[克而瑞]三四線(xiàn)土地市場(chǎng)分化，企業(yè)投資“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”？

◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??上半年土地市場(chǎng)整體經(jīng)歷了小幅回溫，但5月份以來(lái)調(diào)控政策不松反緊、融資監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，土地市場(chǎng)降溫明顯。7月份各能級(jí)城市成交溢價(jià)率、土地成交均價(jià)再度回落。隨著房企回歸一二線(xiàn)的腳步加快，三四線(xiàn)城市樓市、地市波動(dòng)也在加劇、且冷熱不均。在分化加劇、拿地謹(jǐn)慎之下，房企投資三四線(xiàn)的態(tài)度也不盡相同，哪些在“追高”？又有哪些在逆周期抄底？

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??三四線(xiàn)地市冷熱不均

??流拍與高溢價(jià)并現(xiàn)

??相比部分二線(xiàn)城市土地?zé)岫容^高，三四線(xiàn)土地市場(chǎng)的內(nèi)部分化明顯、冷熱不均。通過(guò)對(duì)比30個(gè)樣本城市近期土地市場(chǎng)來(lái)看，部分城市土拍熱度仍維持在高位：如海門(mén)、義烏6、7月份平均成交溢價(jià)率都在70%以上；上饒、日照連續(xù)3個(gè)月平均地價(jià)上漲；煙臺(tái)、商丘、滁州、宜春、惠州等城市6、7月份地價(jià)漲幅也在10%到50%不等。其中雖有成交結(jié)構(gòu)的影響，但整體來(lái)看這些三四線(xiàn)土地仍較熱。

??相反地，部分城市地價(jià)連續(xù)下行，溢價(jià)率也持續(xù)處于低位，流拍頻現(xiàn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷：婁底、六安、荊門(mén)、株洲和常州連續(xù)3個(gè)月地價(jià)下行，常州7月份土地成交平均溢價(jià)率僅有6%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平；另外還有少數(shù)城市7月流拍頻出，如金華7月份流拍地塊數(shù)量高達(dá)37幅，部分地塊經(jīng)過(guò)近100輪競(jìng)拍尚未達(dá)到保底價(jià)而流拍，此外溫州、清遠(yuǎn)、湖州7月份流拍數(shù)量也在10幅以上。

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　　謹(jǐn)慎投資下“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”規(guī)模房企南通拿地?zé)崆楦?/strong>

　　在樣本城市中，7月份市場(chǎng)表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的15個(gè)城市土地成交總量達(dá)到700萬(wàn)平方米以上，共吸金超過(guò)330億元，整體成交量比市場(chǎng)下行的15個(gè)樣本城市高出3-4倍。

　　從40個(gè)重點(diǎn)企業(yè)來(lái)看，接近7成房企熱衷在熱度較高的城市投資，僅6家企業(yè)選擇了近期土地降溫的城市。由此可見(jiàn)，熱點(diǎn)城市還是更易引起企業(yè)的扎堆進(jìn)駐和積極拿地，企業(yè)投資整體仍然保持謹(jǐn)慎。

　　典型的如萬(wàn)科、恒大、碧桂園等企業(yè)，7月份熱衷在土拍較熱三四線(xiàn)繼續(xù)拿地。例如萬(wàn)科在臺(tái)州、南通、唐山等地均有落子。另，從城市選擇來(lái)看，規(guī)模房企在南通拿地仍維持著較高的熱情。7月萬(wàn)科、恒大、碧桂園、中南、中海等企業(yè)均有落子，其中不乏高溢價(jià)和高地價(jià)的地塊。

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??低價(jià)拿地抵御市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷風(fēng)險(xiǎn)

??土拍降溫城市成為少數(shù)房企戰(zhàn)略性布局的首選

??在多數(shù)房企選擇扎堆熱點(diǎn)城市同時(shí)，仍有少部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的城市吸引了企業(yè)拿地，主要源于兩個(gè)原因：

??一是城市位于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市群內(nèi)、或是城市中心地塊，企業(yè)看好其長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?。典型城市包括義烏、吉安。其中紅星美凱龍、世茂房地產(chǎn)7月份在義烏競(jìng)得的商住地塊溢價(jià)率都在30%以上。中梁競(jìng)得的吉安市核心區(qū)域的一宗純宅地，溢價(jià)率高達(dá)52%，但成交樓板價(jià)3102元/平方米，區(qū)域商品房均價(jià)在7000-10000元/平方米，以此看來(lái)中梁仍有不低的溢價(jià)空間。

??二是這些城市本就是企業(yè)準(zhǔn)備布局、外擴(kuò)的區(qū)域，且整體拿地價(jià)格不高，盈利空間仍大。典型如奧園，作為粵系房企，江西在其全國(guó)化布局戰(zhàn)略中占有重要地位。奧園在九江瑞昌市拿下5宗純住宅用地的樓板價(jià)均不超過(guò)1000元/平方米，目前瑞昌住宅均價(jià)僅有4000元/平方米左右，一方面盈利空間仍存，另一方面也是奧園走出廣東深度布局江西的良好機(jī)會(huì)。

??整體來(lái)看，三四線(xiàn)城市內(nèi)部在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等多方面都存不小的差異，所以市場(chǎng)走勢(shì)難免有所分化：7月份仍在量?jī)r(jià)齊升的三四線(xiàn)城市多為經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、房?jī)r(jià)還有上行空間的城市，如南通、贛州、許昌等。

??在三四線(xiàn)城市地市分化的背景下，謹(jǐn)慎拿地仍然是絕大多數(shù)房企的共識(shí)，城市選擇上“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，熱點(diǎn)城市還是更易引起企業(yè)的扎堆進(jìn)駐和積極拿地。全國(guó)型房企如萬(wàn)科、碧桂園、恒大等都積極布局熱點(diǎn)城市。但值得注意的是，在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的城市伺機(jī)低價(jià)拿地，也是部分降低土地成本、戰(zhàn)略性布局城市的好時(shí)機(jī)。