今年整體的供應量走勢平穩(wěn)，但同比反而有所下跌，市場供應方面持續(xù)縮緊，將會加劇土地市場供求關系的不平衡；另一方面，從供應幅數(shù)來看，本月供應地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比則下降11%，在供應建筑面積小幅波動的情況下，2月份以來供應的幅數(shù)持續(xù)上揚，從這一層面來看，出讓地塊平均體量下降，對于開發(fā)商來說小盤快速開發(fā)去化，也是降低資金成本的機會。

??2、成交：同環(huán)比均顯著上漲，年內呈現(xiàn)成交大小月

??3、結構：整體出讓結構維持穩(wěn)定，綜合地塊本月占比微漲

　　4、價格：單價回落，僅二線城市地價環(huán)比上升

??5、溢價率：溢價率觸底反彈，三四線溢價率重返高點

??6、城市排行：鄭州重回成交面積第一，杭州蟬聯(lián)金額榜首

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