[克而瑞]土地周報(bào)：成交規(guī)模環(huán)比上漲，溢價(jià)率突破20%

??2020年第20周，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交規(guī)模環(huán)比上漲三成，但平均地價(jià)卻受能級成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響出現(xiàn)回落趨勢。市場熱度方面，在優(yōu)質(zhì)用地持續(xù)入市成交的帶動(dòng)下，本周溢價(jià)率再度攀升，重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率已經(jīng)突破20%，是今年以來的最高水平；另一方面，土地流拍率也降至近一年來最低位，僅為3.7%。

??土地政策

??廣東承接審批權(quán)方案出臺(tái)

??上海第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目已獲批

??繼今年3月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》將審批權(quán)下放至地方后，作為8個(gè)試點(diǎn)省份之一的廣東于本周出臺(tái)了實(shí)施方案，為承接國務(wù)院委托用地審批權(quán)、自然資源部委托用地預(yù)審權(quán)、先行用地批準(zhǔn)權(quán)做出相關(guān)規(guī)定；另一試點(diǎn)省市上海第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目已于本周獲批，承接國家審批權(quán)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比上漲近三成

??受能級結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響地價(jià)小幅回落

??2020年第20周（5月11日-5月17日），重點(diǎn)監(jiān)測城市土地市場成交量漲價(jià)跌。具體來看，重點(diǎn)城市成交建筑面積為1300萬平方米，環(huán)比上漲27%，但較去年同期下跌了30%；成交總金額環(huán)比上漲18%至891億元，同比則下降了16%；受能級成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，本周地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢，平均樓板價(jià)為6853元/平方米，較上周下降7%，同比仍有20%的漲幅。

??就各能級城市的成交情況來看。一線城市本周成交量最大的城市是上海，共計(jì)成交了3幅地，均為住宅用地，分別位于寶山區(qū)和閔行區(qū)，由中華企業(yè)、新城、建發(fā)分食，其中由新城和建發(fā)拿下的閔行區(qū)浦江兩宗居住用地均是溢價(jià)成交，溢價(jià)率均在3%左右；北京也成交了2宗住宅用地，其中朝陽東壩限價(jià)宅地由首開聯(lián)合體底價(jià)競得，大興采育地塊也有首開聯(lián)合路勁溢價(jià)32%競得；相比北京和上海，深圳的土地市場熱度明顯較高，本周出讓的前海宅地吸引了數(shù)十家規(guī)模房企競拍，最終成交總價(jià)突破100億元，溢價(jià)率高達(dá)45%。二線城市中，長三角二線表現(xiàn)亮眼，除南京外，其余四市均有多宗土地出讓，其中合肥和寧波的成交總量均超過100萬平方米；四個(gè)城市的土拍熱度也比較高，合肥、寧波、杭州本周成交溢價(jià)率均在25%以上，蘇州除一宗商業(yè)地塊外其余地塊也均是溢價(jià)成交。熱點(diǎn)三四線城市中，長三角城市表現(xiàn)依舊突出，紹興、常州、麗水等多地市場熱度延續(xù)高位，其余城市熱度則相對較低。

??市場熱度

??溢價(jià)率持續(xù)上漲

??流拍率降至近一年來的最低水平

??市場熱度方面，在深圳等多個(gè)城市優(yōu)質(zhì)用地成功出讓的帶動(dòng)下，土地市場成交熱度再度攀升，本周重點(diǎn)城市的成交溢價(jià)率突破20%，達(dá)到26%，較上周再漲7個(gè)百分點(diǎn)；各能級城市的溢價(jià)率也是全線上漲，特別是一線城市，在深圳有優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下，溢價(jià)率大幅上漲至27%。

??土地流拍方面，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率降至3.7%，環(huán)比大幅下降5個(gè)百分點(diǎn)，已是近一年來的最低水平。土地流拍率的下降，主要是由于優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市帶動(dòng)地市熱度上漲，融資環(huán)境寬松下房企拿地意愿提升，重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍土地幅數(shù)明顯減少。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競爭越發(fā)激烈

