[克而瑞]超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量減少，但地價(jià)紀(jì)錄仍在被頻頻刷新

??7月份，寧波、深圳、南京等熱點(diǎn)城市先后升級(jí)調(diào)控，當(dāng)月土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率小幅下滑，超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量較6月也有一定程度的減少。在此情況下，熱點(diǎn)地塊的價(jià)格還在繼續(xù)創(chuàng)新高嗎？哪些地方優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率依舊較高？哪些地方有所減少？本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析，并結(jié)合近期優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、政策環(huán)境對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)做出進(jìn)一步展望。

??01市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)上月下降勢(shì)頭

??超百輪競(jìng)拍地塊也減少10宗

??正如我們上月所預(yù)料（行業(yè)透視：超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量創(chuàng)新高，6月會(huì)是最后的狂歡嗎？），溢價(jià)率在調(diào)控政策收緊、重點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度減弱的影響下出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)見頂回落。CRIC最新數(shù)據(jù)來(lái)看，7月的溢價(jià)率環(huán)比6月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，降至16.1%。

??從房企競(jìng)拍熱度來(lái)看，7月份超百輪競(jìng)拍地塊有48幅，較6月也有顯著回落，減少了10宗?？傮w來(lái)看，溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，在7月份，反映土拍整體熱度的指標(biāo)均有所下滑。

??02價(jià)格變動(dòng)

??高競(jìng)拍輪數(shù)地塊所在板塊地價(jià)均被刷新

??上海浦東唐鎮(zhèn)宅地樓板價(jià)翻番

??為了進(jìn)一步探究高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出7月競(jìng)拍輪數(shù)TOP15地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：所有地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。其中漲幅最突出的當(dāng)屬上海浦東唐鎮(zhèn)純宅地，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有綠城、仁恒等口碑不錯(cuò)的房企入駐，給區(qū)域帶來(lái)了較高知名度，該地塊起始價(jià)高達(dá)42億，最終華僑城經(jīng)過(guò)232輪競(jìng)拍以50億元的總價(jià)競(jìng)得這宗稀缺宅地，溢價(jià)率達(dá)19%；由于地塊要求15%自持，再剔除5%的保障房，可售部分樓板價(jià)達(dá)到5.20萬(wàn)元/平方米，已創(chuàng)下了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面單價(jià)新紀(jì)錄，較上一次成交宅地的樓板價(jià)已經(jīng)翻番，漲幅高達(dá)103%。

??漲幅居于第二位的為南通海門區(qū)的CR20016地塊，樓板價(jià)高達(dá)13038元/平方米，較周邊同類地塊漲幅達(dá)99%。不僅如此，通州區(qū)還有三宗地競(jìng)拍輪數(shù)位列TOP15，分別位于金沙鎮(zhèn)和川姜鎮(zhèn)，其中金沙鎮(zhèn)兩宗地樓板價(jià)均突破12000元/平方米，較周邊地價(jià)漲幅也均在30%以上，板塊“地王”不斷涌現(xiàn)?？傊S著南通各區(qū)域規(guī)劃建設(shè)利好的落地，尤其是滬蘇通高鐵開通之后，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一輪小高潮，尤其是通州區(qū)土地價(jià)值顯著提升。

??此外，徐州近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)也比較突出，有3宗土地入競(jìng)拍輪數(shù)TOP15榜。其中大龍湖BC地塊備受矚目，該幅地塊起始樓面價(jià)8010元/㎡，開拍前16輪報(bào)價(jià)，最終經(jīng)過(guò)4個(gè)小時(shí)224輪激烈競(jìng)拍，儒辰以總價(jià)14.22億元拿下該幅地塊，成交樓面價(jià)16180元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)102%，刷新了同樣也是7月成交的壩山熱電廠地王，成為當(dāng)時(shí)徐州的新地王，并且較其樓板價(jià)高出4000元/平方米。而且這一價(jià)格在近日又再度被刷新，8月11日，泉山區(qū)出讓原華東機(jī)械廠D地塊，經(jīng)過(guò)147輪報(bào)價(jià)，由南京安居以19.30億元競(jìng)得，溢價(jià)率144%，成交樓面價(jià)16907元/平方米，較大龍湖地塊高出727元/平方米，單價(jià)地王被不斷刷新。

??近期市場(chǎng)較熱的嘉興也比較典型，在長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略的背景下，今年1月，嘉興重磅出臺(tái)高鐵新城規(guī)劃公示，明確了高鐵新城與嘉興城市中心并列，南站作為高鐵新城的“心臟”，迎來(lái)一大波規(guī)劃利好。7月土拍的嘉土告南字[2020]018號(hào)地塊就位于市場(chǎng)大熱的高鐵新城余新板塊，最終該地經(jīng)過(guò)近3個(gè)半小時(shí)、347輪的爭(zhēng)奪，這宗地塊被深耕該板塊的交投祥生高調(diào)收入囊中，樓面價(jià)為9061元/平方米，遠(yuǎn)超周邊在售的白鶴郡的實(shí)際樓面價(jià)7310元/平方米，創(chuàng)下了余新板塊的地價(jià)紀(jì)錄。

