2020-01-02 09:36:42
??導(dǎo) 讀
??2019年,溢價(jià)降、流拍升,土地成交低位運(yùn)行,房企投資同樣趨謹(jǐn)。2020年,審慎的投資態(tài)度難逆轉(zhuǎn),投資聚焦?jié)摿π统鞘?,并購進(jìn)入 “大魚吃大魚” 時(shí)代。
??榜單解讀
??“前言:2019年土地成交規(guī)?;氐浇甑臀唬靶£柎骸焙鬅岫瘸掷m(xù)下行。溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍回到高位,在“地價(jià)底線未降、預(yù)期下行”的大背景下,2019年房企投資延續(xù)了2018年以來謹(jǐn)慎趨勢(shì),全年百強(qiáng)房企拿地銷售比降至0.34,與去年同期相比下滑0.04,與2017年高峰也相距甚遠(yuǎn)。但仍有42%的貨值被TOP10占據(jù),強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。進(jìn)入下半年,投資進(jìn)一步趨緊,四季度近3成房企未拿地。市場(chǎng)低迷的同時(shí)企業(yè)表現(xiàn)持續(xù)分化,部分頭部企業(yè)和國企拿地積極性凸顯,中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升,且年末收并購活動(dòng)頻發(fā),融資收緊之下,行業(yè)整合加速,收并購的“浪潮”還將持續(xù)。相比2018年,回歸二線成為眾多企業(yè)的首選,二線占比也由去年的38%上升至45%,但由于整體供應(yīng)節(jié)奏和地價(jià)的制約,僧多粥少導(dǎo)致回歸二線戰(zhàn)略在下半年進(jìn)入“平臺(tái)期”。總體而言,受限于資金、市場(chǎng)等多方面因素,當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金為王、利潤(rùn)為先是首選策略,預(yù)計(jì)2020年拿地將保持著審慎的態(tài)度。
??01 溢價(jià)降、流拍升,全年土地成交低位運(yùn)行
??2019年土地成交回到近十年低位,溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當(dāng)前土地市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)。盡管城市地價(jià)沒有明顯下滑,但從整體均價(jià)來看,已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整的苗頭,整體走勢(shì)不容樂觀。盡管12月終于迎來年末周期性回溫,市場(chǎng)成交量環(huán)比大幅上揚(yáng),成交建面同環(huán)比分別上漲15%和41%。但土拍規(guī)模的上行并未能有效帶動(dòng)溢價(jià)率的回升,12月成交溢價(jià)率7.7%,較上月再降0.3個(gè)百分點(diǎn),同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn),開發(fā)商溢價(jià)拿地的積極性不高。
??02 42%的新增貨值被銷售TOP10占據(jù)
??1-12月銷售百強(qiáng)房新增貨值超9.7萬億,較2018年下降10%左右。新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到180億元,較去年同期增長(zhǎng)5.2%。全年來看,28家企業(yè)進(jìn)入新增貨值千億陣營,16家企業(yè)新增貨值突破2000億,碧桂園、融創(chuàng)、萬科新增貨值超5000億,分列前三。盡管貨值集中度有所下滑,但規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依舊巨大,42%的新增貨值被銷售TOP10占據(jù),且銷售20強(qiáng)與新增貨值20強(qiáng)基本重合。另,TOP50房企占據(jù)了百強(qiáng)新增貨值的84%,強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百強(qiáng)中的占比來看,僅有操盤金額TOP11-20梯隊(duì)的房企新增貨值高于操盤金額占比2個(gè)百分點(diǎn),沖擊規(guī)模的“野心”不減。而后50強(qiáng)房企在規(guī)模增長(zhǎng)壓力下“求生”反應(yīng)顯著。
??03 拿地節(jié)奏先揚(yáng)后抑,四季度明顯剎車
??全年百強(qiáng)房企拿地銷售比為0.34,較11月末再降0.02,延續(xù)了自2017年高點(diǎn)持續(xù)下滑的趨勢(shì),2019年、2018年持續(xù)保持低位,維持謹(jǐn)慎態(tài)度。
??分梯隊(duì)來看,TOP10及21-50的房企全年拿地銷售比維持在0.3左右,低于百強(qiáng)均值;而11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企,全年拿地銷售比維持在0.4以上,出于各自“爭(zhēng)份額“和“活下去”需求,拿地相對(duì)活躍。
??從投資節(jié)奏來看,全年先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)明顯,四季度房企投資明顯剎車。從單月操盤金額50強(qiáng)房企拿地銷售比來看,9月份以來始終維持在0.3以下的低位,顯著低于上半年均值。
??04 近5成百強(qiáng)房企拿地金額同比下滑 綠城、金茂相對(duì)積極
??在整體拿地保持謹(jǐn)慎之下,2019年百強(qiáng)房企中有49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降,其中5成降幅在30%以上,謹(jǐn)慎的態(tài)度一覽無遺。且主要集中在“一頭一尾”:10強(qiáng)房企中僅有中海、綠地和世茂拿地金額同比增長(zhǎng)22%、18%和20%。TOP50以后房企受限于資金和自身規(guī)模不足,拿地優(yōu)勢(shì)并不大。此外,金科、綠城、金茂等全年拿地金額漲幅均在25%以上,表現(xiàn)相對(duì)積極,土儲(chǔ)也得到一定補(bǔ)充,在保證運(yùn)營能力的前提下,未來業(yè)績(jī)有望再上臺(tái)階。
