[克而瑞]土地周報：成交面積環(huán)比下滑，溢價率仍處于近一年較高水平

??2021年第12周（2021年3月15日-2021年3月21日），在供地新政的影響下，本周重點監(jiān)測城市的土地成交建筑面積和成交金額連續(xù)兩周下滑。不過，從市場熱度表現來看，地價仍然在走高，溢價率雖因供地結構改變、金融政策收緊高位回落,但仍處于近一年較高水平，熱點城市的土地競拍熱度還維系在高位。

??土地政策

      多個城市再度收緊調控

??湖州、金華進一步加強土地出讓管理

??3月以來，熱點城市地價持續(xù)走高，特別是長三角三四線城市，土拍熱度居高不下。為了穩(wěn)定市場預期，本周又有嘉興、常州、湖州、金華等城市出臺調控政策，加強房地產市場調控。其中湖州和金華均提到在土地出讓方面將進一步加強管理，合理確定土地出讓價格，以平穩(wěn)地價，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

??土地供應

??土地掛牌量環(huán)比增加

       長春集中掛牌51宗住宅用地供應方面，本周重點監(jiān)測城市土地掛牌量突破2000萬平方米，環(huán)比上周明顯增加。供地量的增長主要得益于22個重點城市中的長春于3月15日土地集中供應，是22個城市中首個落實集中供地新政的城市。具體來看，長春此次共集中掛出51宗住宅用地，總土地面積約400公頃，均將于4月15日摘牌。除長春外，不在名單之中的西安也掛出了26宗地，這些地塊均位于西咸新區(qū)，總體量達244萬平方米，多半為涉宅用地。一線城市中則僅有上海和廣州各有一宗商辦用地供應，三四線城市的土地掛牌量較上周呈減少趨勢，僅徐州、金華、嵊州等三個城市的土地掛牌量超過50萬平方米。

??土地成交

??成交建面連續(xù)兩周縮減

      土地成交均價仍在走高

??成交方面。受22城集中供地新政的影響，本周重點監(jiān)測城市土地成交量仍在回落，總成交建筑面積降至795萬平方米，環(huán)比降幅為16%，同比來看，受去年同期低基數的影響，同比漲幅高達34%；成交金額也隨之下降，重點城市的成交總金額為519億元，環(huán)比減少10%；不過，由于蘇州、武漢、無錫等城市均有多宗高價優(yōu)質地塊成交影響，重點城市平均樓板價仍在走高，平均地價達6528元/平方米，環(huán)比上漲6%，較去年同期更是大漲83%。

??各能級城市表現各異。具體來看，一線城市本周無土地成交。二線城市中，中西部城市成供地主力，武漢、鄭州的成交量均超過100萬平方米，長三角城市中蘇州成交量相對較高，共有6宗地成交，其中3宗為住宅用地，分別位于吳中和相城，由碧桂園、融信和旭輝分別溢價競得。重點監(jiān)測的三四線城市中，無錫表現最為亮眼， 5宗宅地均為溢價成交，其中位于經開區(qū)的融創(chuàng)壹號院東南側地塊吸引了61家房企報名參拍，開拍不到1分鐘就觸及上限價，最終由新力搖號競得，成交樓板價達19500元/平方米，僅較當前無錫地王相差42元/平方米。

??市場熱度

??溢價率高位回落

      但仍為近一年較高水平

??成交溢價方面。由于主力成交城市多為市場熱度較低的中西部城市或限地價較嚴格的城市，本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率高位回落，降至17%，不過仍處于近一年較高水平。各能級城市表現方面，有土地成交的二三線城市溢價率均較上一周明顯下滑；其中，三四線城市降幅最為顯著，本周成交溢價率回落至22%，成交量排在前五的城市中僅有無錫的溢價率達到15%，其余城市的成交溢價率均在10%以下。

??土地流拍方面，重點監(jiān)測城市的流拍率較上周小幅增加，達到11.8%。從流拍地塊所在城市來看，熱點城市郊縣或下轄縣市的土地仍為流拍主力，如長沙瀏陽、長春蓮花山等區(qū)域均有土地遭遇流拍。

??周度TOP5

??熱點二三線多宗地封頂成交

      土拍熱度仍居高不下

??近來，熱點城市土地供應明顯減少，特別是22個重點城市，僅有少量政策出臺前掛牌地塊入市出讓。以本周成交TOP5地塊來看，5宗地分別來自4個城市，其中本周成交總價最高的地塊位于鄭州鄭東新區(qū)的北龍湖板塊，是由中海以熔斷價34.2億元競得；門檻地塊來自武漢，由新希望以23.4億元的總價競得，該宗地和武漢入榜的另一宗地塊計劃共同用于建設新希望華中總部。

??由于熱點城市供應減少，為了增加優(yōu)質土儲，房企加速在熱點城市布局，優(yōu)質宅地的競拍熱度也一直維系在高位。以本周成交單價TOP5地塊來看，除榜首武漢江岸區(qū)地塊外，其余四宗地均觸及上限價，最終封頂成交。而越秀拿下的江岸區(qū)地塊雖然溢價率并未超過30%，但實際成交樓板價高達26531元/平方米，僅次于華潤漢口濱江P（2020）122地塊，成為江岸區(qū)的次地王。

??重點地塊點評

??中海34億熔斷價落子鄭州北龍湖

??地塊分析

??在集中供地新政的影響下，熱點城市土地供應量近來明顯減少。為了在新落地前盡可能增加優(yōu)質土儲，房企對熱點城市拿地積極性極高，多個城市出現高溢價、封頂成交的現象。于本周出讓的鄭州北龍湖純宅地亦是如此，得益于優(yōu)越的區(qū)位，該地塊吸引了中海、綠城、中交等8家實力房企前來競拍，最終由中海以熔斷價34.2億元的總價競得，溢價率50%。值得一提的是，該宗地為二次出讓，容積率、建面等指標均無變化，但本次出讓起拍價和熔斷價均較上一次掛牌時有所上漲，漲幅均在1個億以上。 

??具體來看宗地的周邊情況。據地理位置來看，該地塊位于鄭州價值高地北龍湖板塊，住宅供應用地已在逐漸減少，因此地塊自帶一定的稀缺性。同時，宗地周邊東三環(huán)、北三環(huán)等城市主干道圍合，出行十分便捷。由于地塊所在片區(qū)處于正在開發(fā)區(qū)域，各類配套較為缺乏，尤其是商業(yè)和教育配套，都多在地塊兩公里之外，未來隨著周邊項目建成入駐后可能會有一定的改善。周邊樓市方面，目前地塊周邊有多個項目在售，與之相鄰的綠城湖畔云廬在售均價在38000~45000元/平方米之間，和宗地2.5萬元/平方米的成交樓板價相比，仍有一定利潤空間。