[克而瑞]七成地王面臨虧損,拿地時間至關(guān)重要

2019-11-25 15:52:59

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  • 城市:浙江
  • 發(fā)布時間:2019-11-25
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

◎  研究員 /馬千里,邱娟

??2016年杭州土地市場熱度明顯上升,當(dāng)年綠城競得的潮鳴地塊,在之后的兩年內(nèi)均保持著杭州最高樓板價的記錄。在這兩年間,盡管最高樓板價未被刷新,但多個區(qū)域地王最高單價不斷被刷新,土地市場熱度依然高漲。到了2019年,由于杭州土拍采用“限價+競自持”方式競拍,部分地塊實(shí)際樓板價也早已刷新了歷史地王價,地市熱度明顯被低估。 

??隨著地王們逐漸進(jìn)入銷售階段,但市場整體調(diào)控力度尚未放松,杭州房價走勢也一直較為平穩(wěn),在這樣的環(huán)境下,這些頂風(fēng)入市的地王們?nèi)缃裆鏍顟B(tài)如何呢?

??01

??土地市場:行政區(qū)地王接連被刷新,“限價+競自持”使得市場熱度被低估

??2016年,綠城在杭州下城區(qū)以45368元/平方米的價格拿下一宗宅地,刷新了當(dāng)時的單價地王記錄且較歷史單價地王樓板價提升了24%,杭州土地樓板價產(chǎn)生了跳躍性的上漲。2017、2018年杭州土地市場迎來一波“地王潮”,2017年上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等多個行政區(qū)地王被刷新,2018年,江干區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)等行政區(qū)地王又不斷被刷新,這兩年地王數(shù)量均保持在高位。 

??到了2019年上半年,杭州土地市場再度大幅升溫,以4月份成交的上城區(qū)望江單元的優(yōu)質(zhì)宅地為例,在經(jīng)過34輪的競價后溢價率達(dá)到30%,并進(jìn)入競自持程序;最終經(jīng)過11輪競自持投報后,被濱江集團(tuán)以最高限價52億元、30%溢價率+自持22%、樓板價45325元/平方米競得,實(shí)際樓板價已經(jīng)超5萬元/平方米,早已刷新了歷史最高單價。 

??而從地王的平均樓板價來看, 2016年到2019年地王的平均樓板價保持基本穩(wěn)定,整體保持在3萬元/平方米以下。值得注意的是,2019年地王的平均樓板價為26692元/平方米,較前三年略有下降,尤其較2017年下降了10%,究其原因,也是由于杭州2019年土地拍賣規(guī)則導(dǎo)致的,地市高熱之下,“限價”雖然使得土地樓板價保持在可控范圍,但是“競自持”使得可售面積明顯減少,實(shí)際樓板價依然處于高位,土地市場熱度依然高漲。這從2019年杭州土地出讓金數(shù)量即可看出 ,根據(jù)CRIC統(tǒng)計,截止11月18日,杭州年內(nèi)累計土地出讓金額達(dá)2387億元,較2018年全年出讓金總額僅低56億元,依然排在全國第一位。

杭州地王數(shù)量和成交樓板價

??02

??入市情況:近八成地王已經(jīng)開盤,尚未入市地王多為主城區(qū)超高單價地王

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計,截止2019年11月18日,近八成地王已經(jīng)入市,入市項目的平均入市周期達(dá)15.6個月,超過全國平均入市周期10個月左右。就已入市的單個地塊來看,入市最快的是臨安區(qū)單價地王項目——苕溪壹號,拍地之后4個月就開盤,該項目拿地樓板價高達(dá)12506元/平方米,溢價率高達(dá)55%,這與臨安當(dāng)時的規(guī)劃利好和杭州樓市的高熱不退以及臨安相對寬松的調(diào)控政策息息相關(guān),這場土拍是在臨安撤縣設(shè)區(qū)后的半月內(nèi)拍下的,行政區(qū)劃調(diào)整后,臨安的樓市熱鬧非凡,杭州市區(qū)、嘉興、溫州的炒房團(tuán)蜂擁而至,臨安的房價迎來了新一輪的上漲契機(jī),因此,土拍熱度明顯上漲。由于市場高預(yù)期,為了搭上順風(fēng)車,房企加快了入市的進(jìn)度,僅僅4個月就開盤;首開平均銷售均價17000元/平方米,剔除建安、營銷等成本,項目肯定是要虧的,目前房價漲至22450元/平方米,能稍有盈利空間。而入市最為緩慢的地王是前江干區(qū)單價地王——金隅中鐵諾德都會森林,拿地之后22個月才首開,其余入市項目開發(fā)周期均在1-2年之間,大部分地王的開發(fā)節(jié)奏較為緩慢。

典型地王項目入市情況

??除土地成交不久的富陽區(qū)單價地王外,未入市的項目均是位于主城區(qū)的超高單價地王,多位于西湖、江干、上城等區(qū)域,樓板價接近或超4萬元/平方米,在當(dāng)時這一價格接近或超過周邊同類項目的售價,面粉價格過于高昂,因此入市節(jié)奏較同期地王明顯偏慢。在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價背景下,這類高價地王入市的盈利空間不大,大概率面臨虧損的命運(yùn),所以這類地王項目依舊處于擱置狀態(tài),入市周期預(yù)計均超2年。 

??03

??周邊房價:拿地時機(jī)關(guān)乎盈利空間,下城區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等區(qū)域漲勢最為突出

