[克而瑞]成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價率實(shí)現(xiàn)五連漲（2020年5月）

??導(dǎo) 讀 

??5月份土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??◎  研究員 /馬千里、周奇

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??2020年5月，在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場化的大環(huán)境下，土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價率也在上月上升的基礎(chǔ)上再漲0.2個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)2020年來的5連漲，市場熱度持續(xù)上升。

??各能級城市表現(xiàn)方面，一線和三四線城市的成交體量均環(huán)比上漲，僅二線城市受供地節(jié)奏變化影響，本月城市成交建面出現(xiàn)環(huán)比回落，但是從月內(nèi)供地規(guī)模激增來看，二線城市“促供應(yīng)”的決心仍未改變，下月成交量預(yù)計將會出現(xiàn)明顯上漲。

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??市場走勢

??供求兩側(cè)環(huán)比均上漲，預(yù)計下月成交規(guī)模仍將延續(xù)高位

??2020年接近過半，土地市場基本恢復(fù)正常，5月份土地供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)上行，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為29014萬平方米，環(huán)比再漲6%。就各能級城市表現(xiàn)來看，一線和三四線城市土地供應(yīng)量均和上月相差不大，二線城市本月土地掛牌量環(huán)比激增，較上月大幅上漲了41%，其中重慶、青島、南京、太原、杭州、福州等城市表現(xiàn)尤其突出，土地供應(yīng)量環(huán)比增幅均超40%。 

??在近兩月土地供應(yīng)持續(xù)充裕的背景下，5月全國土地市場成交量繼續(xù)回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積增至21945萬平方米，環(huán)比增加了5%，但同比仍有4%的差距。受供應(yīng)增量和市場熱度延續(xù)的影響，6月份的成交規(guī)模仍將延續(xù)較高水平。各能級城市市場表現(xiàn)則較為分化，其中一線城市本月表現(xiàn)突出，成交量同比實(shí)現(xiàn)翻番；三四線城市成交量也穩(wěn)步回升，1-5月累計成交建面和去年同期的差距縮小至13%；二線城市則因推地節(jié)奏放緩成交體量明顯下降，同環(huán)比均呈下行趨勢，不過，結(jié)合二線城市本月供應(yīng)量井噴這一現(xiàn)象來看，二線城市 “促供應(yīng)”的決心并未改變，整體成交量預(yù)計在下月將會有明顯上漲。 

??價格方面，受能級成交結(jié)構(gòu)變動影響，本月平均地價高位回落，降至2936元/平方米，和上月相比下跌3%。各能級城市表現(xiàn)各異，其中一線城市在北廣深均有稀缺高價地塊入市成交的帶動下，成交樓板價較上月明顯上漲；二線城市的平均樓板價也在多城市有優(yōu)質(zhì)地塊入市成交的影響下，今年來首次突破5000元/平方米的大關(guān)，并創(chuàng)下2019年以來的最高紀(jì)錄；三四線城市的平均地價則出現(xiàn)下跌趨勢，環(huán)比下降4%，主要是受普通條件地塊入市增多影響。

??02

??市場熱度

??溢價率連續(xù)5月上漲，重點(diǎn)城市流拍率小幅下降

??市場熱度方面，在北京、深圳、寧波、成都等熱點(diǎn)城市土地出讓增加且有優(yōu)質(zhì)土地高溢價成交的帶動下，溢價率依舊延續(xù)上行趨勢，增至16.2%，環(huán)比微增0.2個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)2020年以來的五連漲。

??分能級城市來看，一、二線城市溢價率環(huán)比上行，三四線城市溢價率則出現(xiàn)回落趨勢。具體而言，一線城市本月平均溢價率為14.9%，較上月增加9.9個百分點(diǎn)，主要是北京和深圳均有優(yōu)質(zhì)高價地塊出讓，譬如北京分鐘寺、深圳前海地塊溢價率均在25%以上，帶動一線城市溢價率明顯上漲；二線城市盡管供地節(jié)奏放緩，但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比并未減少，溢價率也得以延續(xù)高位，升至16.5%；三四線城市熱度不及上月，受更多普通三四線城市大量土地入市成交影響，整體溢價率回落至16.3%左右。

??與市場熱度小幅上揚(yáng)保持一致，流拍現(xiàn)象也繼續(xù)好轉(zhuǎn)。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率小幅下降至8.5%，較上月下降0.7個百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市仍是流拍主力，不過深圳、合肥、長沙等一二線城市也有地塊流拍。但無論是一二線還是三四線城市，流拍的土地多位于偏遠(yuǎn)郊縣，譬如南通的海安市、如東縣、合肥長豐縣、長沙瀏陽市等等，這些地塊大都遠(yuǎn)離城區(qū)、配套欠缺，房企競拍意愿不強(qiáng)，因此遭遇流拍。

??03

??重點(diǎn)地塊

??稀缺優(yōu)質(zhì)地塊成為入榜主力，北京、深圳分?jǐn)垉砂癜袷?/strong>

??繼上月多宗優(yōu)質(zhì)用地入市后，本月重點(diǎn)城市再有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市，特別是一線城市，出讓地塊中有多宗稀缺優(yōu)質(zhì)土地，如北京分鐘寺的三宗宅地、深圳前海片區(qū)的限價宅地、廣州番禺漢溪大道地塊，均是難得一見的優(yōu)質(zhì)好地。這些優(yōu)質(zhì)地塊的入市也吸引了多家房企的爭奪，帶動整體市場熱度上行。聯(lián)系成交溢價率來看，在本月總價TOP10地塊和單價TOP10地塊中，僅有3宗地為底價出讓，其余地塊的溢價率也基本在10%以上。

??在這些優(yōu)質(zhì)地塊中，市場關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京分鐘寺的三宗宅地和深圳前海的一宗限價宅地。這四宗地都自帶“稀缺”屬性，其中分鐘寺宅地極有可能是北京四環(huán)內(nèi)最后的商品住房用地，深圳前海宅地則是以商辦規(guī)劃為主的前海片區(qū)較為稀少的住宅用地。因此，這兩宗地在出讓時都吸引了多家規(guī)模房企爭奪，最終分鐘寺宅地由合生創(chuàng)展以180億元的總價包攬，其中一宗地塊的成交樓板價更是創(chuàng)下今年成交單價新高，深圳前海宅地則由龍光以116億元的總價斬獲，可售樓板價也超過了8萬元/平方米。

??總結(jié)

??綜上來看，在土地供應(yīng)量持續(xù)高位的影響下，5月份土地市場成交規(guī)模得以繼續(xù)上漲，溢價率也在北京、深圳為代表的重點(diǎn)一、二線城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下再度上行，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??接下來，在成交規(guī)模方面，由于1-5月成交規(guī)模同比仍有一成多的差距，因此預(yù)計各城市后續(xù)還會有大量土地掛牌供應(yīng)，成交體量也會在近幾個月內(nèi)維持年內(nèi)較高水平。而在市場熱度方面，前幾個月市場熱度的持續(xù)上行很大原因是由于優(yōu)質(zhì)地塊成交占比較高所致，但為了保障供應(yīng)，完成年度供地計劃，各城市未來不免會有更多普通素質(zhì)的地塊入市，由此來看，溢價率指標(biāo)在下月難再度走高。