[克而瑞]“控溢價”成效顯著？仍是治標(biāo)未治本 ——評近期土地側(cè)調(diào)控

??針對樓市“打新潮”、二手房價格快速上漲的現(xiàn)象，以上海、深圳為代表的熱點城市近來發(fā)布了多條樓市調(diào)控政策以穩(wěn)定市場發(fā)展。在對樓市進(jìn)行調(diào)控的同時，土地市場方面熱點城市亦是動作頻頻，值得注意的是，地方政府在土地側(cè)的調(diào)控包括并不限于政策調(diào)控：如減緩優(yōu)質(zhì)宅地入市速度、上海、合肥等城市采取房地價聯(lián)動機(jī)制壓低溢價率、北京提出要試點“新三競”規(guī)則等。在這些政策類和供給端直接調(diào)控的影響下，熱點城市的土地市場也較之前發(fā)生了明顯的改變……

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??調(diào)控下土拍熱度迅速回落，

??上海、杭州等高熱度城市加速跟進(jìn)

??從調(diào)控結(jié)果來看。以CRIC重點監(jiān)測城市的土地市場表現(xiàn)為樣本，2020年四季度后重點城市的土地市場熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢：2020年10月至2021年1月熱點城市成交涉宅地塊的平均溢價率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個百分點。當(dāng)然，市場熱度的下滑，除了由于熱點城市及時減緩優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、加大普通地塊入市等土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控，也和去年9月份以來住建部、銀保監(jiān)會、央行等多部門聯(lián)合出臺政策收緊房地產(chǎn)市場金融環(huán)境監(jiān)管有關(guān)。不過，相比于信貸或政策性的“明文調(diào)控”，熱點城市在供地結(jié)構(gòu)、出讓規(guī)則上的“小調(diào)整”對市場熱度的影響反而往往更大。如在信貸環(huán)境再度收緊、多個熱點城市升級樓市調(diào)控政策的2021年首月，溢價率反而出現(xiàn)了小幅回漲，這主要是因為杭州、寧波、合肥等熱點城市在1月入市出讓的優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加所致。因此，相比于需要慎之又慎的樓市調(diào)控，各城市反而更青睞于對土地市場進(jìn)行無政策調(diào)控，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優(yōu)質(zhì)宅地的入市頻率，利用房地價聯(lián)動機(jī)制上調(diào)起拍價等。

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??土地側(cè)調(diào)控梳理：相比“限地價”而言

??“控溢價”仍被放在了更重要位置

??通過對熱點城市近四月土地市場動向進(jìn)行梳理，熱點城市從各方面對土拍溢價率和名義地價進(jìn)行了嚴(yán)格限制，但在實際地價的管控的效果上，依舊不容盲目樂觀。具體來看，調(diào)控手段主要有如下四種方式：

??1、采取房地價聯(lián)動機(jī)制，調(diào)整地塊起拍價格和上限價

??調(diào)整土地出讓底價和上限價為熱點城市最為常見的調(diào)控方式。首先，在地塊起拍價格方面，上海、杭州、南京等諸多城市近來對熱點地塊的起拍價格均有調(diào)整。以上海為例，在1月21日出臺的“滬十條”政策中，上海提出將堅持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。事實上，早在政策出臺之前，上海已經(jīng)采取此規(guī)則拍地，上調(diào)熱點地塊起拍價以控制溢價空間。典型如1月6日掛牌的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊起拍樓板價已達(dá)7.7萬元/平方米，而在去年7月份周邊成交虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊起拍樓板價為6.3萬元/平方米左右，漲幅超過二成。再比如合肥1月22日出讓的包河區(qū)地塊，該地塊以最高限價成交，溢價率上限僅為14%，而此前去年周邊成交同類型地塊的溢價率上限則接近30%，值得注意的是此次成交地塊的樓板價為13625元/平方米，稍高于此前周邊成交地塊單價，可見溢價率空間明顯被壓縮。

??除了對起拍價進(jìn)行調(diào)整外，壓低地塊成交上限價也成為熱點城市控制地價和溢價率最直接、最常用的方式之一。觀察熱點一二線城市以上限價成交的地塊溢價率來看，北京、成都、寧波等城市溢價率上限較2020年10月份以前明顯降低。以北京為例來看，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地中，有3宗以上限價成交，其中上限溢價率最高的是1月26日由合生拿下的大興舊宮地塊，成交溢價率僅為10.88%，而在此前北京的溢價率上限多在50%左右。在此影響下，盡管這些城市觸頂成交了多宗宅地，但對比2020年四季度前后含宅用地的成交溢價率來看，北京、成都和寧波的溢價率均較此前有所回落，其中北京和成都的降幅都在10個百分點以上。