??總的來(lái)看，高競(jìng)拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價(jià)紀(jì)錄，尤其是具有規(guī)劃利好的南通、徐州、嘉興等長(zhǎng)三角城市，本身房地產(chǎn)需求支撐性較強(qiáng)，市場(chǎng)韌性較佳，加之近期在長(zhǎng)三角一體化加速推進(jìn)的利好之下，又引爆了土地市場(chǎng)的一波小高潮，區(qū)域地價(jià)被不斷刷新，徐州更是在年內(nèi)多次刷新全市單價(jià)地王，當(dāng)前徐州最高樓板價(jià)已經(jīng)升至16907元/平方米，競(jìng)拍熱度依然維系高位。值得注意的是，6、7月高競(jìng)拍輪數(shù)地塊數(shù)量均居首位的寧波僅有一宗土地入榜競(jìng)拍輪數(shù)TOP15，較上月有明顯的下降。

??03競(jìng)拍格局

??八成超百輪地塊均位于長(zhǎng)三角

??上海、南通、徐州優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯增加

??從高競(jìng)拍地塊分布情況來(lái)看，寧波依然占比最高，48宗超百輪競(jìng)拍地塊，寧波占9宗，占比達(dá)19%，優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率依然較高。當(dāng)然除寧波之外，南通、上海、徐州、臺(tái)州、武漢和南寧表現(xiàn)也比較突出，超百輪競(jìng)拍地塊均超3宗（含），上海更是有兩宗地接連刷新年內(nèi)全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄，樓板價(jià)達(dá)到8萬(wàn)+元/平方米，徐州大龍湖宅地樓板價(jià)升至16180元/平方米，成為當(dāng)時(shí)徐州的樓面價(jià)地王。另外，湖州、紹興、嘉興等10余個(gè)長(zhǎng)三角城市也均有超百輪競(jìng)拍地塊，市場(chǎng)熱度保持較高位。

??值得注意的是，長(zhǎng)三角城市超百輪競(jìng)拍地塊合計(jì)39宗，占據(jù)全國(guó)的81%，依然是房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場(chǎng)。其余的9幅地塊僅武漢、南寧比較集中，均有3宗，其余城市分布較為分散，福州、洛陽(yáng)、長(zhǎng)春各有1宗。

??事實(shí)上，雖然寧波超百輪土地幅數(shù)依然居首，但與上月相比，優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯減少，以7月6日為節(jié)點(diǎn)，對(duì)比政策出臺(tái)前后出讓地塊的區(qū)位分布來(lái)看，政策出臺(tái)后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜，即使主城區(qū)有供地，也多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，成交單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的土地鮮有出現(xiàn)，市場(chǎng)熱度有一定的下降。

??不僅是寧波，浙江省域的杭州、金華、嘉興、臺(tái)州、溫州、紹興等城市的超百輪競(jìng)拍土地均有不同程度的減少；與寧波一致，很大程度上與供地?cái)?shù)量和質(zhì)量明顯降低有關(guān)。以杭州為例，6月份土地供應(yīng)量?jī)H有145萬(wàn)平方米，環(huán)比5月下降了六成，并且僅有2宗起始樓板價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，而5月掛牌土地中有5宗起始價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，“量”和“質(zhì)”的同時(shí)下滑使得杭州優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯減少，在“感官”上地市降溫顯著。

??與此同時(shí)，近期上海和江蘇省域的南通、徐州等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯上升。上海自不用多提，虹口北外灘和楊浦江浦宅地兩次刷新年內(nèi)全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄，市場(chǎng)熱度升至年內(nèi)高位。規(guī)劃利好之后的南通通州和海門多點(diǎn)開花，板塊地價(jià)不斷被刷新。徐州全市單價(jià)地王也多次被刷新。就連一向市場(chǎng)相對(duì)沉寂的鹽城、泰州等城市也都出現(xiàn)了超百輪競(jìng)拍地塊，市場(chǎng)熱度明顯上升。

??04市場(chǎng)展望

??土拍熱度指標(biāo)大概率下滑

??但福州、廈門、寧波等市競(jìng)爭(zhēng)壓力依然較大

??綜上，從溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊幅數(shù)等指標(biāo)來(lái)看，7月份土地市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)升為降的現(xiàn)象；接下來(lái)，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，并且7月土地掛牌數(shù)量顯示，京、杭、寧等熱點(diǎn)城市供應(yīng)大幅減少，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例也有明顯下降，8月起拍樓板價(jià)最高的宅地是位于廈門湖里的一宗宅地，起拍樓板價(jià)為40472元/平方米，相比上月虹口、楊浦起拍樓板價(jià)均在6萬(wàn)+，可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低，高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會(huì)繼續(xù)下滑。

??當(dāng)然，部分城市依然值得關(guān)注，譬如福州、廈門、寧波，接下來(lái)均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)尚存，但鑒于當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地較為稀缺，“僧多粥少”之下，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必還會(huì)加劇，這些地塊大概率會(huì)繼續(xù)刷新地價(jià)紀(jì)錄。考慮到當(dāng)前熱點(diǎn)板塊地價(jià)已經(jīng)漲至高位，盈利空間已經(jīng)較低，競(jìng)拍時(shí)尤其要注意控制成本，避免后期利潤(rùn)空間不足的風(fēng)險(xiǎn)。