[克而瑞]“兩集中”尚未滿月，這些非重點(diǎn)城市土拍已悄然升溫

??“兩集中”供地新政出臺已近一月，各地方都在積極踐行，青島、天津、鄭州、濟(jì)南、長春5城已經(jīng)明確政策落地，長春更是于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個正式執(zhí)行者。重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”新政出臺的這段時間里，土地市場發(fā)生了怎樣的變化？非重點(diǎn)的競拍熱度走向如何？隨著“兩集中”新政的全面落地，這些非重點(diǎn)城市熱場熱度又將發(fā)生怎樣的變化？

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??供應(yīng)變化：“兩集中”新政影響下

??重點(diǎn)城市“斷供”、熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加

??自2月23日天津率先發(fā)布“兩集中”新政后，除長春在3月15日一次性掛出51宗地外，其余21個重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量僅有113萬平方米，涉及重慶、濟(jì)南、成都、鄭州、長沙5個城市，并且均為遠(yuǎn)郊縣市地塊，重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)近乎“中斷”。

??而非重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)量明顯增加，表現(xiàn)比較突出的既有未被納入重點(diǎn)城市的西安、石家莊、貴陽、南寧等二線城市，宅地供應(yīng)規(guī)模均超百萬平方0米，還有南通、溫州、徐州、湖州等強(qiáng)三線城市。另外，非重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)供地比較也明顯提升，譬如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地，其中越城區(qū)的則水牌7-2號地塊起始樓板價已經(jīng)超2萬元/平方米。

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??熱度分化：非重點(diǎn)城市顯著升溫

??長三角三四線城市受益最大就成交情況來看，“兩集中”供地政策出臺之后，由于重點(diǎn)城市陷入“供應(yīng)荒”，非重點(diǎn)城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個百分點(diǎn)。不僅如此，非重點(diǎn)城市市場熱度表現(xiàn)也比較突出，涉宅地溢價率升至20.8%，較重點(diǎn)城市溢價率高出6個百分點(diǎn)。

??分城市來看，高溢價城市中非重點(diǎn)城市的數(shù)量也占據(jù)絕對優(yōu)勢。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交總金額大于10個億、溢價率超過25%的20個城市之中，僅有寧波、杭州、合肥三個城市，其余17個城市均為非重點(diǎn)城市。從區(qū)域上來看，這些非重點(diǎn)城市高度集中在長三角，其中環(huán)滬城市表現(xiàn)尤為突出。除長三角城市以外，泉州、東莞以及未在重點(diǎn)城市之列的西安和西寧兩個二線城市市場熱度也保持高位。其中溢價率最高的城市是泉州，溢價率高達(dá)121%。

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??非重點(diǎn)城市土拍熱度 “下沉”

??南通各區(qū)縣地價均進(jìn)入萬元時代

??在非重點(diǎn)城市，我們選取了13宗競拍輪數(shù)超過百輪的典型高熱地塊，將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。

??其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側(cè)緊鄰香樟公園，3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，并且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也比較完善，因此有多家房企參拍，最終經(jīng)過200輪激烈，碧桂園以8.39億元的總價競得，成交樓面價14626元/㎡，溢價率高達(dá)224%，而與之毗鄰的中天美好地塊拿地樓板價僅8199元/平方米（2020年9月成交），地價漲幅高達(dá)78%。

??不僅如此，金華下轄的義烏土地市場也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運(yùn)站地塊，既毗鄰賓王商貿(mào)區(qū)、新光匯及吾悅廣場，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過102輪競價，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價高達(dá)36030元/平方米，創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。

??漲幅居于第二和三位的是位于南通如東的掘港鎮(zhèn)2103-02、2103-03“姊妹”地塊，兩地位于如東掘港新城版塊核芯位置，與實(shí)驗(yàn)小學(xué)和縣政府僅有一步之遙，并且周邊匯聚雨潤廣場、歐尚廣場等大型商業(yè)購物中心，各類生活配套均十分豐富，兩地均經(jīng)過了數(shù)百輪競拍，最終分別被融創(chuàng)、金地斬獲，并且樓面價雙雙破萬，先后刷新如東地價最高紀(jì)錄。南通市場的火熱還不僅如此，啟東市場也明顯升溫，位于城南核心位置的21006、21007地塊本身定位就比較高，又是近年來啟東重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，其中21006地塊起拍樓面價就高達(dá)8300元/㎡，經(jīng)過100余輪競拍，最終被龍信以7.44億元的總價競得，成交樓面價11924元/㎡，溢價率高達(dá)44%，該地是啟東第三宗突破萬元的地塊。總體來看，隨著重點(diǎn)城市集中供地新政的落地，南通土地市場再度升溫，全區(qū)、縣地價均進(jìn)入了萬元時代。

??不僅如此，麗水、常州、臺州、泉州、湖州等城市近期土地市場表現(xiàn)也比較突出。以麗水新晉地王為例，該地位于和平路與怡園路交叉口西北側(cè)，起始樓面價高達(dá)13814元/㎡，這一價格也刷新麗水地塊掛牌紀(jì)錄，經(jīng)過121輪報價，最終由大發(fā)地產(chǎn)以16.62億元競得，溢價率約54%，成交樓板價達(dá)21258元/平方米，刷新了麗水涉宅地單價新高。

??從區(qū)域上看，“兩集中”新政落地之后，非重點(diǎn)城市的熱度上升的同時，高熱地塊進(jìn)一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣、啟東市、金華的永康市、義烏市，臺州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等，均有競拍輪數(shù)超百輪的高熱地塊成交。

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??展望：重點(diǎn)城市集中供地+調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)

??二季度非重點(diǎn)城市熱度將回落綜上，“兩集中”新政之后，由于重點(diǎn)城市供應(yīng)明顯減少，非重點(diǎn)城市市場熱度明顯升溫，尤其是長三角三四線城市受益最大，譬如南通、金華、麗水、臺州等，競拍輪數(shù)超過百輪的地塊均有出現(xiàn)。就區(qū)域來看，這些非重點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊進(jìn)一步向遠(yuǎn)郊縣市“下沉”。

??值得注意的是，由于當(dāng)前處于“兩集中”政策的過渡期，重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)明顯減少，在新政出臺之前掛出的優(yōu)質(zhì)地塊倍受房企青睞，土拍熱度依然較高，近期寧波、鄭州、天津、合肥、杭州等城市均有超高溢價成交地塊，土地市場熱度處于高位。展望未來，隨著重點(diǎn)城市“兩集中”政策的全面執(zhí)行，大量土地集中入市，供地整體保持較充裕的狀態(tài)，由于資金相對有限，房企只能做“最優(yōu)選”，這對房企資金起到了較好的分流作用。再加上“三穩(wěn)”要求下，非重點(diǎn)城市亦在嚴(yán)控市場熱度，典型如東莞已在2月末出臺了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在資金分流和隨時落下的調(diào)控壓力下，預(yù)計(jì)非重點(diǎn)城市地價和溢價率勢必會得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”導(dǎo)致市場熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，市場熱度或?qū)⒚黠@回落，對于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時機(jī)。