??進(jìn)一步結(jié)合入市時點(diǎn)來看,已入市的“地王”項目主要集中在2016、2017、2018年拿地,與拿地時的周邊房價相比,開盤價格平均漲幅已達(dá)36%。但各項目受規(guī)劃利好程度不同,加之拿地時的基礎(chǔ)房價存在差異,開盤時的房價漲幅也存在較大差異??偟膩碚f,規(guī)劃利好較大的余杭、臨安等區(qū)域房價漲幅最為突出,相比之下,供地較少、限價嚴(yán)格的上城區(qū)房價漲勢最慢。至于價格,由于2018年下半年杭州對部分高價地有針對性的放松限價,因此部分地王項目價格有明顯上漲,譬如拱墅區(qū)單價地王項目——綠城建發(fā)沁園,2018年10月底開盤價格49500元/平方米,目前價格已經(jīng)增至61500元/平方米,漲幅高達(dá)24%,還有上文提到的臨安單價地王項目——苕溪壹號,目前售價達(dá)22450元/平方米,較首開價格上漲了32%,其余項目價格漲幅多在7%以下。 

??就盈利情況來看,拿地之時,13宗地王項目有5宗“面粉”貴于“面包”,最為典型的當(dāng)屬“踩點(diǎn)”拿地的綠城鳳起潮鳴項目,該宗地在2016年3月競得,盡管當(dāng)時拿地之處樓板價較當(dāng)時周邊房價還要貴368元/平方米;但由于項目區(qū)位優(yōu)越,加之項目定位高端,又恰好趕上了杭州房價快速上漲的窗口期,2017年底項目開盤價達(dá)80000元/平方米,較拿地時的周邊房價上漲了78%,房地差也接近了34632元/平方米,盈利空間可期。

地王項目入市時點(diǎn)與所在版塊

??04

??盈虧情況:七成入市地王面臨虧損,拿地較早的主城區(qū)項目盈利空間大

??就已經(jīng)入市的13個典型地王項目來看,根據(jù)測算地價房價比值處于45%-82%不等,房地差在4494-34632元/平方米之間。盈利空間較大的項目集中在下城區(qū)和濱江區(qū),并且是拿地較早的項目,多早于2016年6月,其中鳳起潮鳴、杭州壹號院兩個項目的房地差均超2.5萬元/平方米,地房比均在57%以下,盈利空間十分可觀。

典型入市地王開盤

??值得注意的是,盈利的地王還是少數(shù),七成入市地王面臨虧損。這部分項目地房比多在65%以上。其中,位于拱墅區(qū)的綠城建發(fā)沁園表現(xiàn)最為突出,該項目土地在2017年1月被綠城以31億元的價格競得,樓板價高達(dá)40766元/平方米,2018年10月首開,首開平均售價49500元/平方米,地房比高達(dá)82%,房地差僅有8734元/平方米,虧損十分嚴(yán)重。 

??我們進(jìn)一步對這些虧損地王項目的土地成交時間進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)這批地王集中成交在2017年下半年至2018年初,這也與當(dāng)時杭州的樓市和地市情況有極大關(guān)聯(lián),當(dāng)時剛剛經(jīng)歷過2016、2017年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果、對樓市充滿信心,同時房企也為戰(zhàn)略布局考慮,補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈,拿地有些“不計成本”、缺乏理智,因此2017、2018年誕生了許多區(qū)域性地王,這一波地王上市正好趕上嚴(yán)苛的限價調(diào)控,因此項目大多難逃虧損的命運(yùn)。

??05

??總結(jié):六成普通項目尚有盈利,明顯優(yōu)于地王,房企可適時補(bǔ)倉

??根據(jù)CRIC對杭州2016、2017年成交的188幅含宅地塊的運(yùn)營情況進(jìn)行統(tǒng)計分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn):目前還有23宗土地尚未開盤,僅占一成;而就盈利情況來看,近六成項目尚有盈利空間,超四成項目是虧損的,這與七成地王陷入虧損的困境截然不同,明顯優(yōu)于地王項目。 

??就區(qū)域來看,臨安、蕭山、富陽、余杭等郊區(qū)盈利項目的占比較高,這也與土地競爭格局和房價漲勢有較大關(guān)聯(lián),一方面,郊區(qū)房企競爭不及主城區(qū)激烈,拍地相對理性,土地價格雖然高,但房企在拿地時不會像在主城區(qū)拿地時那樣“不計成本”,另一方面,郊區(qū)譬如臨安撤縣設(shè)區(qū),迎來規(guī)劃利好,同時也不限購,房價漲勢突出,因此郊區(qū)項目的盈利概率相對較大,而主城區(qū)即使是非地王項目,地房比也處于高位,盈利空間不能保障,多面臨虧損的命運(yùn),這也與我們的統(tǒng)計相符合,拱墅、西湖、江干、下城、濱江等區(qū)域虧損項目個數(shù)均多于盈利項目。

2016、2017年杭州漢宅地地塊

??考慮到杭州近些年流動人口較多,加之一二手房價格倒掛,購房者持對新房的搖號中簽心態(tài)大于購買單價相對高昂的二手房源,結(jié)合市場來看,單10月份就連續(xù)出現(xiàn)三次“萬人搖”,足以見得杭州新房的需求還是十分旺盛的。尤其在目前房價整體趨穩(wěn)、土地價格不高的背景之下,那些價格合理、交通、配套較為完善的土地,尤其是蕭山、余杭等近郊區(qū),房企可予以重點(diǎn)關(guān)注,適時補(bǔ)倉。

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