??值得注意的，采取這種方式雖然控溢價成效明顯，但由于多數(shù)城市拍地時還有“競配建（自持）”等附加成本，因而對實際地價并沒有起到較好的控制效果。譬如上文提到的北京大興舊宮地塊，該地塊的成交樓板價約3.5萬元/平方米，實際成交樓板價已達(dá)4.4萬元/平方米，實際樓板價已刷新舊宮區(qū)域地價紀(jì)錄，地價仍然是在上漲的。

??2、升級競拍限制，“限房價”成為最常見舉措

??除了調(diào)整地塊起拍價格外，修改競拍方式也是熱點城市常用的調(diào)控方式之一。2020年以來，熱點城市基本對重點地塊都采取“限地價、競自持（或配建）”的競拍方式，但由于大多數(shù)城市競自持無上限，導(dǎo)致房企實際拿地成本仍在攀升，樓面地價上漲壓力仍然較大。為了能達(dá)到實際穩(wěn)地價的效果，不少城市對競拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，在“競自持（或配建）”的基礎(chǔ)上增加“當(dāng)自持（或）配建面積達(dá)上限后搖號”或“限房價”等規(guī)則或取消競自持改為直接搖號等。

??目前來看，大多數(shù)城市更青睞采取“限房價”的方式，倒逼房企在拿地時對盈利空間進(jìn)行考量，亦可同時壓制新房房價上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房價”的隊列中，對主城區(qū)及近郊區(qū)出讓地塊采取“限房價、限地價、競自持”的出讓方式。雖然從表面上看“限房價”有利于降低房價上漲預(yù)期，但此舉容易造成“打新潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)，投機(jī)需求大量進(jìn)入市場，進(jìn)而擠壓剛需并影響二手房市場穩(wěn)定。因此，近期上海、深圳、杭州、成都等“限房價”的城市均在1月份出臺了調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，以穩(wěn)定市場。

??3、調(diào)整拿地條件，提升熱點地塊競拍門檻

??此種方式主要包括增加初始配建、縮短項目開竣工日期要求、對參拍企業(yè)及其拍地資金做出限制等。經(jīng)歷2020年前三季度的調(diào)控后，熱點城市對于初始配建、拍地企業(yè)限制、項目開竣工等方面已經(jīng)形成基本完善的模式，如杭州主城區(qū)出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業(yè)拍地必須使用自有資金等。因此，自去年四季度以來，熱點城市對土地出讓條件的調(diào)整較為細(xì)致化，多依據(jù)地塊所在區(qū)域具體情況進(jìn)行調(diào)控。

??譬如個別城市針對住宅供應(yīng)緊缺的區(qū)域出讓地塊縮短了項目開竣工日期，以盡快增加市場住宅供應(yīng)。以東莞為例，在供應(yīng)十分緊缺的東莞鳳崗于1月22日成交的鳳崗三聯(lián)地塊，就要求項目開發(fā)建設(shè)周期為18個月，較此前成交地塊2-3年的期限明顯縮短，該地塊也是東莞土地招拍掛中開發(fā)建設(shè)期限最短的。

??4、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低平均溢價率

??除了上述對詳細(xì)地塊出讓條件進(jìn)行調(diào)整外，熱點城市還從土地供應(yīng)端入手，減緩熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊入市，增加郊區(qū)、新城等區(qū)域土地或保障房用地供應(yīng)，優(yōu)化整體土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。譬如南京2020年10月后主城區(qū)僅成交了7幅宅地，占比約為16%，而前9月主城區(qū)共有29宗涉宅用地入市成交，占比高達(dá)30%，足以可見南京土地供應(yīng)明顯向郊區(qū)傾斜。

       從高價地成交占比更能直觀看出熱點城市在2020年10月后在土地供應(yīng)方面的調(diào)整。對比2020年10月前后成交高總價和高單價地塊占比來看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價超過10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個百分點，高單價地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個百分點。

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??僅控溢價難保市場長期穩(wěn)定

??合理增供應(yīng)、控價格方可護(hù)航市場長遠(yuǎn)發(fā)展

??總的來看，當(dāng)前熱點城市對土地出讓管理更加精細(xì)化，能及時結(jié)合市場情況對土地市場進(jìn)行微調(diào)控，能及時為地市高熱降溫，降低土拍溢價率。但細(xì)看各城市的土地調(diào)控方式，不難發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市土地側(cè)調(diào)控更傾向于控溢價而非控地價，實際樓面地價上漲壓力猶存，尤其是熱點區(qū)域的地價一直在保持上漲，“穩(wěn)地價”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。另外，在“競自持”、“限房價”等多重規(guī)則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。

??歸根結(jié)底，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵還是在于合理的供求關(guān)系，一味地控制市場熱度、減少優(yōu)質(zhì)地塊入市，并不能對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定起到實質(zhì)性作用。適當(dāng)增加熱點區(qū)域的土地供應(yīng)，合理設(shè)置地塊出讓價格和未來入市銷售價格，加快項目入市速度緩解供需緊張，才能真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。