?? 05 招商、中梁、禹洲新增貨值 排名高于銷售,未來增長(zhǎng)有支撐
??土地作為房企規(guī)模增長(zhǎng)的重要支撐,除了總土儲(chǔ)的規(guī)模外,新增土儲(chǔ)的多少很大程度上將決定企業(yè)未來1到2年的策略和規(guī)模進(jìn)階的節(jié)奏。
??就2019年房企表現(xiàn)而言,銷售在前三十的房企中,招商、金科、中梁等新增貨值排名較銷售排名高出5位以上,考慮到部分企業(yè)例如中梁的三四線高周轉(zhuǎn)策略,只要把握年初獲得土地的上市時(shí)機(jī),規(guī)模再上臺(tái)階潛力巨大。
??另外,禹洲、東原等新增貨值排名較銷售高出10位以上,短期來看,如何高效的實(shí)現(xiàn)貨值轉(zhuǎn)化率是關(guān)鍵,這對(duì)企業(yè)的操盤能力和運(yùn)營能力提出了更高的要求,完善和優(yōu)化機(jī)制體制,通過節(jié)奏的精準(zhǔn)把握,未來業(yè)績(jī)沖進(jìn)50強(qiáng)問題不大。
??06 二線投資上升7個(gè)百分點(diǎn) 中西部仍是“要塞”
??房企投資回歸二線顯著。百強(qiáng)房企二線投資占比較2018年提升7個(gè)百分點(diǎn),三四線占比降至50%。由于二線城市供應(yīng)有限、競(jìng)爭(zhēng)激烈,回歸二線戰(zhàn)略進(jìn)入平臺(tái)期,分季度來看,二季度二線占比一度接近48%,四季度則有所回落。
??結(jié)合投資區(qū)域的分布來看,中西部、長(zhǎng)三角仍是兩大投資重點(diǎn)地帶,尤其中西部的省會(huì)城市仍有較多優(yōu)質(zhì)地塊出讓,未來發(fā)展?jié)摿^大,吸引了大量房企投資。2019年百強(qiáng)房企在中西部拿地建面占比達(dá)到38%。
??具體城市方面,百強(qiáng)投資的二線城市以中西部核心城市如武漢、重慶等為主,此類城市從產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)模方面都極具優(yōu)勢(shì),長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有較大潛能;而百強(qiáng)在三四線城市中也主要選擇經(jīng)濟(jì)前景較好的城市,如溫州、徐州、佛山等城市圈核心三四線,投資持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)城市。
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07 現(xiàn)金為王、分化加劇 投資仍會(huì)能保持謹(jǐn)慎
??縱觀全年土地市場(chǎng)走勢(shì),由于企業(yè)面臨銷售艱難、融資緊張等多方面因素,企業(yè)全年都維持著較為審慎的拿地態(tài)度,工作重心集中在去負(fù)債、降杠桿、穩(wěn)銷售上,保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定是企業(yè)“生存”的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低和政策放松有限的情況下,2020年企業(yè)拿地大概率維持審慎、保守的態(tài)度。
??在整體保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)下,我們認(rèn)為城市、房企間的分化會(huì)更加劇烈。首當(dāng)其沖的是城市之間分化,部分“底線未降、預(yù)期下行”城市的土地市場(chǎng)格局或?qū)⒋蚱疲扔谪?cái)政壓力下,地方政府是否會(huì)再三權(quán)衡調(diào)低出讓底價(jià)值得關(guān)注。其次是企業(yè)間洗牌分化仍將加劇,土儲(chǔ)充裕的龍頭企業(yè)隨著償債高峰到來,依舊保持審慎,第二梯隊(duì)急需規(guī)模支撐的房企仍將維持現(xiàn)有的相對(duì)積極的態(tài)勢(shì)。
??08 聚焦?jié)摿π统鞘?nbsp; 并購進(jìn)入“大魚吃大魚”時(shí)代
??具體到城市,聚焦、收縮、深耕是房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)并不適合廣撒網(wǎng)、全覆蓋。投資能級(jí)上浮、投資區(qū)域下沉,保持小步慢跑、區(qū)域深耕的整體策略。
??在拿地城市選擇上,一二線城市仍是首選,尤其是行情反彈的省會(huì)城市。但考慮到供地有限,僧多粥少導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇,因此拿地仍需保持理性。三四線選擇上,避免全覆蓋和過度下沉,警惕前期地價(jià)非理性上漲的和人口流失嚴(yán)重的三四線,重點(diǎn)關(guān)注城市圈紅利之下有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線,例如長(zhǎng)三角一體化和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的衛(wèi)星城市。從輪動(dòng)角度而言,這些環(huán)核心周邊三四線城市經(jīng)過一波調(diào)整之后,在城市群、城市圈紅利的推動(dòng)下,未來發(fā)展前景依然巨大。
??2019年收并購逐步增多,成為房企補(bǔ)充土儲(chǔ)的主要方式之一。例如融創(chuàng)收購董家渡、成都環(huán)球世紀(jì)等大型項(xiàng)目,電建地產(chǎn)收購武漢地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司。收并購市場(chǎng)的活躍一方面是由于部分企業(yè)自身難以支撐運(yùn)營,另一方面大型房企也在積極尋求多樣化納儲(chǔ)的渠道,從多起并購表現(xiàn)來看,龍頭房企的收并購對(duì)象已經(jīng)逐漸從小魚變成了有一定規(guī)模的大魚,未來這一節(jié)奏會(huì)加快,而收并購也將會(huì)進(jìn)入“大魚吃大魚”的階段。