[克而瑞]兩大舉措改革土地供應(yīng)，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善

??導(dǎo)  語

??土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善中，本周流拍率已降至年內(nèi)低位。

??2020年第12周，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地市場成交總量較上周進(jìn)一步回升，同比降幅也持續(xù)收窄，土地出讓正在逐步恢復(fù)。另一方面，本周重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度明顯不及上周，本周地價(jià)也因此明顯回落，溢價(jià)率也下跌至低位。不過，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)改善中，本周流拍率已降至年內(nèi)低位。

??土地政策

??兩大舉措改革土地供應(yīng)

???？谔岢鲇袃斒栈亻e置土地

??根據(jù)自然資源部官方公布數(shù)據(jù)，2017年以前批而未供的土地約有1450萬畝，大量建設(shè)用地被閑置。為了改變這一現(xiàn)狀，合理供應(yīng)建設(shè)用地，自然資源部提出將通過改革增量的配置方式，加大存量的盤活力度滿足項(xiàng)目用地的合理需求，土地供應(yīng)有望進(jìn)一步精準(zhǔn)化。?？谝灿诒局軐ν庹髑笠庖姡岢鲇袃斒栈亻e置土地，盤活存量用地。

??土地成交

??成交規(guī)模保持上升趨勢

??能級成交結(jié)構(gòu)變動致地價(jià)進(jìn)一步走低

??2020年第12周（3月16日-3月22日），重點(diǎn)監(jiān)測城市本周土地市場成交總建面積進(jìn)一步回升，總成交體量達(dá)592萬平方米，同比降幅進(jìn)一步收窄至42%；成交金額也隨之小幅上漲，環(huán)比增加2%至211億元；受能級成交結(jié)構(gòu)變動影響，本周地價(jià)呈下降趨勢，平均樓板價(jià)環(huán)比下降3成，降至3565元/平方米。

??各能級城市成交方面，一線城市成交占比大幅下降，僅為4%。具體來看，一線城市本周僅成交了3宗地，上海2宗，廣州1宗；上海成交2宗地分別位于崇明和青浦，位置較為偏遠(yuǎn)，因此均為底價(jià)出讓；廣州成交地塊位于白云區(qū)，是一宗商辦用地，最終也是底價(jià)成交。二線城市中多數(shù)城市的總建面都低于50萬平方米，僅有長春的成交量超過100萬平方米；具體來看，長春本周成交總建筑面積達(dá)360萬平方米，共計(jì)成交16宗地，地塊均位于凈月區(qū)，由長春北方影都投資有限公司包攬，計(jì)劃用于打造長春影都；盡管多數(shù)城市成交量較低，但仍有部分城市的土拍熱度在優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動下保持在較高水平，如重慶和昆明本周的成交溢價(jià)率均在20%以上。熱點(diǎn)三四線城市中，成交量最大的城市是東莞，共計(jì)成交2宗地，分別位于厚街和麻涌，由于兩宗地素質(zhì)較佳，均吸引了多家房企爭奪，最終由佳兆業(yè)以31.8億元的總價(jià)競得，成交溢價(jià)率高達(dá)43%；其余城市的成交量均比較少，競拍熱度也不高，成交地塊以底價(jià)成交為主。

??土地流拍

??土地流拍率進(jìn)一步走低

??降至年內(nèi)低位

??土地流拍方面。由于大多數(shù)城市土地供應(yīng)仍然未能恢復(fù)正常水平，因此流拍地塊幅數(shù)也繼續(xù)保持低位；同時(shí)加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、降低土地出讓門檻成為各城市當(dāng)前供地的主要策略。在此影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率較上周進(jìn)一步走低，僅為6%，連續(xù)第5周下降。

