[克而瑞]12月土地市場：規(guī)模迎來全年最高峰，來年市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭

??2018年的最后一個月，土地市場終于迎來了年內(nèi)交易量峰值，但與往年相比，2018年的年末高位不僅來得較晚，而且翹尾幅度并不顯著，總規(guī)模也不敵去年同期，與其用“高峰”來形容，12月市場更像是進行了一個“爬坡”。

??縱觀各個能級，一線城市的表現(xiàn)仍然可圈可點，成交規(guī)模同環(huán)比都有所上漲，三四線城市經(jīng)歷了一年的高位供應(yīng)后顯得爆發(fā)乏力，第四季度的成交規(guī)模同比下滑。

??市場走勢：成交規(guī)模達(dá)年內(nèi)最高，“翹尾”幅度不及去年同期

??供應(yīng)方面，在上個月供應(yīng)大爆發(fā)之后12月份土地供應(yīng)總量顯著回落，但相對于全年來看仍處于較高水平，全國300城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積為29366萬平方米，供應(yīng)土地幅數(shù)為4967幅，建面和幅數(shù)均表現(xiàn)為同比升、環(huán)比降的走勢，其中供應(yīng)幅數(shù)同比漲幅高達(dá)44%，而環(huán)比下降了26%。雖然1、2月份一向是土地成交淡季，但年末部分城市為了完成供地指標(biāo)，供應(yīng)態(tài)度相對積極。

??與供應(yīng)的表現(xiàn)恰恰相仿，12月土地市場交出了全年成交規(guī)模最高答卷，年末效應(yīng)有一定程度體現(xiàn)，總成交建面達(dá)到28433萬平方米，環(huán)比上漲43%，但同比下滑了16%，“翹尾”幅度以及成交體量均不及去年同期，一方面是由于今年10月份以前每個月的成交建面同比均上升，另一方面是下半年以來開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的情緒仍未散去，對年末拿地的積極性也有一定影響。

??在整體成交體量沖高的基礎(chǔ)上，各能級城市的成交體量環(huán)比均有一定程度的上行，但相比一線城市同環(huán)比都上漲的積極表現(xiàn)，二線和三四線城市的同比表現(xiàn)則相對走弱，一線城市本月共成交961萬平方米，同環(huán)比漲幅分別達(dá)到42%和57%，二線和三四線城市雖然環(huán)比漲幅也不小，但同比分別下滑了19%和16%，可見土地市場下半年轉(zhuǎn)冷，對二線和三四線城市的影響程度更甚。事實上，從今年5月份開始，土地市場在成交規(guī)模方面一直表現(xiàn)得較為平穩(wěn)，除了8月以及12月，其他月份的成交體量都維持在2億平方米左右，與2017年月度成交規(guī)模的大起大落形成鮮明對比，加之土地成交價格也從9月份開始持續(xù)緩慢爬升，可見土地市場在政策調(diào)控下已經(jīng)進入了以“穩(wěn)”為主的運行狀態(tài)。

??2018年的最后一個月，土地市場終于迎來了年內(nèi)交易量峰值，但與往年相比，2018年的年末高位不僅來得較晚，而且翹尾幅度并不顯著，總規(guī)模也不敵去年同期，與其用“高峰”來形容，12月市場更像是進行了一個“爬坡”。

??縱觀各個能級，一線城市的表現(xiàn)仍然可圈可點，成交規(guī)模同環(huán)比都有所上漲，三四線城市經(jīng)歷了一年的高位供應(yīng)后顯得爆發(fā)乏力，第四季度的成交規(guī)模同比下滑。

??市場走勢：成交規(guī)模達(dá)年內(nèi)最高，“翹尾”幅度不及去年同期

??供應(yīng)方面，在上個月供應(yīng)大爆發(fā)之后12月份土地供應(yīng)總量顯著回落，但相對于全年來看仍處于較高水平，全國300城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積為29366萬平方米，供應(yīng)土地幅數(shù)為4967幅，建面和幅數(shù)均表現(xiàn)為同比升、環(huán)比降的走勢，其中供應(yīng)幅數(shù)同比漲幅高達(dá)44%，而環(huán)比下降了26%。雖然1、2月份一向是土地成交淡季，但年末部分城市為了完成供地指標(biāo)，供應(yīng)態(tài)度相對積極。

??與供應(yīng)的表現(xiàn)恰恰相仿，12月土地市場交出了全年成交規(guī)模最高答卷，年末效應(yīng)有一定程度體現(xiàn)，總成交建面達(dá)到28433萬平方米，環(huán)比上漲43%，但同比下滑了16%，“翹尾”幅度以及成交體量均不及去年同期，一方面是由于今年10月份以前每個月的成交建面同比均上升，另一方面是下半年以來開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的情緒仍未散去，對年末拿地的積極性也有一定影響。

??在整體成交體量沖高的基礎(chǔ)上，各能級城市的成交體量環(huán)比均有一定程度的上行，但相比一線城市同環(huán)比都上漲的積極表現(xiàn)，二線和三四線城市的同比表現(xiàn)則相對走弱，一線城市本月共成交961萬平方米，同環(huán)比漲幅分別達(dá)到42%和57%，二線和三四線城市雖然環(huán)比漲幅也不小，但同比分別下滑了19%和16%，可見土地市場下半年轉(zhuǎn)冷，對二線和三四線城市的影響程度更甚。事實上，從今年5月份開始，土地市場在成交規(guī)模方面一直表現(xiàn)得較為平穩(wěn)，除了8月以及12月，其他月份的成交體量都維持在2億平方米左右，與2017年月度成交規(guī)模的大起大落形成鮮明對比，加之土地成交價格也從9月份開始持續(xù)緩慢爬升，可見土地市場在政策調(diào)控下已經(jīng)進入了以“穩(wěn)”為主的運行狀態(tài)。

??重點地塊：年末優(yōu)質(zhì)地塊增多，上海靜安區(qū)成交年內(nèi)首幅可售宅地

??12月份不但成交規(guī)模整體上漲，成交地塊質(zhì)量也有所上升，主要由于之前一些一二線城市保持著較快的供地節(jié)奏，供出一部分位置條件上佳的地塊?？們rTOP10榜單的門檻值環(huán)比上升了4成，廣州由于成交了較多大體量地塊，成為總價榜單中最耀眼城市，前10占據(jù)6席位；而上海靜安區(qū)成交了今年唯一一宗可售商品住宅用地，該地塊位于大寧金茂府附近，區(qū)位較佳，地塊由融創(chuàng)以底價競得，樓板價46610元/平方米，跟目前周邊房價對比來看，該項目的可盈利性是較高的，融創(chuàng)的入駐更也進一步提升了新靜安板塊的居住價值。

??總結(jié)

??從全年市場來看，2018年的土地市場整體較為積極，大部分月份的供求規(guī)模同比上升，雖然從7月份開始市場熱度下降，流拍現(xiàn)象引起了廣泛關(guān)注。但不可否認(rèn)的是除第四季度以外，其他月份的土地成交規(guī)模同比均是上漲的，一邊流拍、一邊囤地成為了今年土地市場一個獨特的現(xiàn)象。

??在年末例行的住建部工作會議上，“穩(wěn)地價”成為了重要調(diào)控目標(biāo)之一，基于這樣的調(diào)控目標(biāo)，2019年預(yù)計土地供給會維持在高位，尤其是熱點城市會確保供給側(cè)充裕，地價也將維持穩(wěn)定。不過就企業(yè)角度而言，考慮到土地供給維持高位，而需求、房價預(yù)期不再看多，在地塊投資前景的研判上，還是應(yīng)當(dāng)更加審慎一些。