2020-07-02 17:25:39
??上海易居房地產(chǎn)研究院7月1日發(fā)布《2020年6月40城土地市場報告》,該報告顯示:
??40城地市量價齊升,地價創(chuàng)新高,土地成交溢價率穩(wěn)步上升。6月40城土地成交面積繼續(xù)增長,累計成交面積同比即將轉(zhuǎn)正,地市成交仍較活躍,也與5月土地供應量較大有關。移動平均地價已經(jīng)創(chuàng)歷史新高,下半年或有所回落,但震蕩向上的趨勢不變。土地出讓金同比漲幅繼續(xù)擴大,土地溢價率繼續(xù)穩(wěn)步上升。疫情對經(jīng)濟造成了較大的影響,地方政府財政收入也受到較大影響,土地出讓金作為財政收入的重要組成部分,是今年支持財政的重要工具,地方政府有較強的土地出讓動力,土地供應量的增加也有助于緩解城市的住宅供需關系,達到“穩(wěn)”市場的目標。
??一線城市地市保持平穩(wěn),二三線城市地市量價齊升。一線城市成交量微增,地價略有回落,基本保持平穩(wěn);二三線城市量價齊升明顯,其中二線城市移動平均地價已經(jīng)接近歷史高點,三線城市地價已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。具體城市上,土地溢價率排名靠前的城市以弱二線和三線城市居多;土地出讓金第一名為杭州,與第二名上海差距快速拉大,土地出讓動力較大,杭州人口流入量大,增大供應量有助于緩解供求關系,穩(wěn)定市場。
??易居研究院研究員王若辰表示:2015年以來,得益于本輪牛市的韌性,土地出讓金穩(wěn)步增長。未來房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為政策導向,很多地方政府在土地出讓時限制了地價,供需緊張的城市也計劃擴大土地供給,因此土地出讓金未來仍將穩(wěn)步上升,同時也緩解了供需關系。
??報告主要內(nèi)容如下:
??一、40城整體:量價齊升,地價創(chuàng)新高
??1、土地成交建筑面積:6月成交建筑面積環(huán)比增長26%
??2020年6月,40個典型城市土地成交建筑面積5982.3萬平方米,環(huán)比增長25.8%;同比增長15.8%。5月受土地供應量下降的影響,成交量較低,6月土地市場成交回暖,地市成交仍較活躍,也與5月土地供應量較大有關(成交量一般滯后供應量1個月左右)。
??2020年1-6月,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積25071萬平方米,同比下降1.3%,漲幅繼續(xù)收窄。
??2020年上半年,40城土地成交建筑面積為25071萬平方米,基本和2019年上半年持平,相比2018年小幅下降,相比2013和2014年小牛市總量較低。
??2、土地出讓金收入: 1-6月累計同比增長12.8%
??6月,40個典型城市土地出讓金收入為3923.3億元,環(huán)比增長19.2%,同比增長32.8%。2020年1-6月,40個典型城市土地出讓金累計收入14958.8億元,同比增長12.8%,增幅有所擴大。
??2020年上半年,40城土地出讓金為14958.8億元,得益于本輪牛市的韌性,2015年以來,出讓金穩(wěn)步增長,預計在未來“穩(wěn)”的市場背景下,土地出讓金有望繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。
??分城市來看,2020年1-6月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和重慶,其土地出讓金總額分別為1713、1215、1142、1022和741億元,其中,上海和廣州同比增速達到93%和32%。另外,深圳同比增速達到375%,表明一線城市地市復蘇明顯。第一名杭州有較強的土地出讓動力,其土地出讓金與第二名上海差距進一步拉大,杭州人口流入量大,增大供應量有助于緩解供求關系,穩(wěn)定市場。
??3、土地出讓均價:環(huán)比上漲11.5%,同比上漲14.3%
??6月,40個典型城市移動平均土地成交均價為5966.6元/平方米,環(huán)比上漲11.5%,同比上漲14.3%,漲幅均繼續(xù)擴大,目前40城移動平均土地出讓均價已經(jīng)突破歷史新高,下半年或有所回落,但震蕩向上的趨勢不變。
??4、土地成交溢價率:15.7%,穩(wěn)步上升
??6月,40個典型城市土地成交溢價率為15.7%,與5月相比上升2.3個百分點。
??分城市來看,6月,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為徐州、佛山、南寧、北海和福州,土地成交溢價率分別為61%、43%、40%、35%和31%。6月,溢價率為0的城市為7城。溢價率排名靠前的以弱二線和三線城市居多。
??二、城市分類:二三線城市量價齊升,一線城市保持平穩(wěn)
??1、一線城市:成交量微增,地價略有回落
??6月,4個一線城市土地成交建筑面積為544.8萬平方米,環(huán)比增長2.7%,同比增長64%。6個月移動平均成交價為14786.3元/平方米,環(huán)比下跌2.3%,同比上漲2.5%。
??2、二線城市:量價齊升
??6月,二線城市土地成交建筑面積為4190.0萬平方米,環(huán)比增長26.9%,同比下降1.9%;成交均價為5391.3元/平方米,已經(jīng)接近2017年9月的高點,環(huán)比上漲12.1%,已經(jīng)連續(xù)3個月上漲,同比上漲7.7%。
??3、三線城市:量價齊升
??6月,三線城市土地成交建筑面積為1247.5萬平方米,突破新高,環(huán)比增長24.9%,同比上升121.9%。6個月移動平均成交價為3521.9元/平方米,環(huán)比上漲31.4%,同比上漲29.3%。三線城市地價明顯跳升,和6月的移動平均成交面積明顯下降有較大關系(2019年12月成交面積異動過大)。
??三、結論和趨勢:拿地需求正常化,政策面保持平穩(wěn)
??5月22日兩會召開,政府工作報告對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”,政策并未超預期。貨幣政策方面,全國房貸利率僅穩(wěn)中微降,房地產(chǎn)信貸也未放松,未來地市仍以平穩(wěn)為主。
??疫情對經(jīng)濟造成了較大的影響,地方政府財政收入也受到較大影響,土地出讓金作為財政收入的重要組成部分,是今年支持財政的重要工具,地方政府有較強的土地出讓動力,土地供應量的增加也有助于緩解城市的供需關系,達到“穩(wěn)”市場的目標。
??點擊查看完整版報告:[易居研究院]2020年6月40城土地市場報告