??深圳前海宅地百億成交

??就重點(diǎn)監(jiān)測城市成交重點(diǎn)地塊來看，本周又有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市成交。就本周成交總價(jià)TOP5地塊來看，這5宗地均是溢價(jià)成交，且其中4幅地的溢價(jià)率都超過30%，足以可見地塊質(zhì)量之優(yōu)秀。在這5宗地中，最引人關(guān)注的還當(dāng)屬深圳前海宅地，在經(jīng)歷百輪競價(jià)后，才被龍光以最高限價(jià)及4.08萬平方米的配建條件競得，成交溢價(jià)率高達(dá)45%。杭州入榜地塊同樣也是最高限價(jià)成交，由深耕本土的濱江競得；太原萬柏林地塊在經(jīng)歷數(shù)次流拍后最終也成功溢價(jià)出讓，由保利發(fā)展競得。不僅是一二線城市，從機(jī)構(gòu)反饋的競拍信息來看，三四線城市的優(yōu)質(zhì)土地同樣也備受房企青睞，如無錫濱湖的太湖新城宅地和紹興的大越路東側(cè)地塊，均位于城市的核心位置，規(guī)劃利好突出，吸引了多家房企爭奪，經(jīng)歷了數(shù)百輪的競拍才成交。

??單價(jià)榜單方面，一線城市則是絕對主角，本周有土地出讓的北上深均有地塊入榜，其中位居榜首的依然是深圳前海宅地，該宗地成交樓板價(jià)達(dá)63615元/平方米，若扣除配建，實(shí)際可售樓面價(jià)已經(jīng)超過8萬元/平方米，較此前成交同類型地塊價(jià)格明顯上漲。在一線城市中，上海的地價(jià)仍保持在穩(wěn)定水平，此次中華企業(yè)拿下的寶山顧村地塊和上一年周邊成交地塊相比價(jià)格一致。鄰近的蘇州也是如此，在土拍規(guī)則的嚴(yán)格限制下，地價(jià)也保持平穩(wěn)，如此次新希望拿下的吳中郭巷地塊較去年成交地塊的價(jià)格相差無幾。而無錫入榜的太湖新城宅地成交單價(jià)也較周邊成交宅地上漲了8%，若考慮配建成本，該宗地的價(jià)格已經(jīng)突破1.8萬元/平方米，創(chuàng)下板塊單價(jià)最高紀(jì)錄。綜上，總體而言優(yōu)質(zhì)地塊的拿地成本仍在上升，未來優(yōu)質(zhì)土地的競爭也會(huì)越發(fā)激烈。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??龍光116億競得深圳前海宅地

??地塊分析

??作為土地資源最為緊張的一線城市，深圳每一次住宅用地的出讓都吸引著市場的關(guān)注，5月15日出讓的這宗住宅用地亦是如此。這宗地位于南山區(qū)前海板塊的中心位置，區(qū)位優(yōu)勢顯著，同時(shí)該宗地也是住宅用地供應(yīng)極為稀缺的前海片區(qū)出讓的第二宗限價(jià)宅地，屬于稀缺中的稀缺，起拍價(jià)就接近80億。因此，該宗地吸引了數(shù)十家頭部房企前來競拍，包括招商、中海等央企、國企，最終該地塊在經(jīng)過多輪激烈的競拍后，由龍光以115.97億元以及配建4.08萬平方米人才住房競得，成交樓板價(jià)達(dá)63165元/平方米。

??據(jù)地理位置來看，這宗宅地臨近5號線前灣公園站，再上一站就是5號線和11號線的換乘站前灣站，交通優(yōu)勢明顯；同時(shí)，地塊周邊配套也比較完善，商業(yè)方面主要以周邊社區(qū)的配套商業(yè)為主，但在距離稍遠(yuǎn)處就有多家大型購物中心，如來福士、信和購物廣場等，教育資源也比較豐富，2公里范圍內(nèi)有多家中小學(xué)。目前，前海片區(qū)在售、待售項(xiàng)目并不多，由于片區(qū)整體主要以商務(wù)辦公和產(chǎn)業(yè)大廈規(guī)劃為主，商品住宅整體供應(yīng)較少，最近開盤的招商領(lǐng)璽項(xiàng)目一經(jīng)開盤就全部售罄，片區(qū)內(nèi)購房需求十分旺盛，項(xiàng)目未來的去化速度預(yù)計(jì)較快；雖然該地塊是限價(jià)房，但商品住房限價(jià)在10.71萬元/平方米，并未明顯低于周邊一手住宅成交均價(jià)，與項(xiàng)目的可售樓板價(jià)相比仍有一定的盈利空間。從企業(yè)角度來看，該項(xiàng)目的獲取有助于龍光增加在大本營深圳的土儲(chǔ)，進(jìn)一步強(qiáng)化龍光在深圳的布局。