??周度TOP5

??東莞競拍熱度最高

??出讓宅地均吸引十家以上房企爭奪

       就監(jiān)測城市成交重點(diǎn)地塊來看，本周成交地塊的條件明顯不及上周，總價(jià)TOP5地塊中僅有1宗地溢價(jià)成交，其余地塊均是底價(jià)成交，入榜門檻還不到10億元。具體來看，本周成交總價(jià)的地塊來自東莞，是一宗商住用地，該宗地曾在去年9月掛牌出讓，但因無人報(bào)名而遭遇流拍，本次再次出讓時(shí)起拍總價(jià)比上次下調(diào)了4億元，安居房配建比例也有10%降低至5%，同時(shí)也取消了競配建，土地出讓條件明顯放寬；由于出讓條件放寬，并且宗地也是厚街時(shí)隔多年再次出讓的商住地，因此吸引了11家房企前來競拍，最終由佳兆業(yè)以24.63億元的總價(jià)溢價(jià)39%競得。而同樣是大灣區(qū)熱點(diǎn)城市，佛山本周出讓地塊的熱度顯然不及東莞，主要是由于商業(yè)比例較高導(dǎo)致，最終地塊底價(jià)被中建三局聯(lián)合體競得。其余三宗地分別位于青島和長春，均為指定項(xiàng)目用地，因此最終也是底價(jià)成交，其中青島地塊由中巍競得，長春凈月2宗地則由長春潤德競得。

??單價(jià)榜方面，上海、廣州、東莞和佛山均有地塊入榜。具體來看，本周成交樓板價(jià)最高的地塊來自上海青浦，是一宗城中村改造地塊，平均樓板價(jià)達(dá)16000元/平方米，和之前周邊成交同類型宅地相比價(jià)格明顯回落。廣州也有一宗地塊入榜，平均樓面價(jià)為13170元/平方米，由廣州地鐵競得。入榜的其余三宗地中，2宗位于東莞，是本周成交熱度最高的兩宗地，溢價(jià)率均在3成以上，成交樓面價(jià)分別為11808元/平方米和8358元/平方米，去除配建后成交樓面價(jià)分別達(dá)12164元/平方米和10953元/平方米，分別創(chuàng)下片區(qū)單價(jià)新高。佛山入榜地塊雖然熱度不及東莞地塊，但成交地價(jià)也是上漲的，相比周邊成交同類型地塊的單價(jià)，本次出讓地塊的價(jià)格上漲了3%，平均樓板價(jià)為8300元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??佳兆業(yè)高溢價(jià)斬獲東莞厚街宅地

??地塊分析

??3月18日，東莞厚街鎮(zhèn)汀山社區(qū)地塊公開出讓。作為東莞2020年后出讓的首宗商住地塊，宗地的區(qū)位優(yōu)勢明顯，因此吸引了保利、平安、佳兆業(yè)、星河、時(shí)代等眾多知名房企的關(guān)注。最終，在經(jīng)過2個(gè)小時(shí)、70輪競拍后，由佳兆業(yè)以24.6億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)達(dá)11808元/平方米，可售樓面價(jià)為12614元/平方米，刷新了厚街的地價(jià)紀(jì)錄。 

??值得注意的是，這不是該宗地第一次掛牌出讓，宗地曾于去年9月出讓，但由于沒有房企繳納保證金而被政府收回，主要是由于價(jià)格太高；此次再次掛牌時(shí)，不僅起拍價(jià)下調(diào)了4億，還降低了安居房配建比例以及取消了競配建，土地出讓門檻明顯降低。當(dāng)然除了由于出讓條件放松之外，宗地的區(qū)位優(yōu)勢也是吸引眾多知名房企前來競拍的原因。據(jù)地理位置來看，地塊處于南城、厚街交界處，距離總部基地僅5公里，距離西平中心7公里，并且隨著地塊北面規(guī)劃的橋連通南城與厚街，和南城的車程距離還將進(jìn)一步縮短。不過，由于地塊附近以工業(yè)園區(qū)為主，生活配套相對缺乏，宗地附近2公里內(nèi)多以小型商業(yè)為主，教育配套也距離較遠(yuǎn)，多集中在2公里以外的成熟社區(qū)。因此，盡管是厚街時(shí)隔多年才出讓的住宅用地，最終成交價(jià)也并未能達(dá)到最高限價(jià)。