[克而瑞]連深圳宅地都遇冷，土地市場真的徹底“涼了”？

◎  研究員 / 謝楊春、吳嘉茗

??土地資源稀缺的深圳，一次性出讓6宗宅地實屬罕見。就結(jié)果而言，11月22日土拍熱度與6月份形成鮮明對比。參拍房企大量減少、2宗地塊底價成交、甚至還有1宗地塊流拍。深圳土拍的“遇冷”，是個例還是典型？全國土地市場已經(jīng)徹底“涼涼”了么？

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??去房地產(chǎn)化發(fā)展的中心城市

??土拍受限是必然的歸宿

??從深圳出讓的6宗地塊來看，全部為含宅地塊（包含1宗人才住房用地），宅地在深圳絕對屬于稀缺資源，一般來說有宅地入場都會引起房企爭相競拍。但本次土拍中6宗宅地以“雙限雙競”方式舉行，除了“限總價”、“限售價”、“競?cè)瞬抛》俊币酝?，還加上了取得不動產(chǎn)證后三年內(nèi)限售、商品房不得捆綁精裝修等鐐銬。對房企的運營水平、資金能力提出了更高的要求，也明顯抑制了房企參拍的積極性。 

??對比本次成交地塊限價以及目前周邊二手房/競品的售價，最高限價與目前周邊在售價格幾乎持平。穩(wěn)住未來幾年內(nèi)板塊房價的初衷使得政府在土地出讓階段就開始限價。房企角度看，從拿地到銷售間還需投入建安、開發(fā)、財務(wù)、人工等多項成本，銷售限價已經(jīng)鎖定了項目的利潤空間，所以參拍的房企不多，即使參拍，態(tài)度也不甚積極。 

??因此，本次土拍的遇冷，并不真正意味著深圳地市已經(jīng)徹底“冷卻”，也不能完全成為全國土地市場走弱的風(fēng)向標，而是更多的體現(xiàn)了房企在當前的市場周期波動下，對利潤空間的考量。 

??某種程度而言，去房地產(chǎn)化發(fā)展的中心城市，土拍受限是必然的歸宿。深圳這樣的調(diào)控方式在一線城市并不罕見，北京2016年已采用過“限房價、競地價”的土拍模式，且限競房普遍執(zhí)行9070政策，對于剛需購房者而言是重大利好。此類限競房入市，對于抑制城市房價過快上漲有著重要的作用?？梢哉f，從土地市場源頭抑制房價的調(diào)控將成為核心城市房住不炒之下的“必經(jīng)之路”。

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??部分城市下半年土拍成交量走高

??房企理性態(tài)度之下需求仍在

??事實上，在經(jīng)歷了上半年土地市場一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一線城市，也涵蓋寧波、蘇州、長沙等熱點二線。其中長沙下半年中有4個月的成交量都高于月度平均水平。成交量的走高，一方面受到供地節(jié)奏的影響，另一方面也說明盡管市場平淡，房企仍然有拿地的需求，只是在成本把控上更加謹慎。

??除了成交量并未明顯下跌以外，地市真正的核心指標——可比地價也并沒有出現(xiàn)明顯降幅，蘇州、武漢、西安等熱點二線城市的可比地價持續(xù)走高，三四線城市中則以南通的地價上漲最為顯著，對于大多數(shù)城市來說，土地市場實際上處于“預(yù)期下行，底線未降”的狀態(tài)。 

??雖然部分城市土地成交熱度猶存，但整體市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整苗頭。這一點2019年下半年流拍率上升、溢價率下行便可見一斑。地市回歸理性的同時，房企投資也維持了謹慎態(tài)度，愿意高溢價拿地的企業(yè)越來越少。

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??土地市場“轉(zhuǎn)涼”

??龍頭房企踩剎車、國企則表現(xiàn)相對積極

??受市場低迷、融資收緊的宏觀影響，“抓銷售、促回款”成為房企工作的重心，投資意愿則進一步減弱，這一點從龍頭房企的表現(xiàn)來看就非常明顯。10強房企中有9家在10月份新增拿地金額遠低于全年平均水平，恒大、碧桂園和萬科10月拿地金額較全年平均水平大幅下降。 

??然而，在土地市場轉(zhuǎn)涼之際，國企、央企憑借自身貫穿周期的資金實力和低融資成本表現(xiàn)“積極”。招商、中海等企業(yè)10月拿地金額超過80億元。而深圳土拍中，5宗成交地塊最后也均由國企拿下。

??總體而言，土地市場目前量、價漲幅趨緩，溢價率走低，競爭程度下降，體現(xiàn)了市場回歸理性的一面。但可比地價尚未下滑，是政府與企業(yè)間的博弈。 

??實際上，當前土地市場正處于分化態(tài)勢。一方面是企業(yè)在加快去化、維持規(guī)模的情況下仍有實際納儲需求，但態(tài)度更趨謹，盲目拿地、高溢價拿地的行為明顯減少；另一方面則是不同城市面臨著不同的土拍調(diào)整，北京、深圳這樣的一線城市地市面臨政策收緊調(diào)控，而廈門10月掛出的兩宗地不僅不設(shè)競拍底價，且允許分兩次繳清土地出讓金，意圖刺激房企參與競拍。 

??隨著市場持續(xù)分化，未來一線城市不可避免的將會成為利潤洼地，土地市場將在政策嚴控下持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展；而其他線城市則有可能在供應(yīng)放量、調(diào)控刺激的作用下小幅回溫，拿地機遇更值得關(guān)注。